10月全國(guó)有超過25個(gè)城市發(fā)布了有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策34次,政策內(nèi)容中,有關(guān)租賃的接近20次。
累計(jì)年內(nèi)1-10月,全國(guó)發(fā)布各類房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)超過210次。政策多樣化一城多策,租賃與限售成為與往年相比,*大的特征。10月政策的*主要特征是,從大會(huì)提及房住不炒,到住建部等開始價(jià)格聯(lián)合檢查。包括北京等城市的租賃政策落地代表了房地產(chǎn)調(diào)控內(nèi)容繼續(xù)深入!
建立租購(gòu)并舉的住房制度,發(fā)展住房租賃市場(chǎng),對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控來(lái)說(shuō),不僅僅租購(gòu)并舉是房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控的政策之一,鼓勵(lì)租賃消費(fèi),穩(wěn)定租賃關(guān)系,賦予租房者更多的權(quán)利,不僅僅是科學(xué)住房觀念的一個(gè)重要環(huán)節(jié),更可以避免房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落,減少非理性購(gòu)房需求。
雙50城市成為主要特征:發(fā)布限售的城市與發(fā)布租賃政策的城市均超過了50個(gè)。
從全國(guó)看,累計(jì)多城市合計(jì)出讓的租賃土地面積超過500萬(wàn)平米,按照平均60平米單套計(jì)算,已經(jīng)可以直接提供租賃房源超過8萬(wàn)套,集中在北京、上海等一線租賃熱點(diǎn)城市。
截止日前,全國(guó)最近1年多時(shí)間里,有超過12個(gè)省份及超過50個(gè)城市,出臺(tái)了有關(guān)租賃的政策內(nèi)容。50省市的租賃政策有利于市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展,但包括租賃和銷售等行為都存著很多問題,所以還需要落地執(zhí)行過程中的各地細(xì)化調(diào)整。
房住不炒下,租賃+限售成為本輪政策*大特點(diǎn):
租售并舉、共有產(chǎn)權(quán)、限售等房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)逐漸落地,更清晰的長(zhǎng)效機(jī)制在加快制定布局。
核心是房住不炒,房地產(chǎn)回歸平穩(wěn)。
從目前各地的房地產(chǎn)政策內(nèi)容看,限購(gòu)與限售全面升級(jí)。
那么未來(lái)樓市的特點(diǎn)會(huì)是什么?
首先:樓市分化依然會(huì)持續(xù)!
隨著信貸收緊及調(diào)控的持續(xù),房?jī)r(jià)真跌城市數(shù)量會(huì)繼續(xù)增加,雖然到目前為止,全國(guó)房?jī)r(jià)大部分城市屬于假摔。但從投資看,風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)越來(lái)越大,這種情況下,購(gòu)房應(yīng)該謹(jǐn)慎。
當(dāng)然,對(duì)于類似北京這樣的已經(jīng)價(jià)格明顯下調(diào)的城市,2018年反而會(huì)出現(xiàn)明顯的購(gòu)房窗口期。
2017年9月單月銷售數(shù)據(jù)同比最近3年首次下調(diào),全年銷售依然有望刷新歷史記錄。
其次:租房需求被鼓勵(lì)的可能性不大
房?jī)r(jià)長(zhǎng)周期內(nèi)一直在漲,很多人計(jì)算過租售比,這數(shù)據(jù)從任何方面看都是邪乎的高。
對(duì)于一個(gè)普通年輕人來(lái)說(shuō),租賃需求受到房?jī)r(jià)持續(xù)上漲會(huì)有兩個(gè)影響:不敢長(zhǎng)期租。因?yàn)橐驽X買房。租賃的原因肯定是為了未來(lái)賺錢買房。
因?yàn)橐I房,所以租賃客戶中高端租賃非常小眾,99%的租客住房的投入不會(huì)超過收入的30%,而買房的客戶甚至愿意用超過60%的收入支付月供
第三:信貸會(huì)依然收緊,貸款難度加大
接近年底,貸款難度越來(lái)越大。
第四:熱點(diǎn)城市土地流標(biāo)可能性加大
過去一地難*的北京,也出現(xiàn)了土地流標(biāo)。雖然是因?yàn)橥恋匚恢玫仍颍w看,隨著資金的持續(xù)收緊,疊加各種配建太多,部分土地可能出現(xiàn)流標(biāo)。
第五:改善房源依然**
從市場(chǎng)變化看,不論一線還是二線城市,各種配建抑制了高端市場(chǎng)的供應(yīng)量,未來(lái)商品房住宅市場(chǎng)中的高端部分依然會(huì)出現(xiàn)緊張。
第六:期房限價(jià)+現(xiàn)房限價(jià)+高端限簽:
2017年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)*大的壓力肯定來(lái)自限價(jià)政策。
不論是土地限價(jià)、還是房產(chǎn)限價(jià),對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō),其實(shí)都只是置后了矛盾。事實(shí)上,市場(chǎng)三四線城市的投資需求依然活躍。
第七:房地產(chǎn)接近天花板與房企萬(wàn)億目標(biāo)
房地產(chǎn)銷售額已經(jīng)在2016年全年達(dá)到了11.76萬(wàn)億的規(guī)模,同比漲幅為增長(zhǎng)34.8%,2017年雖然會(huì)繼續(xù)出現(xiàn)個(gè)位數(shù)的上漲。但從房企的規(guī)???,依然在積極拼*萬(wàn)億規(guī)模。
如果行業(yè)接近天花板,那么企業(yè)要增加規(guī)模,特別是在高地價(jià)的趨勢(shì)下,快周轉(zhuǎn)已經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。這種矛盾將很可能導(dǎo)致部分千億級(jí)別房企壓力非常大。
從2014年開始,全國(guó)基本就陷入了標(biāo)桿房企增收不增利的怪圈,干的越多賺的越少。凈利潤(rùn)率持續(xù)下調(diào)。
第八:房地產(chǎn)稅到底何時(shí)出?
房地產(chǎn)稅是一個(gè)綜合性概念一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。在我國(guó)包括房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅等。這也意味著“房產(chǎn)稅”其實(shí)是“房地產(chǎn)稅”的一個(gè)組成部分。
第九:經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)
房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制其實(shí)已經(jīng)執(zhí)行了20年,從內(nèi)容看,房地產(chǎn)一直只是中國(guó)經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)行業(yè),而中國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)效機(jī)制一直是穩(wěn)增長(zhǎng)與去杠桿!
(原標(biāo)題:從2017年全國(guó)房地產(chǎn)210次調(diào)控 看2018年樓市發(fā)展9大趨勢(shì))