6月25日，長(zhǎng)沙市發(fā)布樓市調(diào)控新措施，在本市限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買的商品住房，需取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證4年后方可上市交易。暫停企業(yè)在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買商品住房，已購(gòu)買的商品住房須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書滿5年后方可轉(zhuǎn)讓，并暫停企業(yè)在限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買商品住房。

此前，西安市出臺(tái)樓市調(diào)控政策，首現(xiàn)“限制企事業(yè)單位購(gòu)房”的相關(guān)措施。業(yè)內(nèi)人士表示，未來(lái)一段時(shí)間，或有其他城市跟進(jìn)出臺(tái)限制企事業(yè)單位購(gòu)房的相應(yīng)措施。

限售持續(xù)“下滲” 遏制樓市過(guò)熱

樓市的調(diào)控與資金狀況，在近期發(fā)生了微妙的變化。

一方面，調(diào)控依舊，并且不斷加碼。近期領(lǐng)漲樓市的二線城市，政策力度可謂空前。另一方面，調(diào)控帶來(lái)的銷售增速下滑，以及“去杠桿”背景下的融資渠道收緊，融資成本走高，讓前一輪行情中加杠桿擴(kuò)張的部分房企，其資金狀況被認(rèn)為將在2018年下半年經(jīng)歷嚴(yán)峻考驗(yàn)，三季度是否“降價(jià)回款”的猜測(cè)一直存在。
據(jù)《中國(guó)證券報(bào)》不完全統(tǒng)計(jì)，截至6月25日，在被住建部約談的12個(gè)城市中，已有多個(gè)城市出臺(tái)樓市調(diào)控新措施。
從5月2日起，自2017年12月29日后，在長(zhǎng)春市三環(huán)區(qū)域新購(gòu)的非家庭住房，以商品房備案合同簽訂日期為準(zhǔn)，要求2年之內(nèi)不得上市交易。5月7日，哈爾濱市下發(fā)通知，自即日起，在主城區(qū)6區(qū)區(qū)域范圍內(nèi)，取消建設(shè)單位網(wǎng)簽合同備案信息注銷權(quán)限，凡新購(gòu)買商品住房（不包括二手住房）的，自商品房網(wǎng)簽合同簽訂之日起滿3年方可上市交易。5月14日，貴陽(yáng)市出臺(tái)包括3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓新建商品住房、限制多次反復(fù)申請(qǐng)公積金貸款、嚴(yán)打“首付貸”和“假按揭”等市場(chǎng)違規(guī)行為的房地產(chǎn)調(diào)控政策。此外，遼寧省丹東市5月和6月多次出臺(tái)限售、提高首付比例、約談開(kāi)發(fā)商以及檢查樓盤等相關(guān)措施。
由此可見(jiàn)，調(diào)控依舊是近期樓市的主旋律?！?1世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》文章指出，除卻西安、長(zhǎng)沙開(kāi)啟了對(duì)企業(yè)暫停銷售住房的政策，近期，“限售”等調(diào)控政策在三四線城市加速“下滲”。
所謂限售，是指購(gòu)房取得房產(chǎn)證后，滿一定年限才能上市交易的調(diào)控政策，首先出現(xiàn)在廈門。2017年3月23日，該市出臺(tái)新規(guī)“新購(gòu)商品房取得房產(chǎn)證后滿2年才能出售”。此后迅速被各樓市熱點(diǎn)城市采用，到2018年初，全國(guó)已有超過(guò)50個(gè)城市對(duì)全部或部分房源限售。
2018年以來(lái)，隨著部分三四線城市在樓市輪動(dòng)效應(yīng)的作用下開(kāi)啟了上漲周期，“限售”政策對(duì)三四線城市的“下滲”也在加速。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，6月以來(lái)，宜昌、徐州、西雙版納等多個(gè)城市發(fā)布了“限售”政策。
其中，宜昌和西雙版納對(duì)限購(gòu)區(qū)域內(nèi)實(shí)施兩年限售。而徐州則在6月初印發(fā)規(guī)定，對(duì)市區(qū)戶籍家庭擁有一套住房的，新購(gòu)商品房限售2年，對(duì)當(dāng)?shù)貞艏彝碛卸鬃》考耙陨?、和非市區(qū)戶籍居民家庭擁有一套住房及以上的則限購(gòu)3年。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，限售政策對(duì)炒房客施加較大的資金壓力，是破解短期內(nèi)套現(xiàn)的炒房行為有效、嚴(yán)厲的政策之一。限售政策在部分城市的出臺(tái)和收緊，表明房地產(chǎn)調(diào)控依然會(huì)從嚴(yán)。預(yù)計(jì)后續(xù)部分城市，尤其一些中西部熱點(diǎn)城市和三四線城市，出臺(tái)政策“限售”、“限購(gòu)”的可能性依然較大。

房企資金依舊緊張

在調(diào)控依然從緊的背景下，房企的資金狀況格外引人關(guān)注。
6月22日，中國(guó)人民銀行發(fā)布《中國(guó)區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告（2018）》表示，一些房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率較高，償債壓力較大。數(shù)據(jù)顯示，截至2018年一季度末，A股136家上市房企負(fù)債合計(jì)已經(jīng)超過(guò)6.58萬(wàn)億元，房企整體負(fù)債率高達(dá)79.42%。
負(fù)債率高企的同時(shí)，從數(shù)據(jù)來(lái)看，房企融資難度也在不斷加大。
在公司債方面，同策研究院的數(shù)據(jù)顯示，受監(jiān)測(cè)房企發(fā)行公司債融資總額為58.35億元，環(huán)比減少87.59%。其中境內(nèi)發(fā)行40億元，環(huán)比減少65.52%，境外發(fā)行18.35億元（人民幣），環(huán)比減少94.82%。

貸款方面，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-5月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金中國(guó)內(nèi)貸款10201億元，同比下降2.8%。其中，五月單月新增國(guó)內(nèi)貸款1564億元，同環(huán)比分別下降約9%和7%。
對(duì)此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，一些2016年加杠桿擴(kuò)張的房企，借貸資金平均周期2年，融資渠道收緊的背景下，2018年資金到期集中兌付壓力加大。
與此同時(shí)，房企被接連曝出的債務(wù)違約事件也給行業(yè)敲響警鐘。
Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年共發(fā)生６只債券兌付違約，2015年共發(fā)生23只債券兌付違約，2016年共發(fā)生78只債券兌付違約，2017年共發(fā)生49只債券兌付違約，2018年1~5月債券違約持續(xù)發(fā)酵，已發(fā)生21只債券兌付違約，涉及12家發(fā)行主體，涉及違約金額184.01億元。而具體到房地產(chǎn)行業(yè)，根據(jù)財(cái)聯(lián)社報(bào)道，近日，云房集團(tuán)持股51%的子公司京鵬地產(chǎn)，出現(xiàn)對(duì)重慶國(guó)際信托股份有限公司3億元債務(wù)到期未償付的情況。
近日央行降準(zhǔn)也格外引人關(guān)注，多位受訪人士均指出，從以往的政策實(shí)施效果來(lái)看，雖然政策定向支持的意圖明顯，但資金難免間接流向房地產(chǎn)市場(chǎng)等領(lǐng)域，可能在一定程度上對(duì)樓市產(chǎn)生潛移默化的影響。

東方證券經(jīng)濟(jì)學(xué)家邵宇表示，為了防止資金大量流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，應(yīng)在宏觀審慎的金融管控體系下，加強(qiáng)監(jiān)管檢查，加大處罰力度，通過(guò)非現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管和現(xiàn)場(chǎng)檢查，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的報(bào)備、管理和考核，防范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額的快速增加。
張宏偉則指出，當(dāng)前政策對(duì)房企融資“去杠桿”已經(jīng)很嚴(yán)格，所謂“創(chuàng)新型”的加杠桿融資方式基本被叫停，因此，即使降準(zhǔn)，短期內(nèi)房企也不會(huì)有機(jī)會(huì)大幅加杠桿。預(yù)計(jì)2018年三季度，出于回款目標(biāo)壓力、資金兌付壓力與資本市場(chǎng)“借新還舊”渠道收緊等因素，房企放棄價(jià)格“底線”，主動(dòng)降價(jià)的可能性在加大。

（原標(biāo)題：暫停企業(yè)購(gòu)房新一輪調(diào)控升級(jí)，限售手段加速下沉至三四線）