北京時間3月22日凌晨2點，美聯(lián)儲貨幣政策會議宣布，加息25個基點，將聯(lián)邦基金目標(biāo)利率區(qū)間上調(diào)至1.50%-1.75%。美聯(lián)儲自2015年12月啟動本輪加息周期，至今已經(jīng)加息6次。

香港金管局22日也宣布將基準(zhǔn)利率上調(diào)25個基點，從1.75%上調(diào)至2%。當(dāng)日早間，中國人民銀行也上調(diào)公開市場7天逆回購中標(biāo)利率至2.55%，比此前小幅上行5個基點。

這是否會對國內(nèi)房地產(chǎn)市場帶來影響？

中原地產(chǎn)高級分析師張大偉認(rèn)為，在房地產(chǎn)供給短期內(nèi)難以增加的情況下，房地產(chǎn)需求增加會拉高房價。流入房地產(chǎn)市場的資金會隨之人民幣升值預(yù)期而增加?！拜斎胄酝ㄘ浥蛎洉鹞覈飪r上漲。一般來說，商品房的需求彈性大于普通商品，因而上漲幅度會更大。預(yù)期效應(yīng)會明顯放大流動性效應(yīng)和財富效應(yīng)?！?/p>

他指出，當(dāng)市場預(yù)期人民幣升值時，國外資金會大量流入我國房地產(chǎn)市場，從而推高房價。而一旦人民幣改變升值預(yù)期，出現(xiàn)趨勢性的貶值變化，買房就賺錢的趨勢將出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，這種情況下，買房就愈加需要謹(jǐn)慎。

樓市遭遇“錢緊”

張大偉注意到，從歷史經(jīng)驗看，影響中國房地產(chǎn)核心因素是政策，而在政策中關(guān)鍵的因素是信貸政策。據(jù)他觀察，2015-2016年房價大漲的原因，即是信貸政策空前寬松導(dǎo)致；2017年和2018年，樓市出現(xiàn)變動的城市也主要受信貸收緊影響。

在當(dāng)前房地產(chǎn)市場中，房貸利率變化備受關(guān)注。民生證券分析師楊柳注意到，國內(nèi)貸款同比增速相比上月大幅下降17個百分點至0.3%；而個人按揭貸款同比增速則僅為-4.3%，已連續(xù)下降一年有余，且已連續(xù) 4個月負(fù)增長，顯示去杠桿政策的影響已初步顯現(xiàn)。

環(huán)京區(qū)域一家商業(yè)銀行房貸經(jīng)理告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，去年首套房貸還在維持基準(zhǔn)利率，銀行的房貸也是賺錢的。但今年普遍都要上浮15%-20%左右，規(guī)模很緊張，定價高?！爸饕倾y行獲得存款的成本太高了，而房貸基準(zhǔn)利率太低。成本太低，不上浮不賺錢。”

平臺公司“賺賺金融”注意到，購房人對貸款的需求呈持續(xù)升溫狀態(tài)。一方面是由于年初銀行放款比去年底有明顯提升、使得不少觀望群體借機(jī)咨詢購房事宜；另一方面很多購房人對全國兩會后期的樓市走向預(yù)判不明，帶動了房貸市場咨詢量走高。

不過，“賺賺金融”也注意到，從年初開始，各家銀行的首套房利率持續(xù)走高。如今大部分銀行針對首套房的利率都保持在基準(zhǔn)上浮5%左右；也有不少銀行將貸款利率調(diào)整為上浮10%，持續(xù)著收緊態(tài)勢。此外，近期銀行在批貸和放款速度上基本平穩(wěn)，各家銀行平均放款周期在7個工作日左右，對于抵押住房貸款的辦理依然較為嚴(yán)格。該機(jī)構(gòu)指出：在這種背景下，未來負(fù)債率低、現(xiàn)金流良好、融資渠道多樣的行業(yè)藍(lán)籌公司將具有更大發(fā)展空間。

安居客高級分析師張波認(rèn)為，通常來說，年初各家銀行貸款額都會比較充裕，但2018年初各地房貸利率卻紛紛上浮。縱觀2018年資金成本提升，尤其是一二線熱點城市的房貸利率上調(diào)將是大概率事件。資金成本對于樓市的影響具有持續(xù)作用力，并且作用的強(qiáng)度也將逐步上升。

張波指出，從目前來看，雖然只是部分商業(yè)銀行在上調(diào)房貸利率，但已經(jīng)預(yù)示了全年將持續(xù)“錢緊”狀態(tài)，一則房企的資金取得成本將不斷提升，二來購房者對樓市預(yù)期也將產(chǎn)生影響。當(dāng)然樓市的資金成本也不是全盤收緊，隨著國家精準(zhǔn)調(diào)控不斷深化，熱點城市未來房貸利率仍存在較大上浮空間，而國家去庫存的重點城市則在資金成本上會有更多支持和傾斜。

房地產(chǎn)影響幾何？

在銀行利率上調(diào)的背景下，加息預(yù)期恐將形成對樓市進(jìn)一步利空影響。

從歷史經(jīng)驗，張大偉注意到，美元加息對中國房地產(chǎn)會帶來負(fù)面影響，但由于我國對資本賬戶長期實行較為嚴(yán)格的管制，資本外流渠道不暢通，歷史上美國歷輪加息對我國房地產(chǎn)市場基本沒有造成很大影響。

他認(rèn)為，同理，當(dāng)前美元加息對我國房地產(chǎn)市場影響仍然較小。在2015年12月美聯(lián)儲宣布加息后，可以看到，中國進(jìn)行了大規(guī)模的信貸刺激，也帶來中國房地產(chǎn)市場火熱的2016年，全年房地產(chǎn)銷售額歷史首次超過10萬億。

但此次加息背景，加之國內(nèi)房地產(chǎn)政策持續(xù)收緊的情況下，房地產(chǎn)市場走勢如何？

張大偉認(rèn)為，中國的貨幣投放方式主要有兩種：外匯占款（美元換人民幣）、逆回購和MLF（國債換人民幣）。2015年開始，前者的比重正在下降，而后者比重在增加，這樣一來逆回購和MLF利率的重要性越來越大。在過去1年時間里，事實上中國已經(jīng)多次加息，但對于存量來說，短期加息可能性也會出現(xiàn)。

張大偉注意到，2007-2008年美國實施量化寬松的貨幣政策，增加了貨幣供應(yīng)量。帶來全球流動性的泛濫，美元貶值，創(chuàng)造了大宗商品的牛市。美元加息，必然會導(dǎo)致資金回流美國，帶來大宗商品陷入熊市，全球出現(xiàn)通縮跡象，多數(shù)貨幣出現(xiàn)貶值。

美聯(lián)儲加息猶如一柄“達(dá)摩克利斯之劍”，懸于全球金融市場之上，人民幣也不例外。資金流動的加劇將有可能帶動部分國內(nèi)資金轉(zhuǎn)變投資方向。國內(nèi)目前大部分投資資金主要集中在房地產(chǎn)和股市當(dāng)中，資金的投資方向發(fā)生轉(zhuǎn)移，極有可能導(dǎo)致中國樓市及股市的動蕩。

另外，張大偉認(rèn)為，整體資金價格上行趨勢還在持續(xù)。2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)后，美聯(lián)儲每25個基點的降息操作，大約助漲了中國房地產(chǎn)投資增速4個百分點。考慮到市場的中長期走勢尚不明朗，房產(chǎn)變現(xiàn)能力偏低，買房（特別是非核心城市）已不再是穩(wěn)妥的投資選項。

張波也認(rèn)為，受美國金融市場影響，中國加息的預(yù)期不斷提升。一方面美國自身加息預(yù)期在強(qiáng)化，在美國稅改刺激、需求擴(kuò)張的大背景下，美國近期開始實施的貿(mào)易戰(zhàn)一定程序上會加速美國本土的通脹效應(yīng)，從而進(jìn)一步推升聯(lián)儲貨幣收緊的速度以及加息預(yù)期；另一方面中國和美國加息往往密切相關(guān)，美國2015年底開始加息后，中國在2016年開始同步進(jìn)入加息通道，中美的加息周期呈現(xiàn)一定的同向性。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，加息本身是一個信號，可能意味著后續(xù)全球加息周期的加快到來，對于中國貨幣政策等都會有影響。當(dāng)然必須承認(rèn)，中國市場的加息也會積極考慮通貨膨脹等因素，所以貨幣政策的穩(wěn)健性特點也會決定此類加息政策的推遲出現(xiàn)。所以預(yù)計短期內(nèi)還不能說有加息政策，但市場預(yù)期會綜合考慮此類因素，所以對于資金成本提高的市場預(yù)期和判斷肯定會形成。

不過，從樓市角度看，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前如上海等都有類似二季度減少折扣等做法，類似房貸政策微調(diào)，也體現(xiàn)了銀根收緊的導(dǎo)向。同時從實際情況看，當(dāng)前樓市潛在的供求關(guān)系和矛盾沒有實質(zhì)性改變，所以不能說房價真的會受類似加息預(yù)期等影響，因為大趨勢還是要看新型城鎮(zhèn)化的指標(biāo)。而對于類似貸款政策，反過來可能會鞭策部分購房者加快入市，因為潛在成本還會提高，所以可能預(yù)計部分營銷領(lǐng)域人員會不斷強(qiáng)調(diào)類似加息、加成本、需要加快入市等營銷宣傳內(nèi)容。

（原標(biāo)題：央行加息預(yù)期增強(qiáng)：買房或不再是穩(wěn)妥的投資選項）