近幾年隨州樓市發(fā)展迅猛，很多樓盤都交房了。隨著各個小區(qū)入住率的一步步提升，停車的矛盾開始突顯出來。今天石頭哥就跟大家聊聊關于停車位的事，到底是開發(fā)商可以出售，還是業(yè)主享有的免費停車的權力呢？這個問題的焦點在于地下車位所有權的歸屬問題。 

A.小區(qū)停車位產權到底歸誰？ 

根據(jù)物業(yè)法74條規(guī)定：建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。
建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

意思就是說，列入規(guī)劃的地下車位有產權，其它沒有產權。具體可以分為三種情況。 

1. 列入建筑區(qū)規(guī)劃的地下車位

這種情況一般開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃批準建成，其建筑面積是計入整個地塊的建筑面積，產權歸開發(fā)商所有。開發(fā)商可以出售或附贈的方式將所有權轉讓給業(yè)主，獲取的所有權年限與房屋的土地使用權年限一致。

只是在出售的時候，價格要合理，并且要優(yōu)先出售給小區(qū)業(yè)主。 

2. 計入公攤面積的地下車位

算入公攤面積的地下車位，開發(fā)商無權出售，這類車位就像小區(qū)的其他公共配套一樣，車位產權屬于全體業(yè)主所有。開發(fā)商無權與個別業(yè)主簽訂停車位使用權轉讓協(xié)議，簽訂的協(xié)議也應歸于無效。如果小區(qū)業(yè)主需要購買該停車位使用權的話，應同小區(qū)業(yè)主委員會或經(jīng)業(yè)主委員會授權委托的物業(yè)管理公司簽訂停車位使用權轉讓協(xié)議。法律沒有強制規(guī)定地下車位列入公攤面積，具體是否計入公攤面積，一個是看開發(fā)商在與業(yè)主簽訂的《商品房買賣合同》內有沒有約定該面積計入公攤，另外也可以到不動產登記交易中心查詢。

3. 人防工程地下車位

人防工程改造的地下車位，按照人防工程的權屬規(guī)則處理，《人民防空法》規(guī)定了在和平時期可以依據(jù)“誰投資、誰使用、誰收益”原則使用，戰(zhàn)爭狀態(tài)歸國家統(tǒng)一使用，關于人防工程車位的所有權法律實務中是有爭議的，各地政策也不太一樣，一般來講是沒有產權的；因為我國物權實行登記生效主義，所以如果購買的車位沒有產權證，從法律上來講就沒有所有權，購買車位的時候一定要了解清楚，你簽的是機動車位買賣合同還是租賃合同（使用權轉讓合同與租賃合同效力一樣），然后按照當?shù)胤ㄒ?guī)去辦理登記手續(xù)。當然現(xiàn)在車位登記制度還不太完善，需要具體情況具體分析處理。 

搞清楚了車位所有權的問題，基本就厘清了地下車位能不能賣的問題。隨州不少小區(qū)因為停車的問題，業(yè)主們鬧的不可開交。有拉橫幅的，有游街的，有小區(qū)堵路的。其實核心矛盾還是在于車多，路面停車位少，而開發(fā)商又不對地下車位所有權進行公示，賣價過高，業(yè)主接受不了， 所以才有那些爭議。開發(fā)商如果沒有公示地下車位信息，業(yè)主可以到相關的主管部門申請，要求開發(fā)商進行公示。 

B.有產權的車位如何定價？ 

有產權的車位才能出售。至于如何定價，這個問題是買賣市場博弈的結果。按照目前隨州車位平均價格來說，一般都售價都在6~7萬。假設按照7萬總價，70年產權來算，平均下來每年是1千元。按365天計算，每天約2.7元，不到3塊錢?？雌饋磉€是很劃算的。 

但考慮到一套房屋的實際居住時間，不足70年，所以這種車位出售的方式就過于單一，而購買車位的費用基本上都要一次性付清，購買壓力對于隨州多數(shù)家庭來說還是相對比較大的。 

我建議開發(fā)商根據(jù)自己的成本，應該合理制定ABC租售協(xié)議供業(yè)主選擇，不愿買的應該有長租、短租兩種形式，這樣應該可以解決掉絕大多數(shù)的矛盾了。 

至于本來就沒有產權的地下車位，那就本身就歸小區(qū)業(yè)主所有。業(yè)主只用出一點管理費就行了，不需要再額外購買。

各位網(wǎng)友，你在哪個小區(qū)，你們小區(qū)的地下停車位都是怎么收費的？歡迎互動留言。