近日，關(guān)于房地產(chǎn)各種消息頻出，先是“730會(huì)議”定調(diào)未來(lái)樓市：堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，再是“人民幣匯率破7”引起軒然大波。樓市表面上比較穩(wěn)定，實(shí)則暗潮洶涌。

一、遠(yuǎn)郊樓盤降價(jià)潮

金九銀十還沒(méi)來(lái)，樓市降價(jià)打折已經(jīng)重出江湖：一線城市終于扛不住了？廣州率先打響第一槍，直降6000元/㎡......

以番禺區(qū)某盤為例，房?jī)r(jià)從最高的4.7萬(wàn)/平直接降到了3.6萬(wàn)/平，降幅超過(guò)20%。該消息一出，令高價(jià)入手的業(yè)主們心態(tài)瞬間爆炸！

業(yè)主們?cè)诰W(wǎng)上發(fā)表的評(píng)論

兩天降了6000元/㎡！意不意外？刺不刺激？一起降價(jià)的還有廣州的南沙、增城等，尤其是增城這種不限購(gòu)的妖孽遠(yuǎn)郊市場(chǎng)，降了15%。這些降價(jià)，不是在跟你玩促銷游戲鬧眼子，也不是尾盤特價(jià)清盤，而是實(shí)實(shí)在在的降價(jià)：有些是開價(jià)虛高發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)不買賬，不得不回歸正常價(jià)格，有的是通過(guò)搶跑式降價(jià)快速回籠資金，還有的是現(xiàn)金流緊張下的不得已而為之。

那這種“以價(jià)換量”有沒(méi)有效果呢？肯定有！你想啊，4.7萬(wàn)/平都有搶著高位站崗的，何況現(xiàn)在才3.6萬(wàn)/平，還有學(xué)校+22號(hào)地鐵線的概念可以炒，總之一個(gè)敢降，一個(gè)敢買。據(jù)說(shuō)售樓部人比以前多，我琢磨著有兩撥人：已上車的想維全（QUAN），沒(méi)上車的想撿漏。

當(dāng)然了，廣州貼近產(chǎn)業(yè)軸線和主城的板塊，價(jià)格依然堅(jiān)挺。但無(wú)論如何，“降價(jià)打折”已然是事實(shí)。

二、中小房企破產(chǎn)潮

房?jī)r(jià)在擠泡沫，房企也沒(méi)閑著。

近日，人民法院發(fā)布通告，被告袁XX（國(guó)購(gòu)集團(tuán)董事長(zhǎng)）下落不明......可能你們不知道這個(gè)國(guó)購(gòu)集團(tuán)是什么背景，它曾經(jīng)可是安徽第一大房企、房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)、民企500強(qiáng)企業(yè)，如今卻是負(fù)債累累（網(wǎng)傳該公司負(fù)債高達(dá)354億元）。有消息稱，蚌埠國(guó)購(gòu)已經(jīng)在走法律程序，即將宣布破產(chǎn)。

截止7月份，全國(guó)約300家房企破產(chǎn)，中小房企占了7成以上，多在三四線城市。但是全國(guó)約有9萬(wàn)家以上的房企，破產(chǎn)率不足1%，按照這種速度，把所有的房企破產(chǎn)完，估計(jì)需要100年左右，這樣算起來(lái)房地產(chǎn)比什么餐飲業(yè)還強(qiáng)一些。

三、背后的深層次原因

無(wú)論是降價(jià)還是破產(chǎn)，這一大堆的負(fù)面新聞的背后，其實(shí)是房地產(chǎn)正處在一個(gè)加速擠泡沫的過(guò)程中。因?yàn)橹袊?guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)跟美國(guó)不太一樣，他們是創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，我們很大程度上是房地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)，而房地產(chǎn)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展無(wú)可避免的會(huì)產(chǎn)生一定的泡沫。不過(guò)不用擔(dān)心，在如何玩轉(zhuǎn)泡沫上我們?cè)缇洼p車熟路了，吹大泡沫→控制好泡沫→填滿泡沫→再吹大泡沫。

為了控風(fēng)險(xiǎn)讓泡沫不破裂，政策一個(gè)接一個(gè)：

①7月初，房地產(chǎn)信托被收緊，銀保監(jiān)會(huì)對(duì)銀行約束房地產(chǎn)貸款額度。

②7月12日，發(fā)改委限制海外債，房企外債發(fā)行被戴上“緊箍咒”。

③730會(huì)議給出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”的定調(diào)。

④8月初，銀行貸款嚴(yán)控，嚴(yán)查違規(guī)信貸業(yè)務(wù)。

而持續(xù)的融資環(huán)境趨緊，對(duì)中小房企影響非常大，此前可以暗度的陳倉(cāng)被封堵，資金之水忽然被抽離，足以致命。對(duì)于多數(shù)房企來(lái)說(shuō)，能不能“活下去”，就看現(xiàn)金流的最終考驗(yàn)。所以，越早降價(jià)促銷越能盡快回籠資金，有現(xiàn)金流才能生存發(fā)展，只有解決生存問(wèn)題，才能考慮發(fā)展問(wèn)題。降6000元算什么？首先是要賣出去！

開發(fā)商內(nèi)心在吶喊：只要我的房子賣的足夠快，現(xiàn)金流足夠穩(wěn)，破產(chǎn)就追不上我.....

在幾個(gè)“緊箍咒”的高壓態(tài)勢(shì)下，樓市下半年由平庸轉(zhuǎn)為疲弱是大概率事件。新房降價(jià)，開發(fā)商破產(chǎn)，并非個(gè)例，從側(cè)面印證了當(dāng)前房地產(chǎn)的艱難。未來(lái)，或?qū)⒃絹?lái)越多的城市及項(xiàng)目加入降價(jià)行列，降價(jià)幅度也將越來(lái)越大。 

四、隨州樓市有沒(méi)有泡沫？

有！只是比較小，小的可以忽略不計(jì)。隨州房?jī)r(jià)整體6000元不到的均價(jià)，能有多大泡沫？而且基本都是棚改+剛需+改善買了，炒房的占比非常少。那泡沫究竟在哪？

這就要從2017年和2018年說(shuō)起了，隨州搭上了棚改的順風(fēng)車，房地產(chǎn)異?；鸨?，房?jī)r(jià)跟著漲了2000元左右。泡沫就在這2000元里，倒不是說(shuō)房子不能漲價(jià)，當(dāng)時(shí)的情況是：房子太好賣，樓市普漲，幾乎所有樓盤都賣一個(gè)價(jià)，你漲500我也跟著漲500，你漲1000我也漲1000......

前期賣的還湊合，只是那時(shí)的市場(chǎng)好，購(gòu)房者沒(méi)有過(guò)多思考，并不代表那個(gè)樓盤有多好。但是，嘗到甜頭后沒(méi)有半點(diǎn)自知之明，開始放飛自我不懂克制的樓盤也有，明明離隨州主城區(qū)很遙遠(yuǎn)，價(jià)格還飆的跟核心區(qū)域的樓盤基本持平。我記得某個(gè)樓盤原本均價(jià)4000多元/每平，都快到鎮(zhèn)上了，直接漲成近6000元/每平，可能是梁靜茹給的勇氣也說(shuō)不定。

五、隨州房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)降價(jià)？

前面有多蜜汁自信，現(xiàn)在就有多慘淡！如今隨州樓市處在一個(gè)橫盤期，已經(jīng)不是那種，只要是個(gè)房子都能賣出去的時(shí)候，購(gòu)房者的智商又回來(lái)了！所以在樓盤價(jià)值跟樓盤價(jià)格不對(duì)等的情況下，很少有人再盲目入手。不得已，曾經(jīng)漲上去的價(jià)格又偷偷的的降回去，什么特價(jià)房、清盤房、內(nèi)購(gòu)房等等，各種或明或暗的降價(jià)方式讓人眼花繚亂的。

你們也不要誤會(huì)，漲的時(shí)候雖然是“普漲”，但是降的時(shí)候可不是“普降”，原因前面已經(jīng)說(shuō)了，值與不值的問(wèn)題。在橫盤期，隨州樓市其實(shí)是分化的；有產(chǎn)業(yè)和人口支撐的版塊，例如城東新區(qū)或城北新區(qū)，房?jī)r(jià)還有緩慢增長(zhǎng)之勢(shì)，長(zhǎng)持價(jià)值愈發(fā)凸顯。而純粹靠概念堆起來(lái)的版塊，或多或少有泡沫，現(xiàn)在開始顯露原形，漲不動(dòng)或者賣不動(dòng)了。

數(shù)據(jù)來(lái)源于隨州房管局，僅供參考

從隨州新建商品房1-7月份成交情況來(lái)看，僅三個(gè)月銷售套數(shù)過(guò)千，其他四個(gè)月銷量平平?？梢?jiàn)，沒(méi)有棚改的支撐，購(gòu)房者的熱情下降了不少。

目前，隨州的房?jī)r(jià)從4000多/每平到8000多/每平不等，區(qū)域不同，樓盤不同，價(jià)格也不同。總體來(lái)說(shuō)，90%的樓盤價(jià)格還是比較穩(wěn)定的，這就是五六線小城市的好，投資價(jià)值太低，炒房客看不上，所以泡沫小。

為了求穩(wěn)，開發(fā)商們拿地越來(lái)越謹(jǐn)慎，明顯不如前兩年積極。都是些實(shí)力較強(qiáng)的本土房企或者品牌房企（綠地、綠城、金科、新城控股）才敢拿地，前段時(shí)間炒的熱火朝天的的擂鼓墩青銅古鎮(zhèn)項(xiàng)目也沒(méi)了聲響，我猜卓爾集團(tuán)很有可能不來(lái)了......

結(jié)語(yǔ)：開發(fā)商不太好過(guò)，你們也不用太高興。現(xiàn)在隨州各大銀行的房貸門檻高，額度低，審核嚴(yán)，放貸周期長(zhǎng)，公積金幾乎一月一政策。

不僅如此，非正常購(gòu)房通道將全面關(guān)閉，什么假流水、假證明、信用卡透支購(gòu)房等“小動(dòng)作”是行不通了。尤其是之前加杠桿比較多的，比如同時(shí)倒騰十幾張信用卡還房貸的購(gòu)房者，后續(xù)還款可能會(huì)面臨困難。可以說(shuō)，接下來(lái)的日子，開發(fā)商不好過(guò)，個(gè)別經(jīng)濟(jì)能力有限的購(gòu)房者，也不好過(guò)。

對(duì)于隨州的剛需來(lái)們說(shuō)，這些擠泡沫時(shí)擠出的降價(jià)空間，恰恰是很好的入場(chǎng)機(jī)會(huì)。我們國(guó)家的樓市是典型的政策市，沒(méi)有人能看到N年之后，不要總是幻想崩盤，也不要在山峰上高位站崗，更不要錯(cuò)過(guò)低谷期稍瞬即逝的機(jī)遇！