8月底，央行發(fā)布新規(guī)：自10月8日起，正式實(shí)行新的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率，將與相應(yīng)期限的LPR利率掛鉤。

此消息一出，經(jīng)過(guò)隨州各大樓盤(pán)和龐大的中介群體發(fā)酵擴(kuò)散后，徹底變了味道！到處都是諸如“房貸利率上調(diào)，購(gòu)房成本增加”之類(lèi)的傳聞。

△朋友圈各種“有意思的”文案

我的朋友圈也被中介朋友們輪番霸屏，內(nèi)容雖各有不同但意思相近，都是賣(mài)力吆喝“利率要漲”，最常見(jiàn)的文案是：10月8日后，基準(zhǔn)利率4.9上調(diào)到5.5，同樣貸款100萬(wàn)要多付14.9萬(wàn)多利息，9月還不盡快買(mǎi)房，你家里是有礦嗎？

總而言之，就是營(yíng)造焦慮，逼你買(mǎi)房。一時(shí)間，很多還沒(méi)買(mǎi)房的剛需粉絲們也有點(diǎn)慌了，問(wèn)我是不是應(yīng)該國(guó)慶節(jié)前請(qǐng)假回隨州買(mǎi)房，不然要多出10幾萬(wàn)的利息......

首先，你們真的不用慌！先不說(shuō)這些都是“虛假信息”，就算是真信息，離10月8日不足一個(gè)月，在外地工作的話(huà)時(shí)間上也不太來(lái)得及了，況且如此倉(cāng)促地做一個(gè)上百萬(wàn)的決定，是不是有點(diǎn)不太負(fù)責(zé)任？

其次，我們?cè)賮?lái)仔細(xì)看這張圖，這是一張很特殊的“造謠圖”，解讀有偏差，結(jié)論更是離譜！特別是“房貸基準(zhǔn)利率從4.9%上調(diào)到5.5%”，這句話(huà)完全錯(cuò)誤，槽點(diǎn)太多了。實(shí)際上，央行頒布的原文是：10月8日起，首套個(gè)人房貸利率不得低于最近一個(gè)月相應(yīng)期限LPR，二套個(gè)人房貸利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)。

也就是，“基準(zhǔn)利率”的說(shuō)法即將成為歷史，10月8日前貸款是基準(zhǔn)利率（4.9%）再上浮，10月8日后啟用LPR利率再加點(diǎn)。這個(gè)應(yīng)該怎么理解呢？先看看什么叫LPR！

LPR-全稱(chēng)為L(zhǎng)oan Prime Rate,跟基準(zhǔn)利率是兩碼事，兩套完全不同的體系！LPR不是新事物，早幾年前就有，以前叫貸款基礎(chǔ)利率，現(xiàn)在叫貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率。LPR更為靈活，一月一變，每月20號(hào)更新（央行官網(wǎng)公布）。通俗理解，就是LPR取代了基準(zhǔn)利率的地位。

△房貸利率新舊對(duì)比

從上圖可以看出，首套房如果按照2019年8月20日貸款市場(chǎng)5年期以上LPR報(bào)價(jià)為4.85%來(lái)算，調(diào)整后比基準(zhǔn)利率還低5個(gè)基點(diǎn)；而二套房貸加60個(gè)基點(diǎn)后為5.45%（4.85%+0.6），調(diào)整后比基準(zhǔn)利率高6個(gè)基點(diǎn)。這怎么看，都與當(dāng)前我國(guó)個(gè)人住房貸款實(shí)際最低利率水平基本相當(dāng)。瞧出來(lái)沒(méi)？大爺還是大爺，太穩(wěn)了！算數(shù)水平相當(dāng)?shù)呐?，怎么調(diào)都差不多。就像1加1等于2，現(xiàn)在3減1還是等于2。

這樣說(shuō)你們可能一知半解，我們以購(gòu)買(mǎi)一套房子貸款100萬(wàn)來(lái)計(jì)算，首套房10月8日調(diào)整后LPR利率比基準(zhǔn)利率的利息減少1萬(wàn)，二套房調(diào)整后LPR利率比基準(zhǔn)利率的利息增加1萬(wàn)。

△以貸款100萬(wàn)為例

而中介朋友圈的“5.5%利率”又是怎么來(lái)的呢？其實(shí)是把二套房調(diào)整后的5.45%四舍五入成5.5%。所謂的“10月8日后買(mǎi)房多出14萬(wàn)的利息”，也是用5.5%的利率貸款100萬(wàn)利息總額，再減去調(diào)整前4.9%利率貸款100萬(wàn)的利息總額得來(lái)的：105萬(wàn)-91萬(wàn)=14萬(wàn)。

這種算法實(shí)在是太太太太太太奇葩了，誤導(dǎo)大眾！

①5.45%是二套房的LPR利率起始點(diǎn)，不是首套房的，首套房的更低。

②4.85%是2019年8月20日的LPR參考值。實(shí)際上，LPR是浮動(dòng)的，每月的20日發(fā)布，10月8日辦貸款時(shí)，要參考的是9月20日發(fā)布的LPR?？赡鼙?.85%和5.45%高，也可能比4.85%和5.45%低。

③隨州的實(shí)際購(gòu)房利率，近幾年都是在基準(zhǔn)利率4.9%的基礎(chǔ)上，上浮20%-30%不等，所以貸款100萬(wàn)大約需要113-125萬(wàn)的利息，如果按照中介宣傳的利率要漲到5.5%，利息算起來(lái)才105萬(wàn)，“多出14萬(wàn)”又從何而來(lái)？

為什么央行要出LPR利率新機(jī)制？

很多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新政策的出臺(tái)既不是為了提高房貸利率，也不是為了房?jī)r(jià)上漲，而是要保證房貸利率的穩(wěn)定，讓其更靈活化、市場(chǎng)化、人性化。改基準(zhǔn)利率為L(zhǎng)PR報(bào)價(jià)，讓一城一策的實(shí)施更加貼近于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的實(shí)際情況，而不是全國(guó)大鍋飯，畢竟各地情況千差萬(wàn)別，這是符合因城施策調(diào)控的大方向的。

另外，公積金個(gè)人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。

10月8日后，隨州的房貸利率到底會(huì)如何？

目前，隨州的實(shí)際購(gòu)房利率一直在5.88%-6.37%區(qū)間，在全國(guó)來(lái)說(shuō)應(yīng)該屬于偏高的，新政策再調(diào)高的可能性其實(shí)非常小。

小編個(gè)人預(yù)測(cè)：為了維持房地產(chǎn)秩序的穩(wěn)定，未來(lái)隨州樓市很大概率只會(huì)在LPR加點(diǎn)到與當(dāng)前利率水平持平，或略微降低。但對(duì)于二套房或以上的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)就不那么友好了，出于“房住不炒”的原因，二套房利率在LPR加點(diǎn)后，或?qū)⒏哂诋?dāng)前水平。當(dāng)然，隨州樓市現(xiàn)在處于橫盤(pán)期，各大銀行為了拼業(yè)績(jī)，二套房持平也是有可能的。

綜上所述，“10月8日起，基準(zhǔn)利率從4.9%上調(diào)到5.5%”這條是完完全全的假消息！“基準(zhǔn)利率”一詞不對(duì)，“5.5%”也不嚴(yán)謹(jǐn)，“上調(diào)”更是沒(méi)有依據(jù)，還有“貸款100萬(wàn)要多付14萬(wàn)的利息”，簡(jiǎn)直是無(wú)稽之談。

所以，隨州的朋友們，別慌，踏實(shí)把心放在肚子里吧！沒(méi)有必要因?yàn)閾?dān)憂(yōu)利率上調(diào)而匆忙購(gòu)房。我希望你們買(mǎi)的每一套房子，都是因?yàn)橄矚g。