2018年隨州市中心城區(qū)新建商品住房預(yù)售價(jià)格調(diào)控指南

各縣市區(qū)、隨州高新區(qū)、大洪山風(fēng)景名勝區(qū)建局（房產(chǎn)局）、國(guó)土資源局、物價(jià)局，人民銀行廣水支行：

為認(rèn)真貫徹落實(shí)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，有效防控房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)一步做好“控房?jī)r(jià)，穩(wěn)市場(chǎng)”工作，分片區(qū)精準(zhǔn)調(diào)控中心城區(qū)房?jī)r(jià)目標(biāo)，保持房地產(chǎn)政策的延續(xù)性和穩(wěn)定性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，編制本指南。

一、調(diào)控主要內(nèi)容：

根據(jù)《省住建廳關(guān)于因域制宜實(shí)施房地產(chǎn) 市場(chǎng)調(diào)控的通知》（鄂建{2017}號(hào)）要求，隨州市已確定2018年隨州市房?jī)r(jià)控制目標(biāo)并報(bào)省住建廳備案：全市新建商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)控制在5000元/㎡以?xún)?nèi)，中心城區(qū)控制在5500-5800元/㎡。

二、調(diào)控原則：

根據(jù)城市功能空間分布、片區(qū)差異等狀況，劃分五個(gè)調(diào)控片區(qū)，結(jié)合片區(qū)的交通便利性、周邊環(huán)境、未來(lái)發(fā)展規(guī)劃、樓面地價(jià)、企業(yè)信用等實(shí)際情況，分片區(qū)置頂房屋預(yù)售價(jià)格調(diào)控目標(biāo)。

中心城區(qū)分為城東、城西、城南、城北、城中五個(gè)片區(qū)。

三、調(diào)控價(jià)格指導(dǎo)：

按照“東進(jìn)、西優(yōu)、南拓、北聯(lián)”城市空間發(fā)展戰(zhàn)略，結(jié)合城區(qū)空間布局、樓面地價(jià)、土地財(cái)務(wù)成本、政策調(diào)控、企業(yè)信譽(yù)等因素，對(duì)預(yù)售價(jià)格體系形成作以下建議：

（一）城市空間布局發(fā)展方面。

1、城東片區(qū)：功能定位為區(qū)域中心城市職能核心承載區(qū)、市級(jí)綜合生活服務(wù)中心、新型現(xiàn)代生產(chǎn)服務(wù)中心。該區(qū)域的房?jī)r(jià)潛力巨大。

2、城南片區(qū)：功能定位為對(duì)接武漢合作窗口、區(qū)域交通樞紐、全市政治、商貿(mào)、文教中心，綠色生態(tài)新區(qū)。城南新區(qū)將是未來(lái)城市人流、交流以及經(jīng)濟(jì)的主要方向，也是隨州未來(lái)城市發(fā)展的前沿陣地之一。

3、城西片區(qū)：功能定位為國(guó)家歷史文化名城歷史文化博覽區(qū)覽區(qū)、市域旅游服務(wù)核心區(qū)與接待中心、文化旅游產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。城西片區(qū)將會(huì)成為一座能夠代表隨州悠久歷史的文化新城。

4、城北片區(qū)：功能定位為綜合性生活片區(qū)、隨州市城市副中心，隨州市經(jīng)濟(jì)新區(qū)、宜居新區(qū)和生態(tài)新區(qū)、生產(chǎn)服務(wù)中心、商業(yè)商貿(mào)中心。316國(guó)道兩側(cè)打造各功能為一體的綜合服務(wù)片區(qū)。

5、城中片區(qū)：功能定位為隨州歷史文化城市格局傳承保護(hù)區(qū)、全市傳統(tǒng)商業(yè)中心，城市重要的公共活動(dòng)區(qū)域和休閑旅游目的地。由于城中片區(qū)土地用地基本飽和，目前建在售項(xiàng)目基本銷(xiāo)售完畢，若有新建商品房項(xiàng)目預(yù)售價(jià)格參照城東、城南片區(qū)預(yù)售價(jià)格。

根據(jù)以上分析局勢(shì)，建議各片區(qū)預(yù)售價(jià)格目標(biāo)按季度順序調(diào)控。

城東、城南片區(qū)第一季度預(yù)售價(jià)格不超過(guò)5500元/㎡，每個(gè)季度依次遞增不超過(guò)100元/㎡，第四季度不超過(guò)5800元/㎡。

城西第一季度預(yù)售價(jià)格不超過(guò)5200元/㎡，每個(gè)季度依次遞增不超過(guò)100元/㎡，第四季度不超過(guò)5500元/㎡。

城北第一季度價(jià)格不能超過(guò)5100元/平方米，每個(gè)季度一次遞增不超過(guò)100元/平方米，第四季度不超過(guò)5400元/平方米。

（二）樓面地價(jià)方面

調(diào)查統(tǒng)計(jì)中心城區(qū)五個(gè)片區(qū)目前在建在售相關(guān)情況（部分尾盤(pán)項(xiàng)目未納入統(tǒng)計(jì)），結(jié)合33個(gè)項(xiàng)目的樓面地價(jià)綜合考慮，結(jié)合拿地時(shí)間，建議以樓面地價(jià)900元/平方米為參照。

若樓面地價(jià)大于900元/平方米，則預(yù)售價(jià)格5800元/平方米的基礎(chǔ)加上大于900元/平方米部分。若樓面價(jià)格小于900元/平方米，則在預(yù)售價(jià)格5800元/平方米的基礎(chǔ)上減去小于900元/平方米的部分。

（三）土地財(cái)務(wù)成本方面

由于非企業(yè)原因造成土地空置不能及時(shí)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地方面產(chǎn)生額外財(cái)務(wù)成本的，建議土地空置時(shí)間4年為基準(zhǔn)，每增加1年，則樓面地價(jià)在原基礎(chǔ)上上調(diào)20%。

（四）企業(yè)信用方面

綜合企業(yè)信用及項(xiàng)目違法違規(guī)建設(shè)經(jīng)營(yíng)情況等因素綜合考慮定價(jià)，若違法違規(guī)行為被投訴經(jīng)查實(shí)達(dá)3次以上或被相關(guān)部門(mén)立案查處，在項(xiàng)目申報(bào)預(yù)售價(jià)格基礎(chǔ)上下調(diào)2%。

（五）政策調(diào)控方面

1、在2017年8月24日全省“控房?jī)r(jià)、穩(wěn)市場(chǎng)”調(diào)控會(huì)議之前已定價(jià)且價(jià)格高于5800元/平方米的項(xiàng)目，不得再次申請(qǐng)調(diào)價(jià)。

2、2107年隨州市城鎮(zhèn)人均可支配收入增速為8.7%，為使房?jī)r(jià)目標(biāo)與之匹配，進(jìn)一步精準(zhǔn)控制房?jī)r(jià)漲幅，及時(shí)調(diào)整房?jī)r(jià)調(diào)控措施，保證市場(chǎng)穩(wěn)定，將2018年中心城區(qū)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)分解到每個(gè)季度，具體目標(biāo)如下：

一季度銷(xiāo)售均價(jià)控制在5500元/平方米以?xún)?nèi)；二季度銷(xiāo)售均價(jià)控制在5600元/平方米以?xún)?nèi)，三季度銷(xiāo)售均價(jià)控制在5700元/平方米以?xún)?nèi)；四季度銷(xiāo)售均價(jià)控制在5800元/平方米以?xún)?nèi)。

綜上所述，按照以上五個(gè)方面進(jìn)行分析，平均核算出項(xiàng)目的初步預(yù)售價(jià)格，再根據(jù)調(diào)控和企業(yè)信用方面最終確定項(xiàng)目預(yù)售價(jià)格。

四、預(yù)售價(jià)格調(diào)控措施：

（一）成立市級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控會(huì)商工作小組，市物價(jià)、住建、國(guó)土、規(guī)劃、房產(chǎn)、人行隨州支行等單位為成員，定期分析房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和發(fā)展形勢(shì)，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)分析和政策研究，定期分析房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和發(fā)展形勢(shì)，加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)控，指導(dǎo)企業(yè)合理定價(jià)。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，負(fù)責(zé)處理相關(guān)日常工作。

（二）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在申請(qǐng)《商品房預(yù)售許可證》時(shí)，預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。

（三）取得預(yù)售許可證的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要在10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部房源及每套房屋價(jià)格，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售。

（四）已申請(qǐng)備案的商品住房?jī)r(jià)格，一年內(nèi)不得上調(diào)。

（五）預(yù)售項(xiàng)目同一批次價(jià)格申報(bào)最高價(jià)與最低價(jià)之差不得超過(guò)500元/㎡。

（六）對(duì)全裝修項(xiàng)目申報(bào)價(jià)格時(shí)，只對(duì)房屋毛坯價(jià)進(jìn)行備案，其他裝修部分的價(jià)格以合同附件的形式進(jìn)行約定，裝修價(jià)格不超過(guò)1500元/㎡。