財政部部長肖捷在《黨的十九大報告輔導讀本》中談及房地產稅，明確了房地產稅的征收思路，包括立法先行、充分給予地方自主權、降低交易環(huán)節(jié)稅收以及按照房屋評估值征收等。關于房地產稅征收問題，自1998年房改以來就呼聲不斷。近年來，受高房價影響，在多方呼吁下，房地產稅有望提上日程。

中國房地產稅收入占地方稅收的70%，包括房地產業(yè)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅等。房產稅是以房屋為征稅對象，向產權所有人征收的一種財產稅?，F(xiàn)在市場上熱議的房地產稅，其中，房產稅與老百姓關系*大，爭議的焦點也在于房產稅。

那么，是否應該征收房產稅？如何征收才合理？ 12月7日，鳳凰網(wǎng)財經(jīng)在第十屆國際跨國公司圓桌會議上專訪“中國房地產之父”孟曉蘇進行解讀。

1992年，孟曉蘇到中房集團任職，歷任中房集團總經(jīng)理、董事長，在執(zhí)掌中房集團期間不斷推進住房制度改革。1998年，孟曉蘇擔任房改課題組組長，見證了第一次房改的全部歷程。作為房改方案的設計者之一，孟曉蘇對中國房地產業(yè)發(fā)展認識具有很高的權威性和前瞻性。

孟曉蘇認為，把房產稅當成一個“物業(yè)稅”，政府相當于大的物業(yè)公司，需要稅收收入來維持環(huán)境的日常維護，比如修路、基建等，房地產稅理所當然應該征收?！捌鋵?，房地產稅在房改之初就應該征收，難度也比較小，現(xiàn)在雖然難度較大，但作為缺失的一個稅種，房產稅遲早都要征?！?/p>

孟曉蘇建議不應該單純采用按照評估值辦法進行征收，應該“老人老辦法、新人新辦法”，比如房改房、拆遷房等可以按照購置原值征收?！八械某鞘凶》?，包括農村也都交稅。按照房子征稅，比如小區(qū)三千戶，一定是三千個稅源，有五套房就交五套。那么，只有一套房怎么辦？第二個政策出來了，根據(jù)情況退稅，讓老百姓按照自己家庭情況去退稅，家庭情況不是按照人均多少面積，而是根據(jù)家庭婚姻狀態(tài)，有幾個孩子、老人贍養(yǎng)和房屋的按揭等。國外房屋按揭的利息就退稅，這樣也就照顧困難群眾，鼓勵人們善待婚姻，贍養(yǎng)家庭，而不是像有些政策鼓勵人們離婚。”

以下為專訪實錄：

因為沒有房產稅，城市建設費用分攤給了兩類人

鳳凰財經(jīng)：作為1998年房改制度的設計者之一，近20年了，您怎么評價房改的作用？

孟曉蘇：房改部分好的作用滿足了人民群眾對住房的需求，同時房改帶動了經(jīng)濟發(fā)展，比如房改前鋼鐵產量一年才1億噸，現(xiàn)在達到8億噸。另一方面，房改之后，房價確實變高了。

為什么這么高？房改初期房價非常低，用兩三萬就可以買一套一百多平米的房子，現(xiàn)在北京一套房都值上千萬，房價落差空間一部分由于房改造成的，另外一部分因為買房的人承擔了所有城市建設費用、拆遷戶的拆遷費用等。

中國應不應該征收房產稅？[李愿1] 所有城市建設費用部分攤到最后買房人手里，由最終買房的人承擔所有成本，這是不公平的，此前已經(jīng)買房的人也應該一起分攤這個成本，這和開車要交過路費是一個道理。

鳳凰財經(jīng)：所以，應該征收房地產稅？

孟曉蘇：這是1998年推動房改的原則，房改之前老百姓沒有房產，不需要交稅，但是房改之后，有房的越來越多，而有一部分人沒有房，貧富差距拉開了，這顯得不合理，2003年我們向國務院提出了增加一個保有稅，同時減少一個流轉稅的建議。中央十六屆三中全會提出了推動城市建設稅費改革，時機成熟時，征收統(tǒng)一規(guī)范的稅。征收保有稅，減少有關稅費，即流轉稅。

因為沒有征收房地產稅，城市建設費用就分攤給兩類人，第一是農民，政府通過低價征用了他們的土地，然后再高價拍賣出去，獲得高額土地出讓金；第二是最后買房的年輕人，開發(fā)商拿到地之后建設商品房后，高價賣給購房者，最后買房的年輕人承擔了價差。這兩類人都是弱勢群體，通過不合理的制度將建設費用分攤到了他們手里。

為什么不合理的制度會延續(xù)至今？首先過去老百姓沒有繳納房產稅的習慣。第二，減稅容易，增加稅很難。土地差價加房地產稅的費用大概占了地方政府收入的60%左右。國外地方政府的稅收來源，70%是房產稅、地稅。

如果在2003年提議時就開始征收這個稅，難度還不大，因為房價很低?，F(xiàn)在房價高了，攤入房價里的土地成本也高了，操作起來難度有點大。

如有征房產稅，政府對土地依賴性就會減少

鳳凰財經(jīng)：您的意思是征收這個稅起到了調節(jié)收入，促進公平的作用，保護弱勢群體？

孟曉蘇：這個點很有說服力。還有一個觀點，我覺得社會大眾也要接受，政府需要稅收收入來維持管理和建設。如果沒有財政收入，政府哪有錢修路修橋？

鳳凰財經(jīng)：但是目前來看，土地出讓金占地方收入很大比例，似乎政府也習慣了土地財政的模式。

孟曉蘇：這就是改革換軌的過程，如果有房產稅，政府對土地依賴性就會減少，不是一刀切，是此消彼漲的過程。新設立一個稅，起步征收比例不一樣，我相信今后隨著房價會高起來。通過換軌，使房地產行業(yè)發(fā)展回歸正常，使得一些人買房不再承擔這么多成本費用，這是很長的過程，但是沒有房產稅，轉軌不可能實現(xiàn)。

我們的房改是從國外學的，但我們的征稅思路并沒有完全學過來，房地產稅改和房改的思想是一脈相承的，僅僅有房改沒有稅是割裂的，不成系統(tǒng)的。特朗普減稅，減的是企業(yè)所得稅，個人收入所得稅，沒有減房產稅，如果取消了房產稅、土地稅，地方政府難以為繼。國外的政府、管理機構，沒有房產稅是不可能的。

房地產稅不能跟房價波動聯(lián)系在一起

鳳凰財經(jīng)：目前房價那么高，是否具有可操作性？

孟曉蘇：征收房地產稅越晚越被動。我認為房產稅的出臺越來越近，它是個好稅，不征稅才是錯的，這樣可以讓有三五套甚至八套房的人承擔自己房屋周邊的維護稅，承擔城市建設費，而新買房的人不用承擔那么多成本。

鳳凰財經(jīng)：但是現(xiàn)在就有分歧，有人期待征收，抑制房價暴漲，也有人認為提高成本反而推高房價？您怎么看，征收房地產稅會帶來房價的波動嗎？

孟曉蘇：全世界國家不征房地產稅的少，中國是特例，其它國家房價也是該漲漲該跌跌，沒有因稅受影響。這是一個復雜的過程，不能跟房價聯(lián)系在一起，應該和物業(yè)費連在一起，比如過去中國老百姓不愿意交物業(yè)費，結果樓道臟兮兮的，現(xiàn)在老百姓發(fā)現(xiàn)了交物業(yè)費給物業(yè)公司，物業(yè)公司會來打掃衛(wèi)生、綠化、道路照明，維修等，保持環(huán)境安靜。房產稅原理跟物業(yè)費是一樣的，政府管著整個城市的綠化、環(huán)境、城市道路建設等。政府幫管才能保證城市環(huán)境優(yōu)美，地方政府是大物業(yè)公司的概念，清楚了交物業(yè)費的概念，慢慢就會接受交房產稅。

所有的城市住房包括農村都交稅按照房子征稅

鳳凰財經(jīng)：那么，如果征收，應該如何設定征收規(guī)則，既能增加政府收入，又能體現(xiàn)公平調節(jié)作用？有說第一套房免征的等。

孟曉蘇：有些專家建議，建立全民的住房數(shù)據(jù)系統(tǒng)，所有人買房都上網(wǎng)，這個很難，婚姻狀況變化，買賣交易等都會影響。中國是一個大國，不是一個小國，這不是簡政放權，而是加權，我認為這個辦法不可取。我覺得學習國外方式就行了，比如首先學他們的征稅方式，所有的城市住房，包括農村也都交稅。按照房子征稅，比如小區(qū)三千戶，一定是三千個稅源，有五套房就交五套。那么，只有一套房怎么辦？第二個政策出來了，根據(jù)情況退稅，讓老百姓按照自己家庭情況去退稅，家庭情況不是按照人均多少面積，而是根據(jù)家庭婚姻狀態(tài)，有幾個孩子、老人贍養(yǎng)和房屋的按揭等。國外房屋按揭的利息就退稅，這樣也就照顧困難群眾，鼓勵人們善待婚姻，贍養(yǎng)家庭，而不是像有些政策鼓勵人們離婚。具體老百姓退哪套房？比如東城一套、西城一套、海淀一套，老百姓自己選擇退，大家都退稅，一退全上網(wǎng)了，信息系統(tǒng)就建起來了，退多少再根據(jù)政策，有的可能退回全部，有的可能退回一部分，這就把專家頭疼的問題解決了，多數(shù)國家也是這么做的。

第三應該根據(jù)經(jīng)濟適用房、房改房等有所區(qū)別對待。第四從小產權房角度，涉及人口兩個多億的70億平方米小產權房問題怎么解決？過去拿農民土地蓋的房稱為小產權房，賣給城里人說是違法的，既然沒有土地出讓金那就多征稅，他們也愿意，交稅了就合法了，不交稅本身也是不合法的。

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：小產權房通過交稅來改革？

孟曉蘇：小產權不用這種辦法解決解決不了。有人認為小產權交土地出讓金就可以合法了，交土地出讓金難度大不大？實際上，沒人愿意交，因為一次性交得比較多，即使收上來，政府該拿走土地出讓金嗎？農民說這錢是我的，農民早認為賣出去了，現(xiàn)在增加土地出讓金，不是讓農民找政府制造摩擦嗎。

房產稅不需要再去搞試點了

鳳凰財經(jīng)：從您的分析來看，征收房地產稅有很大必要性，也有很多益處。那么，您對重慶和上海房地產稅試點效果，如何評價？

孟曉蘇：重慶和上海沒有普遍納稅的概念，對全國來說示范意義不大，房產稅不需要再去搞試點了，需要國家統(tǒng)一立法，地方分頭制定稅則，而且這個稅則應該是地方政府根據(jù)各地的情況來定，定低了，整個城市管理費不足，定高了，老百姓不愿意，就像物業(yè)費，要多了老百姓不愿意，要少了保安沒了，所以稅法一定要有，然后各個地方制定細則。美國各州房產稅的規(guī)定不一樣，可以學習這樣的經(jīng)驗。

鳳凰財經(jīng)：比如一個地區(qū)可能不是很發(fā)達，房子也不是很貴，征收實際帶來的地方政府收入其實也不會太多。

孟曉蘇：地價低、房價低的地方稅需求也少，像北京上海地價高、房價高，將來轉化成稅收的時候相對也高一些。比如現(xiàn)在北京，別的稅收也不少，對土地收入依賴相對來說沒那么大，真要推動起來，各地通過正常渠道研究征收。從不征稅到征稅是一個過程，但是我們制度形成本身滯后了，需要補齊短板。

為什么現(xiàn)在反對房地產稅的聲音那么大？因為形成了一個既得利益，幾乎所有有房的人，面對政府不征稅，政府幫你從農民那兒征地，開發(fā)商再高價賣給城里年輕人的時候，這個利益集團太大了。

房地產稅征收應該“老人老辦法，新人新辦法”

鳳凰財經(jīng)：財政部部長肖捷在《黨的十九大報告輔導讀本》中談及房地產稅，明確了按照房屋評估值征收思路，您怎么看？

孟曉蘇：我原來的意見是按照購置原值征收，我們住房不都是商品房，有房改房、拆遷安置房，按購置原值基本上把原來的拉平了，但是現(xiàn)在看財政部的意見是要按照評估征收。評估會不會讓老百姓不好接受？比如有些房子現(xiàn)在值上千萬了，按幾千萬來征有道理，但是按房改房征也有道理。1987年，國務院出臺了一個《房地產稅法暫行條例》，不過這個針對商業(yè)住宅，大概減掉一個20%左右的百分比，再加上土地出讓金征收思路。如果房子子女繼承了，只要一發(fā)生變動，一賣賣兩千萬，也按購置稅征收，只照顧現(xiàn)在“老人”的一代，這樣也是一個過渡的方式，這種方式我不好堅持，因為越晚推行，房價增值越高，差異越大，新房可以，老房不好辦。中國有話叫老人老辦法，新人新辦法。至少購置原值對一些非常特殊的房改戶、拆遷戶是適合的，比如說北京的一個老人，房子現(xiàn)在值一千萬，如果按照2%的稅率，一年交二十萬，一年退休金每月三千塊錢，一年四萬塊錢，肯定是交不上的。

稅務局有人主張評估，有的需要評估，比如小產權房，新房就是購置原值了，能夠證明購置原值的就按購置原值征，照顧一代人。適當?shù)恼疹櫪习傩盏募鹊美孢€是必要的，包括老干部、老職工他們本身收入不高，房子是比工資收入更大的利益財產，適當?shù)恼疹櫪觅徶迷祦磉M行征稅是合理的，這是改革開放成功的經(jīng)驗。這公平不公平呢？可以說不公平，因為住這么好的房子，現(xiàn)在都上千萬了，還按原來的價格交稅不公平。也可以說公平，因為他交不起。尊重歷史和中國的房屋形成不同的情況來考慮征稅，不必強求一律都搞評估。

租售合理比例各城市不一要培育租賃主體

鳳凰財經(jīng)：另外，關于房地產，目前對房地產長效機制的關注度也很高，目前建立購租并舉是主要方向，您認為這個方向能讓房地產走上健康發(fā)展軌道嗎？

孟曉蘇：非常符合。1998年房改方案就主張兩種模式，一種企業(yè)開發(fā)商，一種政府提供廉租房。后來在租的問題上，長期受到一些模糊認識的干擾出現(xiàn)了只售不租，再加上開發(fā)企業(yè)急于盈利，沒有資金買下房子，政府沒有足夠的政策措施形成租賃業(yè)主主體。租賃主體不光有租戶，更重要培育業(yè)主，通過供給側的力量呈現(xiàn)。正因為供給側出了問題，所以房屋租賃比例很少。當然現(xiàn)在提倡供給側改革不僅多措并舉，還要壯大租賃房供給側的結構。在國外普遍由社會、居民和社會資金提供的租賃房，且占主導，政府主要還是提供保障房保障低收入群體。所以，要培育租賃主體。

鳳凰財經(jīng)：您認為租售比例多少合適？

孟曉蘇：國外有的國家基本上有一些住房擁有力的只有60%，從現(xiàn)在中國城市居民擁有住房的情況看，我覺得不可能有這么多的人把第一套房就作為租賃房，很多可能在有房狀態(tài)下，還要租房。比如通州有一套，在市中心租一套，在北京租房的人，不一定在家鄉(xiāng)沒房。

現(xiàn)在租賃房也得惡補一段時間，大規(guī)模供應租賃房把原來不足的補上，這段時間的比例不是作為未來長期的比例依據(jù)。這個比例有多大？我覺得專家們討論百分比都不科學，各個城市有不同的情況。比如北京本來租房比例就不少，只要明確了原則，并且用一定的政策扶持租賃就能夠讓租賃市場比過去有更好的發(fā)展。

未來20年，房價上漲是一個趨勢

鳳凰財經(jīng)：在這種長效機制的建立背景下，您怎么看未來房價的趨勢？很多把房地產比作灰犀牛，您怎么看？

孟曉蘇：我認為未來房價還是呈上漲趨勢，別把北京房價跟美國小城市比，把北京房價和印度大城市比還差一半呢。泡沫問題大家吵了也有20年了，這么多年也沒破滅過。大家都認為它是灰犀牛的時候，就不會是灰犀牛了，這些強加到中國房地產頭上的問題都沒有太多依據(jù)。中國的房地產市場發(fā)展，帶動了中國房改以后的經(jīng)濟發(fā)展，未來中國老百姓的住房還沒有滿足，包括大量的農村居民進城，又需要新的租房，所以不能夠把得老年病的判斷過早的用在中國20來歲年輕人的身上，中國房產到現(xiàn)在才20多年。從房價來看，雖然說各個城市有點波動，有向下的波動，但是整個來說是上漲的，全國來看是上漲的，我認為在以量的需求為主的中國市場上，房價上漲是一個趨勢，只有到以二手房交易為主的市場，相對量供應足夠的情況下，像歐美市場才有可能房價漲跌明顯的分化，現(xiàn)在不會。

鳳凰財經(jīng)：您覺得從量變到二手房交易，中國還需要多少年的時間？

孟曉蘇：20年。當年我們論斷已經(jīng)被證明了，所以在談房價的時候，應該想起鄧小平說的話，實踐是檢驗真理的標準。我們城鎮(zhèn)化率還要從55%一直到升70%左右，還有一定空間，直到75%左右的城鎮(zhèn)化率相對緩和的階段，需求才會穩(wěn)定。

鳳凰財經(jīng)：房地產長效機制五大手段，您認為目前哪個配套的措施亟待建立，或者是核心？

孟曉蘇：都需要。特別土地供應問題，土地供應是造成了前段時間主要城市大幅上漲的主要因素，供給側改革要考慮土地改革。最近若干大城市允許農民土地建設用房發(fā)展租賃市場，這就是供給側改革。北京上海不是沒有土地，城市建成區(qū)遠遠達不到需要的規(guī)模，但有些還是以保留耕地為名限制城市發(fā)展，這些大城市如果繼續(xù)保留耕地的話，得有多大的成本支出耕地，北京缺水要靠南水北調，是不是要用南水北調的水漫灌北京農村的莊稼？如果這些城市繼續(xù)種糧種菜就會侵犯陜西、遼寧、河北、山東等城市農民的利益。北京上海等大城市不應當用這樣的措施限制城市開發(fā)。

目前房地產調控政策人為地將周期縮小了

鳳凰財經(jīng)：您認為，今年中央經(jīng)濟工作會議會如何定調樓市？

孟曉蘇：這個很難判斷，我們從來不猜測，因為現(xiàn)在中央已經(jīng)明確了三去一降一補，十九大以后又設定了很多新的目標，房地產去庫存任務還需要進一步完成，同時中國的經(jīng)濟還需要持續(xù)發(fā)展，這些都需要房地產繼續(xù)推動供給側改革。

鳳凰財經(jīng)：那么，未來調控力度會持續(xù)嗎，會怎么影響房地產發(fā)展？

孟曉蘇：對于當前的調控政策，這些年企業(yè)沒感覺，老百姓也沒感覺，為什么呢？因為正常的經(jīng)濟周期，其實不是人的力量能夠改變的，只不過是把房地產的周期人為地縮小了，原來七八年一個周期壓縮成三年一個小周期，漲一年，穩(wěn)兩年，再漲一年，再穩(wěn)兩年，從2006年起已經(jīng)四個周期了，我把它比喻為“跳三步舞的蹦嚓嚓”，這個蹦就是漲一年，嚓嚓就是穩(wěn)兩年。大家去年都賣得很好，也不著急，老百姓也不著急?？梢娺@種短期調控不需要持續(xù)，需要的是建立長效機制。

（原標題：“中國房地產之父”孟曉蘇解讀房產稅 為何征怎么征）