今年疫情對(duì)全球經(jīng)濟(jì)的沖擊已經(jīng)不亞于一場(chǎng)世界大戰(zhàn)。美聯(lián)儲(chǔ)宣布推出無(wú)限QE的貨幣政策，朋友圈很多房產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者都在說(shuō)，美總統(tǒng)簽署2萬(wàn)億美元經(jīng)濟(jì)刺激法案，全球貨幣貶值，趕緊買(mǎi)房產(chǎn)保值。還有關(guān)于LPR如何選的問(wèn)題，今天石頭哥也來(lái)聊聊這些問(wèn)題。 

1. LPR到底要不要選？

首先要明確一點(diǎn)，LPR和固定利率是必須二選一，而不是說(shuō)可選可不選。截止日期是8月份，大家還有很多時(shí)間考慮。關(guān)于LPR具體的含義我相信大家應(yīng)該都明白了，LPR選擇的痛點(diǎn)在于預(yù)測(cè)未來(lái)利率的走向問(wèn)題，更準(zhǔn)確的說(shuō)，是對(duì)房貸利率走向的預(yù)測(cè)。 

1995年-2015年房貸利率一覽圖

我個(gè)人認(rèn)為，人民幣貸款價(jià)格，未來(lái)將跟隨通貨膨脹而上升。短期的擾動(dòng)，不能改變這個(gè)進(jìn)程。利率下行通常伴隨的是通貨緊縮，經(jīng)濟(jì)衰退，長(zhǎng)期來(lái)看，不太認(rèn)可這個(gè)結(jié)論。另外一點(diǎn)，5年期以上的房貸利率4.9從歷史進(jìn)程來(lái)看，是處于低位的。 

而5年期的LPR才跟房貸利率掛鉤，房住不炒還是中央最高指示精神，不管水怎么放，這條底線(xiàn)是一定會(huì)堅(jiān)守的。也就說(shuō)，5年期的LPR未必會(huì)同步下降，調(diào)整的幅度會(huì)人為的控制，以免刺激房地產(chǎn)。LPR趨勢(shì)向下，不代表房貸利率會(huì)同步向下。搞明白了這些，我們才能知道如何選擇。 

短期來(lái)看，應(yīng)對(duì)疫情推出的經(jīng)濟(jì)政策，利率下行的概率比較大。貸款期限小于5年的肯定是選LPR。 

中長(zhǎng)期來(lái)看，貸款10~30年的，如果未來(lái)你有提前還款的打算，那也推薦LPR，起碼在前期還是有利可圖的。后面LPR如果上升，可以選擇提前還款，規(guī)避多出的利息。 

而房貸利率本來(lái)就4.9以下，那還是固定住吧。我估計(jì)長(zhǎng)期固定利率戰(zhàn)勝LPR浮動(dòng)加點(diǎn)的可能性很大。 

2. 美國(guó)無(wú)限QE對(duì)樓市有何影響？ 

美國(guó)放水，全球貨幣貶值，這是事實(shí)。我們肯定也會(huì)跟著放些水，假設(shè)這些水大部分流行地產(chǎn)，那不是重拾地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的老路么？過(guò)高的房?jī)r(jià)，損傷了經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，所以中央一直強(qiáng)調(diào)房住不炒。鼓吹樓市即將暴漲的，我理解初衷，但不認(rèn)同觀(guān)點(diǎn)。但是房產(chǎn)大概率會(huì)保值，一線(xiàn)城市的房產(chǎn)升值的概率較大。 

我們常說(shuō)的拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的三駕馬車(chē)，投資、出口、消費(fèi)，上半年出口和消費(fèi)受疫情的影響損失慘重。3月31日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)確定了超3萬(wàn)億帶動(dòng)擴(kuò)大有效投資的刺激計(jì)劃。 

這些錢(qián)會(huì)去哪？相信很多人最近都頻繁看到一個(gè)詞，那就是“新基建”。什么叫新基建？這里引用恒大研究院院長(zhǎng)任澤平團(tuán)隊(duì)的一段話(huà)： 

啟動(dòng)“新”一輪基建，關(guān)鍵在“新”，要用改革創(chuàng)新的方式推動(dòng)新一輪基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，而不是簡(jiǎn)單重走老路，導(dǎo)致過(guò)剩浪費(fèi)和“鬼城”現(xiàn)象。未來(lái)“新”一輪基建主要應(yīng)有五“新”：新領(lǐng)域、新地區(qū)、新主體、新方式、新內(nèi)涵。 

支撐未來(lái)20年中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)繁榮發(fā)展的“新基建”則是5G、人工智能、數(shù)據(jù)中心、互聯(lián)網(wǎng)等科技創(chuàng)新領(lǐng)域基礎(chǔ)設(shè)施，以及教育、醫(yī)療、社保等民生消費(fèi)升級(jí)領(lǐng)域基礎(chǔ)設(shè)施。 

這些觀(guān)點(diǎn)基本也代表了國(guó)內(nèi)智囊的思路，從3.31確定的刺激政策來(lái)說(shuō)，也確實(shí)是這個(gè)方向。 

3. 2020隨州百億工程集中開(kāi)工 

圖來(lái)自隨州政府網(wǎng)

3月30日上午，隨州市2020年一季度重大項(xiàng)目集中開(kāi)工活動(dòng)在廣水市舉行。本次共有99個(gè)重大項(xiàng)目集中開(kāi)工，計(jì)劃總投資155.6億元，2020年計(jì)劃投資74億元，涵蓋汽車(chē)改裝、5G通信、農(nóng)產(chǎn)品加工、健康養(yǎng)老等領(lǐng)域。 

我留意到一個(gè)細(xì)節(jié)，就是在項(xiàng)目的清單中，多個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目榜上有名，如：綠城玉園、交投·金科府、隨縣外灘首府。玉園在城西，金科在城南，這些樓盤(pán)都處于新區(qū)，都是關(guān)系到民生基建的項(xiàng)目，政府作為重點(diǎn)列舉也很好理解。 

總的來(lái)說(shuō)，2020年注定是波瀾起伏的一年。隨州樓市，多少會(huì)受到影響，但從根本來(lái)說(shuō)，不會(huì)影響大局。還是那個(gè)觀(guān)點(diǎn)，如果你是剛需，找機(jī)會(huì)上車(chē)不會(huì)錯(cuò)。如果你想乘機(jī)薅開(kāi)發(fā)商的羊毛，怕也很難實(shí)現(xiàn)。