一、近10年隨州房價(jià)走勢

隨州2010年—2019年房價(jià)走勢圖

最近，隨州統(tǒng)計(jì)局公布了2019隨州城區(qū)房價(jià)數(shù)據(jù)，截止到8月份，全市均價(jià)為5830元/平米，中心城區(qū)均價(jià)為6187元/平米，和去年同期相比上漲了近1000元/平米。而城東目前在售的樓盤，不少樓盤的均價(jià)比6187元還要高出不少。相信看到這個(gè)數(shù)據(jù)的，我們心里不免有些疑問，究竟是什么在支撐隨州的房價(jià)？隨州房價(jià)到頂了么？是否還有上漲的空間呢？ 

二、支撐隨州房價(jià)的主要因素

1、隨州周邊城市人口和GDP對比 

隨州周邊城市基本信息表（數(shù)據(jù)來源：各地區(qū)政府官方網(wǎng)站）

小編整理了一組基本數(shù)據(jù)，我們選取了隨州周邊和湖北省內(nèi)比較有代表的幾個(gè)城市來做對比，從人口，城鎮(zhèn)人口，城鎮(zhèn)化率，房價(jià)，GPD幾個(gè)方面的數(shù)據(jù)，可能會更直觀。從數(shù)據(jù)結(jié)果來看，各個(gè)城市的房價(jià)跟人口和GDP基本是成正比的，一個(gè)城市人越多，往往創(chuàng)造的GPD也最多，城市也越有活力，房價(jià)自然也是最高的，武漢，襄陽，宜昌就是典型的代表。圖表中，隨州2018年GDP為1011.19億元，排名最低。據(jù)小編了解，隨州2019上半年GDP排名，在省內(nèi)最新排名是12位。 

隨州周邊4座城市房價(jià)圖

從橫向?qū)Ρ葋碚f，隨州和周邊城市各有不同。襄陽600多萬人，房價(jià)在8200左右，荊門300萬人，房價(jià)跟隨州相差不大；孝感靠近武漢，530萬人口也是隨州的2倍多，房價(jià)差了1000元/平米，比較明顯；信陽屬于河南，靠近隨州，人口也有640多萬，但是房價(jià)似乎跟隨州也相差不大。從這個(gè)直觀感受來說，人口和房價(jià)肯定是有關(guān)聯(lián)的，人口多的城市房價(jià)也要高一些，但是隨州人口221萬，目前主城區(qū)6000左右的房價(jià)，是不是有一些虛高？ 

2、隨州棚改數(shù)據(jù)分析 

2013年—2019年隨州棚改數(shù)據(jù)圖（數(shù)據(jù)來源：官方數(shù)據(jù)）

2013年，隨州棚改任務(wù)2810套（戶）；2014年，隨州棚改任務(wù)5127套（戶）；2015年，隨州棚改任務(wù)6228套（戶）；2016年，隨州棚改任務(wù)6224套（戶）；2017年，隨州棚改任務(wù)7836套（戶）；2018年，隨州棚改任務(wù)7228套（戶）；2019年隨州棚改僅3016套，連2017年峰值的一半都不到，僅僅略高于2013年的2810套。而這七年共計(jì)38649套，在隨州按照每套平均120平米計(jì)算，合計(jì)約463.79萬方。

2010年—2019年(8月)隨州房地產(chǎn)供應(yīng)和備案數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)來源：官方數(shù)據(jù)）

上面統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，可以知道從2013年至2019年8月份，隨州商品房備案面積共計(jì)：949.53萬方。如果按照比例來計(jì)算，棚改463.79萬萬方，占比48.84%，比例接近一半。而棚改其中很大一部分比例都是貨幣安置，是支撐隨州房價(jià)上漲的一個(gè)重要動力。而隨著棚改總量的銳減，支撐隨州房價(jià)上漲的動力也越來越少。 

3、 隨州房價(jià)與收入對比 

2009年—2018年隨州居民人均收入圖

從數(shù)據(jù)上看，這十年間工資是逐年穩(wěn)步增長的，其中在崗職工收入翻了2.69倍，城鎮(zhèn)居民收入翻了2.17倍，而農(nóng)村居民收入則翻了2.92倍。隨州的房價(jià)從2009年的2011元到2019年8月的5830元，也翻了2.9倍。從工資收入來說，房價(jià)跟地區(qū)的工資收入也是成正比增加的。 

2009年-2018年隨州房價(jià)和居民收入對比圖

從房價(jià)收入比角度來說，截止2019年8月，隨州房價(jià)5830元/平米的均價(jià)，購買城區(qū)一套120平米的房子需要69.96萬元。以此為例，假設(shè)隨州工作的某夫妻月工資為4000元，則家庭月收入達(dá)到8000元，年收入為9.6萬元。

得出隨州房價(jià)收入比為7.28，一般而言，在發(fā)達(dá)國家，房價(jià)收入比3-6為合理水平；而對于發(fā)展中國家而言，經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，住房需求快速釋放，房價(jià)多半都會經(jīng)歷快速上漲過程。因此，房價(jià)收入比6-9均可視作合理水平。 

而看過隨州樓盤的可能會感受更深，隨州城東很多樓盤毛胚房價(jià)基本都在6000以上，隨州多少家庭月收入可以達(dá)到8000元呢？從這個(gè)角度來說，隨州的房價(jià)收入比可能更大。如果單純在隨州工作想買一套120平米的房子，不坑老，不借幾個(gè)親戚的錢包，壓力還是比較大的。 

三、 未來隨州房價(jià)趨勢預(yù)測 

一個(gè)城市的房價(jià)跟人口、經(jīng)濟(jì)、土地政策都有關(guān)系。特別是土地政策，隨州這些年，土地市場也在不斷的漲價(jià)。以城南兩塊地來舉例，2014年8月19日，湖北交投以4.2228億拿下城南新區(qū)39.39萬方的土地，該地塊容積率為1.8，樓面價(jià)約為595.58元/平米。2019年6月10日，綠城以1.908億拿下齒輪廠12.72萬方地塊，時(shí)光記憶小鎮(zhèn)容積率為1.2,樓面價(jià)為1250元/平米。5年時(shí)間，土地成本已經(jīng)翻倍了，而地價(jià)和房價(jià)的關(guān)系，不言自明。 

隨州南站軌道鋪設(shè)圖（來源：綠地城際空間站）

2019年底，漢十高鐵即將通車。隨州也將步入武漢半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。高鐵經(jīng)濟(jì)勢必也會帶動隨州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。從城市發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程來看，隨州距離2019最新全國商品房均價(jià)9364元/㎡，還是相距甚遠(yuǎn)。 

但是畢竟隨州人口基數(shù)有限，而本地的優(yōu)秀的企業(yè)也較少，沒有好的就業(yè)機(jī)會，如果留不住人，棚改和城鎮(zhèn)化一旦飽和，那么這個(gè)城市的房價(jià)也差不多到頂。基于隨州目前52%左右的城鎮(zhèn)化率，石頭哥推測，未來10年左右的時(shí)間，隨州房價(jià)會有一個(gè)漫長的盤整向上的時(shí)期，整體會到七八千左右，但是之后，基本上也就很難再突破了。對于隨州未來房價(jià)，你有什么想說的，歡迎在評論區(qū)跟石頭哥互動交流。