大消息！預(yù)言再現(xiàn) 3個(gè)月后房?jī)r(jià)要大跌了嗎

2017-11-15 09:08來(lái)源：金融深度

作為樓市傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季“金九銀十”，往年開(kāi)發(fā)商們相信，這段時(shí)間房子是*不愁賣(mài)的。但今年的樓市可謂搖身一變?yōu)椤般~九鐵十”。有專(zhuān)家表示，2018年春節(jié)房企會(huì)大幅度降價(jià)。

1、樓市或?qū)⑦M(jìn)入“冬眠”模式

前不久，龍頭房企萬(wàn)科披露了10月業(yè)績(jī)，萬(wàn)科10月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積247.8萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額人民幣367.9億元，同比分別減少28.75%、24.9%。

這一現(xiàn)象在萬(wàn)科年內(nèi)還是首次出現(xiàn)。而10月銷(xiāo)售額下滑的龍頭房企絕不會(huì)是萬(wàn)科一家，隨著各家房企10月業(yè)績(jī)的逐漸披露，或會(huì)有更多企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)谒募径瘸醯拈_(kāi)局中顯示出下滑趨勢(shì)。

前三季度業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)相比，無(wú)論從銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售均價(jià)還是拿地節(jié)奏來(lái)看，開(kāi)發(fā)商10月的業(yè)績(jī)表現(xiàn)平平。眾多依靠前三季度表現(xiàn)基本完成任務(wù)的房企，在今年剩余的時(shí)間里進(jìn)取心略顯不足，四季度樓市或?qū)⑦M(jìn)入“冬眠”模式。

值得注意的是，貨幣政策收緊的當(dāng)下，房企回款壓力增加，隨之而來(lái)的推盤(pán)意愿也會(huì)提升，但是調(diào)控環(huán)境下年底銷(xiāo)量難翹尾。

2、現(xiàn)在樓市究竟是啥樣子？

進(jìn)入到11月，樓市傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”已經(jīng)結(jié)束，今年的“金九銀十”可謂是慘淡收?qǐng)?。?duì)于目前的房產(chǎn)來(lái)說(shuō)，種種跡象表示樓市或?qū)⑻崆斑M(jìn)入到了“冬眠”。那么，現(xiàn)在的樓市究竟是啥樣子？我們來(lái)看看一些熱點(diǎn)城市的近況。?

廈門(mén)：二手房又跌了！

數(shù)據(jù)顯示，在廈門(mén)統(tǒng)計(jì)的1200個(gè)二手房小區(qū)中，的確有不少二手房都跌了。而且最近朋友圈里出現(xiàn)不少“降價(jià)急售”的信息。

降價(jià)急售

近幾個(gè)月，廈門(mén)二手房市場(chǎng)成交持續(xù)低位。前不久，有朋友圈爆料，某聯(lián)排別墅從原來(lái)的1250萬(wàn)降到920萬(wàn)，島內(nèi)單價(jià)僅3.8萬(wàn)。

出現(xiàn)這類(lèi)現(xiàn)象，主要在于此前廈門(mén)二手房?jī)r(jià)格漲太快，房東漲價(jià)太猛，客戶(hù)有點(diǎn)跟不上。另外，樓市資金的水龍頭擰緊 +“地毯式”的密集調(diào)控，投資客退意萌生。

而在二手房成交爆發(fā)的幾個(gè)月里，韭菜割得太兇太猛，需求自然生長(zhǎng)已趕不上收割的速度。?

杭州：降價(jià)100萬(wàn)還送車(chē)位！

相比前一段時(shí)間的狂熱，近期杭州進(jìn)入了“冷靜”狀態(tài)，尤其是二手房市場(chǎng)。

數(shù)據(jù)顯示，杭州二手房成交量3月創(chuàng)下年內(nèi)*高，此后一路下跌，10月杭州市區(qū)二手房共成交7239套，環(huán)比9月下跌近三成，是2月以來(lái)成交量*低的月份。

1-10月杭州市區(qū)二手房

前不久，有人爆料杭州沿江某小區(qū)的房子，一套260多平米的毛坯房，房東掛牌價(jià)直降100萬(wàn)。

房東掛牌直降

從杭州二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)可以查到，該房在9月19日以650萬(wàn)的價(jià)格掛出，目前暫無(wú)價(jià)格調(diào)整。

現(xiàn)在從某二手房交易官網(wǎng)上看到，該房的掛牌價(jià)已變成了550萬(wàn)。值得注意的是，變化的不僅是價(jià)格，相比原先簡(jiǎn)單的介紹和價(jià)格，最新還增加了送車(chē)位一項(xiàng)，標(biāo)題也經(jīng)過(guò)精心修改。?

合肥：樓市上演冰火兩重天

合肥目前的樓市，可謂是上演了冰火兩重天，樓市分化如同深淵，旱的旱死，澇的澇死！

數(shù)據(jù)顯示，合肥整個(gè)10月份，一共有23家項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，其中個(gè)別樓盤(pán)加推多次，總共推出了2884套房源。

在23個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中，只有三家樓盤(pán)在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天售*，其主要原因在于以?xún)r(jià)格取勝，另外，前期蓄客時(shí)間較長(zhǎng)，積累的客戶(hù)較多，沒(méi)有打購(gòu)房者一個(gè)措手不及。

而在23個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中，有五家樓盤(pán)為純新盤(pán)項(xiàng)目，其中四家樓盤(pán)整體去化效果不好，有的開(kāi)盤(pán)當(dāng)天只賣(mài)了三成，遭遇嚴(yán)重“滑鐵盧”。

3、專(zhuān)家：2018年春節(jié)后房企大幅降價(jià)

近期，同策研究院總監(jiān)張宏偉表示，當(dāng)前四季度到明年三季度年仍然是樓市的調(diào)整期，并且至今年年底到明年上半年，樓市極有可能進(jìn)入深度調(diào)整期。

預(yù)計(jì)最快接下來(lái)這兩個(gè)月，*晚2018年春節(jié)后個(gè)案樓盤(pán)主動(dòng)“大幅降價(jià)”開(kāi)始，樓市普遍性的小幅降價(jià)將開(kāi)啟。同時(shí)，部分房企資金兌付壓力越來(lái)越大，甚至個(gè)別房企比如個(gè)別閩系房企，極有可能出現(xiàn)資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)被其他房企收購(gòu)股權(quán)的現(xiàn)象。

從接下來(lái)樓市調(diào)控政策趨勢(shì)來(lái)看，調(diào)控政策仍然是從嚴(yán)執(zhí)行的，當(dāng)市場(chǎng)預(yù)期還沒(méi)有得到實(shí)質(zhì)性逆轉(zhuǎn)的時(shí)候，政策面不可能出現(xiàn)松動(dòng)。未來(lái)，全國(guó)核心一二線(xiàn)城市樓市的調(diào)控政策難以出現(xiàn)“風(fēng)向標(biāo)”意義松動(dòng)。

4、為什么春節(jié)后房企會(huì)大幅度降價(jià)？

從大會(huì)后市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，有五個(gè)現(xiàn)象或特征值得我們關(guān)注。?

大會(huì)后樓市調(diào)控松動(dòng)的預(yù)期被打破

盡管還有部分房企堅(jiān)守自己心理預(yù)期的房?jī)r(jià)，但是，由于樓市定調(diào)“房住不炒”，樓市調(diào)控政策不松反而緊，甚至當(dāng)前各省市出現(xiàn)交叉大檢查，調(diào)控政策大會(huì)后會(huì)松動(dòng)的預(yù)期被打破，導(dǎo)致部分房企撐不住了，開(kāi)始主動(dòng)放棄“底線(xiàn)”，開(kāi)始主動(dòng)適應(yīng)政府的指導(dǎo)價(jià)格措施積極跑量。?

四季度“沖刺年終目標(biāo)”時(shí)間將難現(xiàn)“翹尾”行情

按照往年經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，一般四季度尤其是年底是房企“沖刺年終目標(biāo)”時(shí)間，這個(gè)時(shí)間的總銷(xiāo)占比往往比較大，因此，房企也往往會(huì)在這個(gè)階段加大推盤(pán)力度“沖刺年終目標(biāo)”，一年的“翹尾”行情也是這個(gè)時(shí)候回出現(xiàn)。?

房企2018年重置銷(xiāo)售目標(biāo)背后的壓力

雖然今年大多數(shù)已經(jīng)提早完成銷(xiāo)售目標(biāo)，并且部分房企還上調(diào)目標(biāo)，今年已經(jīng)銷(xiāo)售壓力并不大，對(duì)上市房企來(lái)講，今年可以給資本市場(chǎng)一個(gè)完美的交代，但是，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)自今年下半年以后已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)壓力。

如果這樣的市場(chǎng)趨勢(shì)延續(xù)到2018年，也就意味著2018年房企將面臨“銷(xiāo)售目標(biāo)提高，但是市場(chǎng)環(huán)境更加惡化”的大環(huán)境，很顯然，房企2018年重置銷(xiāo)售目標(biāo)背后的壓力將越來(lái)越大。

我們可以預(yù)想，明年一季度因?yàn)闃鞘姓{(diào)控與春節(jié)等因素，樓市將繼續(xù)延續(xù)當(dāng)前低迷的市場(chǎng)行情，一年開(kāi)局失利，意味著春節(jié)后房企必然會(huì)開(kāi)足馬力進(jìn)行銷(xiāo)售，否則二季度將銷(xiāo)售量將難以起色，半年報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)面臨較大的壓力。

房企資金兌付壓力明年一季度集中體現(xiàn)

從房企資金兌付壓力來(lái)看，2018年房企面臨的壓力將真正體現(xiàn)（2016年房企集中加杠桿擴(kuò)張，借貸資金平均周期2年，因此，2018年資金到期集中兌付壓力加大）。

預(yù)計(jì)明年年初，處于回款目標(biāo)壓力、資金兌付壓力與資本市場(chǎng)“借新還舊”渠道收緊等因素，更多的房企會(huì)放棄自己的價(jià)格“底線(xiàn)”，尋求“降價(jià)”，甚至有的企業(yè)會(huì)因?yàn)橘Y金兌付壓力而主動(dòng)降價(jià)。預(yù)計(jì)2018年春節(jié)后，通過(guò)主動(dòng)“大幅降價(jià)”回款的現(xiàn)象將越來(lái)越多。

并購(gòu)談判暗潮洶涌，市場(chǎng)深度調(diào)整即將來(lái)臨

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)并購(gòu)談判暗潮洶涌，有的企業(yè)為了剝離不良資產(chǎn)，有的企業(yè)因?yàn)橘Y金兌付壓力加大，有的企業(yè)是為了調(diào)整市場(chǎng)布局。

同時(shí)，值得關(guān)注的是，在資本市場(chǎng)環(huán)境大幅收緊，銷(xiāo)售渠道回籠資金遭遇政策而瓶頸的下半年尤其是四季度，市場(chǎng)透露出的房企資金兌付壓力越來(lái)越大，這也就意味著隨著時(shí)間推移，2018年勢(shì)必成為樓市深度調(diào)整的階段。

5、買(mǎi)房*佳時(shí)機(jī)是什么時(shí)候？

既然房?jī)r(jià)有可能會(huì)降，那么買(mǎi)房*佳時(shí)機(jī)是什么時(shí)候呢？

可能在2018年下半年。

數(shù)據(jù)顯示，核心一二線(xiàn)城市未來(lái)3年內(nèi)*佳的購(gòu)房時(shí)機(jī)，在2018年下半年，那個(gè)時(shí)候，將迎來(lái)整體房?jī)r(jià)的*低谷。

下面我把數(shù)據(jù)放上來(lái)，朋友們可以做個(gè)參考。

未來(lái)1-2年市場(chǎng)成交面積趨勢(shì)預(yù)測(cè)