隨州這兩年房價漲的比較快，很多人心中都會有些疑問，難道隨州的房價會一直漲下去？石頭哥從棚改貨幣安置來分析隨州房價的瓶頸，預測下未來房價走勢。
一、隨州棚戶區(qū)數據
2013年至2018年隨州棚戶區(qū)改造數據圖
2013年，隨州棚改任務2810套（戶），2014年，隨州棚改任務5127套（戶），2015年，隨州棚改任務6228套（戶）2016年，隨州棚改任務6224套（戶），2017年，隨州棚改任務7836套（戶），2018年，隨州棚改任務7228套（戶）。六年共計35453套，按照每套平均120平米計算，合計425.44萬方。
上面統(tǒng)計的數據，可以知道從2013年至2018年9月份，隨州商品房備案面積共計：801.89萬方。如果按照比例來計算，棚改占到了53%，比例驚人。而棚改其中很大一部分比例都是貨幣安置，是支撐隨州房價上漲的一個重要動力。
二、貨幣化安置
目前，棚改的安置方式主要有兩種：貨幣化安置和實物化安置。實物化安置就是政府給被拆了房子的住戶置換房子，貨幣化安置則是政府給需要安置的住戶發(fā)放資金讓其自己購房。
今年10月8日，國務院常務會議提到了棚改問題。棚改政策從3個月前住建部提到的“房價漲幅壓力大的地區(qū)，要以實物安置為主”調整為“商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策”。政策一出，市場瞬間變天一樣，資本市場上，近幾個月，房地產股票今年更是集體腰斬，先知先覺的資本望風而逃。石頭哥認識的親戚，在上海周邊縣城，去年購置的一套房產，今年浮虧10來萬了，這些個例或許能說明一些問題。
通常來說，棚改資金來自央行、地方公共財政收入和中央專項資金，而來自央行的資金占比最大。
央行通過抵押補充貸款（PSL）把錢給國開行，地方政府再把錢給棚改區(qū)居民，換來棚改土地。
棚改居民跑去買商品房，開發(fā)商的庫存減少，再把賣房的錢拿去拍地。
地方政府拿到土地出讓的錢還掉國開行的貸款，形成一個閉環(huán)。
三、隨州房價不會出現(xiàn)大的浮動
隨州這種5線城市，庫存不多，按照正常去化速度，18個月左右。按照中央政策，2018年只是新的三年棚改起始年，以隨州目前的庫存來說，明年繼續(xù)執(zhí)行貨幣安置政策可能性非常大。而棚改和隨州房價的關系，就不再贅述。就目前的情形來說，短期肯定會平穩(wěn)，供求關系趨于平衡。隨州房價也不會出現(xiàn)大的漲跌了。但以長遠眼光來說，隨州老棉紡片區(qū)什么時候開始動了，那么隨州房價也就到瓶頸了。
隨州2019年棚改指標數量目前沒有出來，具體的棚改政策也沒有出來。隨州棚改是否取消貨幣安置，目前不得而知，個人覺得可能性較小。萬一成真，隨州樓市必然劇震。那么，如果你家屬于棚改區(qū)，你是愿意實物安置還是貨幣安置呢？你希望隨州繼續(xù)擴大棚改么？
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