最后的處女地，也要被開(kāi)墾了！
23日，住建部部長(zhǎng)王蒙徽指出，庫(kù)存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫(kù)存工作。
這是中央第一次明確提到縣城也要去庫(kù)存。
漲價(jià)去庫(kù)存，同樣的套路，熟悉的配方，這意味著2018年，將輪到目前房?jī)r(jià)還沒(méi)有上漲的（已經(jīng)大漲了的不包括）部分三四線城市以及縣城大漲了，預(yù)計(jì)這些城市明年的漲幅有50%左右。
住建部部長(zhǎng)王蒙徽的講話，主要分了兩部分，第一部分是：
堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)調(diào)控措施，防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)各類需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。
第一，“堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松”、“繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)調(diào)控措施”等表述與此前的中央會(huì)議要求一脈相承，這意味著目前已經(jīng)出臺(tái)限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售等調(diào)控政策的這些城市，不會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)，否則就不叫繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)調(diào)控措施了，也無(wú)法防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樵贊q，樓市崩盤(pán)的概率會(huì)很大。
為了化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，銀監(jiān)會(huì)今年已經(jīng)在嚴(yán)查資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)，12月22日，銀監(jiān)會(huì)又發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范銀信類業(yè)務(wù)的通知》，其中一條就是，不得將信托資金違規(guī)投向房地產(chǎn)、地方政府融資平臺(tái)、股票市場(chǎng)、產(chǎn)能過(guò)剩等限制或禁止領(lǐng)域。房地產(chǎn)通過(guò)信托融資也會(huì)被嚴(yán)格限制，總之就是，房企融資更難了，這對(duì)樓市會(huì)產(chǎn)生一系列連鎖反應(yīng)，有利于倒逼房企在一二三線率先降房?jī)r(jià)回籠資金。
第二，“針對(duì)各類需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房?！痹谥醒虢?jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，只說(shuō)了一句要“實(shí)行差別化調(diào)控”，住建部長(zhǎng)的話，相當(dāng)于對(duì)這句話進(jìn)行了解釋。
那是否意味著，改善型購(gòu)房需求政策會(huì)放松呢？比如下調(diào)首付比例。
櫻桃認(rèn)為，目前的限購(gòu)限貸政策，實(shí)際上已經(jīng)是差別化調(diào)控了，首套房剛需首付3成，跟以前的政策一樣，對(duì)于改善需求，只要你賣掉現(xiàn)有房子再買，也沒(méi)有完全算入二套，只是需要區(qū)分有沒(méi)有過(guò)貸款記錄。
比如深圳，改善型需求想換房，如果沒(méi)有貸款記錄，再買首付依然是三成，如果有過(guò)貸款記錄，再買是五成。這本身已經(jīng)區(qū)別了二套，算是支持改善型需求了。
只有北京的限貸政策*狠，當(dāng)前是首套房首付不低于35%，首套非普通自住房不低于40%；二套房“認(rèn)房又認(rèn)貸”，普通自住房的首付不低于60%，非普通自住房的首付不低于80%；貸款*長(zhǎng)期限25年。
那明年有沒(méi)有可能放松，比如像深圳這樣的換房客買房首付下調(diào)到四成，北京下調(diào)到五成呢？
櫻桃認(rèn)為可能性不大，差別化調(diào)控政策雖然是由各個(gè)地方政府自主制定，但貸款政策是需要由央行配合執(zhí)行的，住建部并沒(méi)有權(quán)限，如果要放松，也需要調(diào)整幾年，市場(chǎng)徹底被打趴了。
每次政府在出臺(tái)限貸政策時(shí)，都會(huì)差別化調(diào)控，但實(shí)際上，在調(diào)控的過(guò)程中，剛需和剛改都不可避免的會(huì)被誤傷，比如首套房貸利率的上浮，是由銀行決定的，如果央行不給銀行充足的額度，銀行只能在有限的客戶里篩選，誰(shuí)愿意接受高利率，優(yōu)先放給誰(shuí)，除非是央行給足了額度，隨便你銀行怎么放沒(méi)有上限，那銀行才會(huì)以基準(zhǔn)利率放給你，比如2016年，房貸額度多的很，銀行都愿意給你打折，但現(xiàn)在是不可能了，銀根在收緊，有限的資金需要分配好。
2018年的貸款收緊是可以確定的事，比如深圳交行，明年的總額是140億，其中消費(fèi)貸占了100億，房貸只有40億，房貸肯定不足，那利率上浮是必然的，而消費(fèi)貸的利息比房貸高很多，實(shí)際上相當(dāng)于變相加息了，銀行也在嚴(yán)格限制流入樓市，雖然不一定能堵住。
滿足首套剛需、支持改善需求，這種提法，在2013年樓市調(diào)控的時(shí)候也提過(guò)，但實(shí)際上，限貸政策沒(méi)有改變，直到2014年“930”后，中央要求放松樓市，才由央行統(tǒng)一取消限貸?，F(xiàn)在房?jī)r(jià)都沒(méi)穩(wěn)住，怎么可能放松限貸支持改善型需求呢。
住建部長(zhǎng)講的第二部分也值得關(guān)注：
庫(kù)存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫(kù)存工作。
這句話，實(shí)際上就等于告訴大家，這些地方的房?jī)r(jià)還要上漲。我之前也一直在說(shuō)，房?jī)r(jià)還沒(méi)有上漲的地方，主要是三四線，如果算上縣城，就是三四五線了，都會(huì)要輪著漲一遍的。（有些東部省份的縣城比較發(fā)達(dá)，今年已經(jīng)提前大漲了，就不算）
具體是哪些城市，需要大家自己查詢當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)官網(wǎng)的庫(kù)存數(shù)據(jù)，可參照這樣的標(biāo)準(zhǔn)，庫(kù)存在12個(gè)月以上，尤其是18個(gè)月以上的，房?jī)r(jià)從2014年930以來(lái)，還沒(méi)有開(kāi)漲，或者漲幅很小，比如20%以下的城市，二套首付只需要兩成三成四成的，買房還給購(gòu)房補(bǔ)貼的都可算需要繼續(xù)去庫(kù)存的城市。
大家都知道，這一輪去庫(kù)存的方式，就是拼命讓你加杠桿，貨幣非常寬松，首套房貸首付2成，有的城市，二套房跟首套房比例一樣只要2成，這么低的首付，杠桿這么高，想不漲都難。
但是在一二線以及一二線周邊的三四線城市還沒(méi)有去完庫(kù)存，還沒(méi)有暴漲完之前，是輪不到落后的三四五線城市的，哪怕他們的政策從2014年930后也同樣跟著放松了，哪怕這三年來(lái)都有棚改拆遷，因?yàn)橛绣X(qián)的都跑到大城市去買房了，留在小城市的，投資意識(shí)不強(qiáng)，總認(rèn)為我們這小地方，人口就那么點(diǎn)，房子那么多空著沒(méi)人住，房?jī)r(jià)能漲到哪去，過(guò)去這么多年，買房都沒(méi)漲多少，買了也是白買，還不如拿錢(qián)干點(diǎn)別的。
只有等大城市漲完了，市場(chǎng)被限制住了，資金沒(méi)地方去，才會(huì)輪到三四五線漲。
導(dǎo)火索就是某個(gè)地方突然出了個(gè)地塊，市場(chǎng)炒作一下，一個(gè)樓盤(pán)出現(xiàn)*房，那處于沉睡中的需求就會(huì)在短時(shí)間內(nèi)爆發(fā)，上漲預(yù)期開(kāi)始形成后，恐慌的人們就會(huì)蜂擁而入，那些原本不急著換房的要換房了，原本首付不足的剛需要借錢(qián)買房了，原本手里有點(diǎn)閑錢(qián)但沒(méi)打算投資房子的也要買房了，原本在一二線城市工作買不起房的，擔(dān)心房?jī)r(jià)再漲，再也買不起了，會(huì)退而求其次，跑回老家地級(jí)市或者縣城買個(gè)房占著，哪怕三五年都不會(huì)回去住。
買房永遠(yuǎn)都是買漲不買跌，之前不漲的時(shí)候，你以為再也不會(huì)漲了，有錢(qián)也不買房，等漲起來(lái)的時(shí)候，你又害怕再也買不到房了，沒(méi)錢(qián)也要買。
經(jīng)常有很多二三線城市的讀者給我留言，夫妻家庭收入1.5萬(wàn)左右，光是房貸就得1萬(wàn)。
說(shuō)真的，我只能同情他們，收入跟房?jī)r(jià)匹配不上的時(shí)候，還要高價(jià)跟風(fēng)買房，不買又天天擔(dān)憂房?jī)r(jià)上漲而恐慌，焦慮，哎，悲劇。
現(xiàn)在那些房?jī)r(jià)還在三四千的城市，經(jīng)過(guò)接下來(lái)的去庫(kù)存政策，估計(jì)會(huì)被炒到六七千。
今天看到楊紅旭的評(píng)價(jià)深感認(rèn)同，【中國(guó)樓市已經(jīng)累成狗了！】，2014年9.30以來(lái)這輪貨幣放水、樓市刺激、去庫(kù)存、貨幣化棚改、農(nóng)民工進(jìn)城、人才新政，將剛需客、改善客、投資客、炒房客、拆遷戶、農(nóng)民工、大學(xué)生，一網(wǎng)打盡，韭菜根都刨出來(lái)了，房?jī)r(jià)地價(jià)的漲價(jià)，樓市體力嚴(yán)重透支，該休整了，別再吃春藥了，否則狗將累死。
（原標(biāo)題：住建部釋放信號(hào) 三四線城市去庫(kù)存 預(yù)計(jì)2018年縣城房?jī)r(jià)上漲50%?。?/p>
