有人說了，2017年年初被人忽悠買房，現(xiàn)在房價(jià)跌了不少，2018年會(huì)不會(huì)砸在手里。我想對(duì)比中國股市的投資，樓市從未讓人失望。一線樓市這10年每次下跌都是買入機(jī)會(huì)，哪次買房讓您寢食難安，恨不得趕緊賣出的？
當(dāng)然我說的是一般情況，那種拼命上杠桿不知死活對(duì)抗大勢(shì)的人，干啥都得原地爆炸。
原因是什么？
風(fēng)險(xiǎn)控制、需求研判不到位。
2017樓市是波瀾壯闊的。
我們見證了春季“3.17”限購的威力，也恐懼于盛夏樓市“見頂”的輿論。金秋之際的“租賃同權(quán)”開啟了我們對(duì)樓市新的想象，寒冬之時(shí)的“信貸緊縮”、“調(diào)控分化”讓我們認(rèn)真思考何去何從。
2018我們?nèi)匀灰獜摹胺孔邮怯脕碜〉?，不是用來炒的”基調(diào)出發(fā)，不敢說預(yù)判，窺探未來樓市運(yùn)行的一角，有更多機(jī)會(huì)去規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)發(fā)現(xiàn)機(jī)遇仍是核心重點(diǎn)。
這里給 一個(gè)超前性的猜想：2018樓市將很困難，剛需上車機(jī)會(huì)顯現(xiàn)，分城調(diào)控繼續(xù)執(zhí)行。
樓市政策
“理性投資孫宏斌”最近發(fā)言：“有些房子不像上半年那么好賣，過去都是一小時(shí)賣完了，現(xiàn)在可能只賣了70%、80%，市場已經(jīng)在發(fā)生變化?！?/p>
從目前官方的輿論導(dǎo)向來看，在經(jīng)濟(jì)大勢(shì)無重大變化的前提下，2018年樓市調(diào)控放松的可能性極小。而且兩大央媒便曾接連發(fā)聲，重申樓市調(diào)控的決心，并表示“要讓短期調(diào)控政策為長期改革創(chuàng)造窗口期，讓調(diào)控與改革措施共同發(fā)力，治標(biāo)更須治本?！?/strong>
要知道美國全球加息的情況下，我們居民人均信貸杠桿已經(jīng)很高了，銀行儲(chǔ)蓄存款是接連下降的，房地產(chǎn)已經(jīng)綁架了大多數(shù)家庭，就現(xiàn)在情況而言，這個(gè)炸彈隨時(shí)可能爆炸。那么主動(dòng)去金融杠桿，防范金融風(fēng)險(xiǎn)是第一要?jiǎng)?wù)，樓市在這種情況下是不能再對(duì)居民生活和金融運(yùn)行造成太大壓力的。
樓市調(diào)控一定不會(huì)放松，有可能漸漸壓力增大，并且健全建設(shè)各部門關(guān)于樓市交易的制度。
土地供應(yīng)
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至12月27日，全國賣地最多的50個(gè)城市合計(jì)賣地金額接近3.5萬億元，同比上漲31%。成交結(jié)構(gòu)上看，租賃用地、保障用地、共有產(chǎn)權(quán)用地等土地供應(yīng)比例上升，弱二線和三四線城市成交比重增加。
2018年房市整體仍處于下行周期，開發(fā)商資金面相對(duì)緊張，因此2018年土地市場溫度有所下降。但是由于二線與三四線去庫存、補(bǔ)庫存行為仍在進(jìn)行，因此這些城市地價(jià)繼續(xù)上漲。未來全國整體土地市場行情將出現(xiàn)分化局面，特別是去年土地溢價(jià)較高的城市將繼續(xù)回落。
供需關(guān)系
2016年-2017年房價(jià)暴漲、政策嚴(yán)打并沒有讓實(shí)際需求減弱。一二線仍然是大量首次置業(yè)、剛需改善、城市更需求的集中地。盡管外來人口有所回落，城市財(cái)富匯集效應(yīng)仍然有致命的吸引力。
目前全國二手房市場置換需求旺盛，跨省、跨市購房需求不減，投資需求、居住環(huán)境改善的都會(huì)在合適的時(shí)機(jī)爆發(fā)。而且中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程還未結(jié)束，未來大城市人口集中現(xiàn)象越來越明顯，同時(shí)家庭結(jié)構(gòu)分散加速、人口老齡化、二孩增多對(duì)應(yīng)的購置需求現(xiàn)象不斷上升。
總的來說，“城市包圍農(nóng)村”是大趨勢(shì)，所以您有錢，還是到城里投奔親戚吧！
去庫存周期
據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2017年前11月全國商品房庫存5.96億平方米，去庫存周期4.5個(gè)月，全國主要80城庫存規(guī)模相當(dāng)于2013年8月的水平。其中住宅3.1億平方米，去化周期2.35個(gè)月。商業(yè)2.86億平方米，去化周期60個(gè)月。弱二線與80%三四線城市去庫存未完成、一二線16個(gè)熱點(diǎn)城市補(bǔ)庫存未完成、20%的三四線城市去庫存完成。
從商品房庫存結(jié)構(gòu)看，2017年前11月5.96億平方米庫存里，65%在三四線城市，30%在二線城市，5%在一線城市。此次去庫存主要是去三四線幾年前積壓的庫存，特別是貨幣化棚改讓很多城市乘著資金熱潮房價(jià)翻了一番，加上一二線資金投資需求也帶動(dòng)了中部熱門城市的上漲，總得來說當(dāng)資金潮水褪去時(shí)，才知道哪些城市的房價(jià)在裸泳。
建議大家選購的時(shí)候要首先關(guān)注有人口注入、產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好的城市，特別是一些小城市漲了50%的就不要過多考慮了。
貨幣供應(yīng)
2018年底的會(huì)議提出“穩(wěn)健的貨幣政策要保持中性，管住貨幣供給總閘門，保持貨幣信貸和社會(huì)融資規(guī)模合理增長?！?/p>
2017年定調(diào)是“貨幣政策要保持穩(wěn)健中性，適應(yīng)貨幣供應(yīng)方式新變化，調(diào)節(jié)好貨幣閘門，努力暢通貨幣政策傳導(dǎo)渠道和機(jī)制，維護(hù)流動(dòng)性基本穩(wěn)定?！?/p>
目前看來M2增長已經(jīng)回落個(gè)位數(shù)，嚴(yán)防貸款流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，控制房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模取得初步成效。我們發(fā)現(xiàn)身邊很多理財(cái)利率都提高了，總之錢變得更值錢，隨著金融去杠桿繼續(xù)，地產(chǎn)銷售、地產(chǎn)投資的貢獻(xiàn)率都將大概率下降。
新的住房制度
從全國看，累計(jì)多城市合計(jì)出讓的租賃土地面積超過500萬平米，按照平均60平米單套計(jì)算，已經(jīng)可以直接提供租賃房源超過8萬套，集中在北京、上海等一線租賃熱點(diǎn)城市。未來五年，北京、上海、廣州三個(gè)一線城市租賃用地計(jì)劃供應(yīng)面積將達(dá)3825公頃，占同期住宅供地面積比例超26%。
租售并舉、共有產(chǎn)權(quán)、限售等房地產(chǎn)長效機(jī)制已經(jīng)逐漸落地，這些名詞并不是憑空創(chuàng)造的，從水深火熱的美帝資本主義住房市場借鑒參考很有意義，住房制度終究是要適應(yīng)城市發(fā)展需要。
房價(jià)往哪兒走
就國家基本制度而言，我國的土地制度不會(huì)發(fā)生變化，在國家分配土地資源的情況不會(huì)發(fā)生變化的前提下，中國房地產(chǎn)市場不可能會(huì)發(fā)生根本性變化。
從全國房價(jià)調(diào)控成效來看，總體平穩(wěn)，漲幅回落。其中一線和強(qiáng)二線城市調(diào)控嚴(yán)厲，房價(jià)難跌，整體需求仍向上。中西部熱點(diǎn)都市圈購房需求還在釋放中，承接了外溢的人口、產(chǎn)業(yè)紅利，房價(jià)還有上行空間。核心三四線城市房價(jià)受到政策影響及經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，房價(jià)上漲十分肯定。但庫存嚴(yán)重過剩的三四線城市房價(jià)如果無外力刺激，不排除將長期低位徘徊。
同時(shí)各大城市落戶政策放開，加大首次購房優(yōu)惠及高層次人才定居保障制度，房價(jià)短時(shí)間仍難以下降，優(yōu)質(zhì)城市甚至是上揚(yáng)的。而且土地財(cái)政短期難以摒棄，從最近幾個(gè)月土地成交情況看，價(jià)格還在上漲，沒有措施去抑制地價(jià)上漲，最終會(huì)傳導(dǎo)到房價(jià)。
展望2018應(yīng)該是平穩(wěn)過渡的一年，很多去年沒上車的在2018-2019年應(yīng)該可以好好挑一挑市場筍盤。未來在住房市場分化的時(shí)期最好不要盲目投資，資金很貴，時(shí)間很貴。
（原標(biāo)題：這7個(gè)信號(hào)告訴你2018樓市怎么走 看完整個(gè)人都通透了）
