2011年4月，江某與張某簽訂購(gòu)房合同，約定江某購(gòu)買張某名下兩居室房產(chǎn)一套，房屋總價(jià)人民幣108萬(wàn)元，江某應(yīng)于簽約當(dāng)日給付定金2萬(wàn)元，于房屋評(píng)估報(bào)告下發(fā)后3個(gè)工作日內(nèi)支付首期款33萬(wàn)元，其余購(gòu)房款73萬(wàn)元由江某申請(qǐng)貸款支付，貸款期限不晚于2010年5月31日。合同簽訂后，江某依約支付了購(gòu)房定金和首期款，但未能成功申請(qǐng)貸款，遂于2010年6月25日電話通知張某，決定另行籌措資金改由現(xiàn)金形式支付，張某表示同意。2010年7月13日，江某通知張某辦理收款、過(guò)戶事宜。但張某卻以江某延期付款已經(jīng)違約在先為由，要求解除合同。雙方發(fā)生爭(zhēng)議，張某要求解除合同并追究違約責(zé)任，江某則要求繼續(xù)履行，遂訴至法院。

【法律分析】

本案雙方爭(zhēng)議焦點(diǎn)是賣方行使法定單方解除權(quán)的條件是否成就。

就本案而言，張某認(rèn)為江某遲延履行付款義務(wù)，但是合同未約定在此情況下張某擁有合同解除權(quán)；故張某只能依據(jù)《合同法》第九十四條第一款第（三）項(xiàng)規(guī)定行使法定單方解除權(quán)。

該條規(guī)定的單方解除權(quán)必須滿足以下條件：1、當(dāng)事人一方具有遲延履行合同義務(wù)的行為；2、當(dāng)事人一方遲延履行的是合同主要義務(wù)；3、經(jīng)另一方催告；4、遲延履行的一方在對(duì)方催告后的合理期限內(nèi)仍未履行。當(dāng)事人一方遲延履行其主要義務(wù)時(shí)，另一方在催告后，并不立即享有解除合同的權(quán)利，而應(yīng)當(dāng)在催告后，經(jīng)過(guò)一段合理的期限，以使遲延履行的一方有足夠的時(shí)間履行其主要義務(wù)。

在滿足上述行使解除權(quán)的條件后，張某還要依據(jù)《合同法》第96條規(guī)定通知對(duì)方，自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)合同解除。

本案中，鑒于張某在雙方變更付款方式后，并未明確向江某催要欠款抑或給江某合理的時(shí)間履行付款義務(wù)，不符合《合同法》第九十四條第一款第（三）項(xiàng)規(guī)定的單方解除權(quán)的條件，故張某不享有合同解除權(quán)。

通過(guò)上述分析不難看出，合同法立法目的是維護(hù)交易的安全與穩(wěn)定，合同解除的條件十分嚴(yán)格。在無(wú)約定的情形下，適用法定解除權(quán)限制頗多，程序也較為嚴(yán)格。為了掌握主動(dòng)性，雙方*好在締約時(shí)明確約定單方解除合同的條件和程序，或者在對(duì)方違約時(shí)積極協(xié)商達(dá)成解除協(xié)議，萬(wàn)不可隨意主張解除合同，否則可能構(gòu)成違約，造成己方損失。

【判決結(jié)果】

法院經(jīng)過(guò)審理認(rèn)為： 1、江某因自身原因未能辦理貸款，未能按照合同約定于2010年5月31日前支付全部購(gòu)房款，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。但張某據(jù)此要求解除合同并無(wú)合同與法律依據(jù)。2、張某請(qǐng)求單方解除房屋買賣合同，不符合《合同法》第九十四條第三項(xiàng)有關(guān)合同解除的條件，不予支持。

判決結(jié)果為：1、雙方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行房屋買賣合同。江某于判決書(shū)送達(dá)之日起五日內(nèi)，向張某支付購(gòu)房款73萬(wàn)元，張某應(yīng)配合江某辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。 2、江某向張某支付違約金5000元。