2020年，注定是不平凡的一年。全球經(jīng)濟(jì)萎縮，失業(yè)率急劇上升，各行各業(yè)都受到不小的沖擊。

樓市又到了關(guān)鍵時(shí)刻。維穩(wěn)還是刺激？托底還是重啟？遏制上漲還是防范大跌？

這些問題，終于有了答案。

壹.

第一個(gè)信號(hào)，來自于4月12日，湖北省人民政府辦公廳印發(fā)的《促進(jìn)建筑業(yè)和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展措施的通知》。該通知給了17條相對具體的政策措施，來促進(jìn)房地產(chǎn)市場的維穩(wěn)。

都知道，我們湖北是“全國疫情最嚴(yán)重+經(jīng)濟(jì)受影響最大”的省，沒有之一！

而房地產(chǎn)在大到每個(gè)省、小到每個(gè)市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中，都占有較大的比例。所以，在這個(gè)關(guān)鍵時(shí)刻，“救市17條”顯得至關(guān)重要。

這個(gè)文件很長，內(nèi)容很多，有針對開發(fā)商的，有針對購房者的，有針對金融機(jī)構(gòu)的，還有針對質(zhì)量安全的.....前幾天發(fā)布過，在這就不一一贅述（擴(kuò)展閱讀：湖北省出臺(tái)促進(jìn)建筑業(yè)和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知） 

今天，我們只說跟買房人息息相關(guān)的。

政策明確規(guī)定，以下4種人可以享受“延期還款”或“減免利息”：

1、因新冠肺炎住院治療人員

2、因新冠肺炎隔離人員

3、參加疫情防控的工作人員

4、受疫情影響暫時(shí)失去收入來源的人員

當(dāng)然，只有小部分人可以享受這種“特殊待遇”，我們大部分人是“間接受疫情影響”。而且，這條政策真正起作用的是銀行，不是地方ZF。

SO，可以看到“延期還款”這條并不直接損害銀行的利益，用的是“要靈活調(diào)整”，有「必須」的意思在里面；而“減免利息”是跟銀行的利益直接掛鉤，則用的是“鼓勵(lì)、適當(dāng)”等不帶強(qiáng)迫性的詞。

關(guān)于“存量個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換”，之前的文章有介紹具體怎么轉(zhuǎn)換（擴(kuò)展閱讀：隨州有貸款的購房者請注意 你們家的月供要變了）。

簡單說就是買房有貸款的，在2020年8月31號(hào)前必須重選“房貸模式”，兩種選擇：①固定利率；②LPR浮動(dòng)利率。

很多粉絲在后臺(tái)問，到底要不要轉(zhuǎn)LPR？其實(shí)，每個(gè)人的貸款情況不同，不能一概而論。轉(zhuǎn)換機(jī)會(huì)只有一次，無論做什么選擇只要不后悔就好了。

不過，上面這條政策里最后一句“支持居民在市場利率下行期間，降低利息支出”。降低利息支出——算不算是一種變相的“暗示”？當(dāng)然，也可能是我想多了。

還有網(wǎng)友留言，跟隨州某銀行打電話咨詢“LPR利率轉(zhuǎn)換”的問題，銀行方面居然回答“銀行內(nèi)部還沒有想好要不要改利率，等通知”......

從“認(rèn)真落實(shí)...要求”六個(gè)字可以讀出這條政策對銀行是強(qiáng)制性的，沒有商量的余地。受疫情影響，個(gè)別銀行可能會(huì)推遲轉(zhuǎn)換工作，但是2020年8月31日前，是央媽給的時(shí)間期限！

公積金跟銀行性質(zhì)不同，屬于ZF管理范圍之內(nèi)，有直接決定權(quán)。所以規(guī)定的更具體更霸道一些，從這條政策里的“三個(gè)不”可以看出：

1、不影響正常提取和申請貸款；

2、不作逾期處理；

3、不影響征信。

簡單干脆，也無疑給湖北很多職工吃了一顆強(qiáng)而有力的定心丸。

這條政策主要是省與地方對話，讓各地因城施策?！?strong>合理提高、靈活安排”，換句話說就是：權(quán)限我給你解鎖了，具體的“尺度”自己看著辦......

里面最最最重要的信息是“個(gè)貸率低于80%的市縣，可以合理確定住房公積金最高貸款額度”。這代表，公積金開始松口了！

因此，之前首付缺個(gè)大幾萬，無法選擇公積金貸款的購房者，終于有盼頭了。

貳.

第二個(gè)信號(hào)，來自于4月22日，荊州市人民政府決定停止執(zhí)行4月20日發(fā)布的《關(guān)于有效應(yīng)對疫情促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè) 平穩(wěn)健康運(yùn)行的若干意見》的通知。

你們一定很好奇，究竟是什么內(nèi)容？讓這個(gè)僅出來2日的新政策被“緊急撤回”。主要有以下三點(diǎn)“尺度”比較大：

1、6月30日前在荊州買一手房，將購房契稅全額返還；

2、一套房首付比例從3成降至2成；二套房首付比例從5成降至3成；

3、個(gè)人住房公積金貸款最高額度從45萬元提高至50萬元。

仔細(xì)琢磨第1條和第2條，會(huì)發(fā)現(xiàn)在“湖北救市十七條”的精神中沒有體現(xiàn)，而且極有可能再次成為刺激房地產(chǎn)的催化劑。這明顯與“房住不炒”的大基調(diào)背道而馳，所以“新政兩日游”也算是意料之中。

事實(shí)上，這已經(jīng)是繼青島、海寧、廣州、濟(jì)南、寶雞、駐馬店之后的第7個(gè)城市政策曇花一現(xiàn)了！反映的是地方救市的迫切心理。

樓市調(diào)控兩三年，房地產(chǎn)本來就不堪重負(fù)，疫情之下更是雪上加霜！所以，各地放松調(diào)控的欲望非常強(qiáng)烈!不過今年救市的城市非常多，為什么有的能執(zhí)行，有的卻撤回了？

總結(jié)來看，針對限購、人才、公積金、救企業(yè)的政策大部分都可以執(zhí)行。但只要是“下調(diào)二套房首付”等步子較大的政策，全部被收回。

叁.

毋庸置疑，今年的當(dāng)務(wù)之急肯定是重振經(jīng)濟(jì)，保就業(yè)，保民生，這些都不是簡單刺激房地產(chǎn)就能完成的。我個(gè)人認(rèn)為，當(dāng)下樓市的方向是——不會(huì)大力刺激，但會(huì)溫和托市！

畢竟，房地產(chǎn)上下游也是巨型產(chǎn)業(yè)鏈，托一托肯定還是要的。這一點(diǎn)，從央媽接連降準(zhǔn)、降息給需求端提供有力的支撐，就可以看出。

現(xiàn)在既有荊州“新政兩日游”的前車之鑒，又有“湖北救市17條”做參考。未來1~2年，對于隨州樓市的政策走向，我個(gè)人也做了幾個(gè)大膽的預(yù)測：

一、公積金方面：①6月30日前受疫情影響住房公積金未按時(shí)還款的，不作逾期處理，不影響征信；②住房公積金貸款最高額度或?qū)⒃鲋?0萬；③個(gè)人公積金、異地公積金可能會(huì)逐步恢復(fù)。

二、銀行方面：①受疫情影響的4類人可延期還貸，或與借款銀行協(xié)商，減免利息；②信用度良好的客戶，一套房首付比例大概率會(huì)放寬至2成-2.5成；③預(yù)計(jì)二套房還是卡死在4成左右（限制住炒房那波人）。

三、交房時(shí)間：受疫情影響不能如期交付的商品房項(xiàng)目，根據(jù)實(shí)際情況合理順延交付時(shí)間（原則上最長不超過3個(gè)月）。

注：以上只是作者個(gè)人言論，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)！不作為任何參考依據(jù)。