在房地產(chǎn)投資中，商鋪曾備受青睞，那句耳熟能詳?shù)摹耙讳侌B(yǎng)三代”就是最好的證明。早些年，那些在隨州解放路上買(mǎi)商鋪的人，也確實(shí)都獲得了高額回報(bào)，資產(chǎn)翻N番，并且現(xiàn)在依然在持續(xù)為業(yè)主提供現(xiàn)金流。

然而，這兩年經(jīng)濟(jì)下行，實(shí)體店也不景氣，使得租商鋪來(lái)開(kāi)店的人越來(lái)越少。投資商鋪的人，不管是出租還是自用，也隨之減少，那么隨州商鋪還有投資價(jià)值嗎？如果要投資的話，該選擇什么樣的商鋪？

首先，你該清楚目前商鋪整體市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀。

一、商鋪發(fā)展現(xiàn)狀

1、電商的強(qiáng)大沖擊，線上線下開(kāi)始融合

隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展和興起，電商蓬勃發(fā)展。消費(fèi)者也漸漸習(xí)慣了網(wǎng)上購(gòu)物這種形式，足不出戶，省時(shí)省力，只要?jiǎng)觿?dòng)手指，就坐等商品送貨到家。這對(duì)傳統(tǒng)線下實(shí)體店鋪是不小的沖擊。在線下開(kāi)店需要實(shí)體的店面才能運(yùn)營(yíng)，而店鋪的租金往往非常高。要想選擇一個(gè)好地段，沒(méi)有強(qiáng)大的資金支持是不可能的，地段差一些的生意又不會(huì)太好。網(wǎng)店則沒(méi)有這一支出，東西便宜，對(duì)線下店鋪又是一大打擊。

網(wǎng)絡(luò)圖

但是電商并不能滿足所有的商業(yè)需求，一些固有消費(fèi)形式，例如社區(qū)商業(yè)和綜合型、體驗(yàn)型消費(fèi)形式，例如大型購(gòu)物中心并沒(méi)有受到實(shí)質(zhì)性影響。傳統(tǒng)大型商超開(kāi)起了自己的線上店，如大潤(rùn)發(fā)旗下的飛牛網(wǎng)。而電商巨頭則紛紛布局線下，如阿里的盒馬鮮生、京東的京東便利店都將目光投向全國(guó)。

2、經(jīng)營(yíng)者更注重開(kāi)發(fā)體驗(yàn)式消費(fèi)

新時(shí)代需要新商業(yè)，過(guò)去的傳統(tǒng)百貨型商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)不能滿足人民的消費(fèi)需求，很多購(gòu)物中心的零售占比下降，而體驗(yàn)式消費(fèi)項(xiàng)目占比提高。許多傳統(tǒng)百貨正尋求向現(xiàn)代百貨轉(zhuǎn)型的發(fā)展之道，經(jīng)營(yíng)者尤其開(kāi)始注重體驗(yàn)式消費(fèi)的開(kāi)發(fā)。在人氣較旺地段，購(gòu)物中心零售、餐飲、娛樂(lè)的業(yè)態(tài)組合比例一般為5:3:2。

而以體驗(yàn)式消費(fèi)見(jiàn)長(zhǎng)的最典型成功案例便是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。2011年，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林在“中國(guó)創(chuàng)新消費(fèi)熱點(diǎn)”高端論壇上提到，要求體驗(yàn)式消費(fèi)在萬(wàn)達(dá)商業(yè)項(xiàng)目中占50%以上。2017年，在名為《實(shí)體商業(yè)的新戰(zhàn)法》的主題演講中，王健林提到：“原則上新開(kāi)店和調(diào)整后的老店要求體驗(yàn)消費(fèi)的業(yè)態(tài)占比不低于60%，爭(zhēng)取三四年的時(shí)間使體驗(yàn)消費(fèi)占比達(dá)到70%，而且由于體驗(yàn)消費(fèi)增多，這個(gè)商業(yè)中心的黏性和不可替代性才有價(jià)值?！?/p>

了解了商鋪的現(xiàn)狀，也許你會(huì)問(wèn)了，隨州商鋪到底值不值得投資？該怎么選？下面，讓我們一起去了解下商鋪都有哪些類(lèi)型，各自的特點(diǎn)是什么。

二、商鋪的分類(lèi)及投資建議

商鋪類(lèi)型按開(kāi)發(fā)形式一般分為商業(yè)街商鋪、市場(chǎng)類(lèi)商鋪、社區(qū)商鋪、住宅底層商鋪、百貨商場(chǎng)&購(gòu)物中心商鋪，商務(wù)樓&寫(xiě)字樓商鋪、交通設(shè)施商鋪等七大類(lèi)。

隨州解放路商圈

1、商業(yè)街商鋪

商業(yè)街商鋪是指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。商業(yè)街商鋪的經(jīng)營(yíng)情況完全依賴于整個(gè)商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)狀況。

隨州商業(yè)街代表：解放路商業(yè)街、碧桂園鳳凰商業(yè)街、公園1978商業(yè)街

【分析】只要商業(yè)街能形成較高的人氣，就能吸引大量的消費(fèi)群體，同時(shí)培養(yǎng)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，而處在整個(gè)商業(yè)街內(nèi)的商鋪生意都不會(huì)差，投資者大多能回報(bào)豐厚，在解放路上做生意，我相信多數(shù)商家還是能賺錢(qián)的，除了個(gè)別經(jīng)營(yíng)不善的。當(dāng)然，運(yùn)營(yíng)不好的商業(yè)街，投資者、租戶單憑一己之力也很難扭轉(zhuǎn)局面，碧桂園的商業(yè)街個(gè)人覺(jué)得目前尚且缺乏經(jīng)濟(jì)活力。

2、市場(chǎng)類(lèi)商鋪

這里我們所說(shuō)的“市場(chǎng)”是指各種用于某類(lèi)或綜合商品批發(fā)、零售經(jīng)營(yíng)的商業(yè)樓宇，大多是多層建筑，里面的鋪位即我們所說(shuō)的市場(chǎng)類(lèi)商鋪。市場(chǎng)類(lèi)商鋪在零售業(yè)中所占比重較高，在全國(guó)各地都有大量從事某種商品經(jīng)營(yíng)的專(zhuān)業(yè)批發(fā)和零售市場(chǎng)，如：電子市場(chǎng)、家用電器市場(chǎng)、家具城、建材城等。

隨州紅星國(guó)際廣場(chǎng)商鋪

隨州市場(chǎng)類(lèi)商鋪代表：鹿鶴批發(fā)市場(chǎng)、紅星國(guó)際廣場(chǎng)、隨州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)

【分析】市場(chǎng)類(lèi)商鋪更多售賣(mài)的是同類(lèi)型商品及其衍生品，因此消費(fèi)者想要購(gòu)買(mǎi)特定商品的時(shí)候很多時(shí)候回選擇相應(yīng)的市場(chǎng)，貨比三家、集中挑選。與之而來(lái)的，是隨著生活水平的提高，消費(fèi)者對(duì)消費(fèi)品質(zhì)的需求也不斷提高，很多個(gè)性化需求也隨之誕生。在一個(gè)市場(chǎng)里做精做專(zhuān)，才能贏得消費(fèi)者青睞。鹿鶴市場(chǎng)的批發(fā)生意在隨州已經(jīng)形成了壟斷，一鋪難求，而紅星家具建材批發(fā)市場(chǎng)這兩年生意也越來(lái)越好。

3、社區(qū)商鋪

社區(qū)商鋪是指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營(yíng)對(duì)象主要是住宅社區(qū)的居民。社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是1-3層商業(yè)樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對(duì)外開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)，但多數(shù)屬于鋪位形式。

隨州社區(qū)商鋪代表：文峰都市花園、碧桂園、漢東星都

【分析】社區(qū)商鋪主要分為零售型和服務(wù)型商鋪，因?yàn)榕c人們的生活關(guān)系密切，大多數(shù)投資少，較靈活，易出租、轉(zhuǎn)讓。是投資者比較青睞的商鋪類(lèi)型。社區(qū)的商鋪沒(méi)啥特別的，社區(qū)足夠大、入住率高，人流量有了保證，生意自然不會(huì)差，屬于細(xì)水長(zhǎng)流型。

4、住宅底層商鋪

住宅底層商鋪是指位于住宅等建筑物底層（可能包括地下1，2層及地上1，2層，或其中部分樓層）的商用鋪位。鑒于住宅底層商鋪上面的建筑將會(huì)帶來(lái)穩(wěn)定的客戶流，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，住宅底層商鋪已成為目前市場(chǎng)極為關(guān)注、投資者熱衷的商鋪投資形式。

隨州東方家園沿街夜景效果圖

隨州住宅底商代表：比較典型有金泰國(guó)際、恒大名都、東方家園

【分析】住宅底層商鋪?zhàn)鳛樽≌囊徊糠郑梢哉f(shuō)有著天然的優(yōu)勢(shì)，那就是有著一定數(shù)量的消費(fèi)群體，很多人購(gòu)買(mǎi)日常所需更多地還是會(huì)遵循就近原則，主要是方便。如果樓盤(pán)周邊有大型配套，那臨街底商升值潛力就更大了。比如：金泰國(guó)際、恒大名都、東方家園等緊鄰新中心醫(yī)院，離文化公園也近，這些優(yōu)勢(shì)都是不可替代的。

5、百貨商場(chǎng)&購(gòu)物中心商鋪

百貨商場(chǎng)&購(gòu)物中心商鋪是指百貨商場(chǎng)、各種類(lèi)型購(gòu)物中心里面的鋪位。百貨商場(chǎng)及各種類(lèi)型購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)好壞對(duì)商鋪的經(jīng)營(yíng)狀況影響直接而深遠(yuǎn)。目前國(guó)內(nèi)有很多正在運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目，投資者關(guān)注程度較高。

隨州區(qū)域代表：大潤(rùn)發(fā)、銀泰百貨、中百購(gòu)物中心、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（建設(shè)中）

隨州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)區(qū)位圖

【分析】此類(lèi)商鋪體量大，業(yè)態(tài)齊全，同時(shí)有周邊的住宅居民消費(fèi)群體作為保障，其他有消費(fèi)能力的人群也可能慕名而來(lái)。和商業(yè)街運(yùn)營(yíng)類(lèi)似，商場(chǎng)整體的運(yùn)營(yíng)情況對(duì)其中商鋪的影響較大，區(qū)位、交通等都需要綜合考量。對(duì)隨州而已，2019年即將建成投入使用的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)無(wú)疑是最值得期待的商業(yè)中心，其臨街的金街商鋪，個(gè)人覺(jué)得也具備較高的投資價(jià)值。

6、商務(wù)樓&寫(xiě)字樓商鋪

商務(wù)樓&寫(xiě)字樓商鋪是指諸如酒店、商住公寓、俱樂(lè)部、會(huì)所、展覽中心、寫(xiě)字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間，這類(lèi)商鋪的規(guī)模相對(duì)較小，但商業(yè)價(jià)值很值得關(guān)注。

隨州區(qū)域代表：大地國(guó)際中心、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)寫(xiě)字樓（建設(shè)中）

【分析】這類(lèi)商鋪的定位基本上要高于其他類(lèi)型的商鋪，通常為中檔消費(fèi)，國(guó)際品牌占比較大。但是目前隨州還沒(méi)有真正意義做的比較好的商務(wù)樓和寫(xiě)字樓商鋪。

7、交通設(shè)施商鋪

交通設(shè)施商鋪是指位于諸如地鐵站、火車(chē)站、飛機(jī)場(chǎng)等交通設(shè)施里面及周?chē)纳啼?，以及道路兩?cè)各類(lèi)中小型商鋪。

隨州區(qū)域代表：世紀(jì)未來(lái)城、城南高鐵小鎮(zhèn)（規(guī)劃中）

【分析】交通設(shè)施商鋪服務(wù)于乘客，滿足乘客的基本消費(fèi)需求，如酒店、快餐、便利店、書(shū)店等，投資回報(bào)率在一般尚可，隨著隨州經(jīng)濟(jì)水平的提升，此類(lèi)商鋪應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注。從一個(gè)城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，交通樞紐附近的商鋪，都不會(huì)差。 

商鋪的選擇，要結(jié)合其類(lèi)型與地理位置、發(fā)展前景綜合考慮，否則用三代人的錢(qián)袋子去買(mǎi)一個(gè)商鋪，那就真的是變“一鋪養(yǎng)三代”為“一鋪坑三代”了。