10月全國(guó)有超過25個(gè)城市發(fā)布了有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策34次，政策內(nèi)容中，有關(guān)租賃的接近20次。

累計(jì)年內(nèi)1-10月，全國(guó)發(fā)布各類房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)超過210次。政策多樣化一城多策，租賃與限售成為與往年相比，*大的特征。10月政策的*主要特征是，從大會(huì)提及房住不炒，到住建部等開始價(jià)格聯(lián)合檢查。包括北京等城市的租賃政策落地代表了房地產(chǎn)調(diào)控內(nèi)容繼續(xù)深入！

建立租購(gòu)并舉的住房制度,發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控來(lái)說(shuō)，不僅僅租購(gòu)并舉是房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控的政策之一，鼓勵(lì)租賃消費(fèi)，穩(wěn)定租賃關(guān)系，賦予租房者更多的權(quán)利，不僅僅是科學(xué)住房觀念的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，更可以避免房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落，減少非理性購(gòu)房需求。

雙50城市成為主要特征：發(fā)布限售的城市與發(fā)布租賃政策的城市均超過了50個(gè)。

從全國(guó)看，累計(jì)多城市合計(jì)出讓的租賃土地面積超過500萬(wàn)平米，按照平均60平米單套計(jì)算，已經(jīng)可以直接提供租賃房源超過8萬(wàn)套，集中在北京、上海等一線租賃熱點(diǎn)城市。

截止日前，全國(guó)最近1年多時(shí)間里，有超過12個(gè)省份及超過50個(gè)城市，出臺(tái)了有關(guān)租賃的政策內(nèi)容。50省市的租賃政策有利于市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，但包括租賃和銷售等行為都存著很多問題，所以還需要落地執(zhí)行過程中的各地細(xì)化調(diào)整。

房住不炒下，租賃+限售成為本輪政策*大特點(diǎn)：

租售并舉、共有產(chǎn)權(quán)、限售等房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)逐漸落地，更清晰的長(zhǎng)效機(jī)制在加快制定布局。

核心是房住不炒，房地產(chǎn)回歸平穩(wěn)。

從目前各地的房地產(chǎn)政策內(nèi)容看，限購(gòu)與限售全面升級(jí)。

那么未來(lái)樓市的特點(diǎn)會(huì)是什么？

首先：樓市分化依然會(huì)持續(xù)！

隨著信貸收緊及調(diào)控的持續(xù)，房?jī)r(jià)真跌城市數(shù)量會(huì)繼續(xù)增加，雖然到目前為止，全國(guó)房?jī)r(jià)大部分城市屬于假摔。但從投資看，風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)越來(lái)越大，這種情況下，購(gòu)房應(yīng)該謹(jǐn)慎。

當(dāng)然，對(duì)于類似北京這樣的已經(jīng)價(jià)格明顯下調(diào)的城市，2018年反而會(huì)出現(xiàn)明顯的購(gòu)房窗口期。

2017年9月單月銷售數(shù)據(jù)同比最近3年首次下調(diào)，全年銷售依然有望刷新歷史記錄。

其次：租房需求被鼓勵(lì)的可能性不大

房?jī)r(jià)長(zhǎng)周期內(nèi)一直在漲，很多人計(jì)算過租售比，這數(shù)據(jù)從任何方面看都是邪乎的高。

對(duì)于一個(gè)普通年輕人來(lái)說(shuō)，租賃需求受到房?jī)r(jià)持續(xù)上漲會(huì)有兩個(gè)影響：不敢長(zhǎng)期租。因?yàn)橐驽X買房。租賃的原因肯定是為了未來(lái)賺錢買房。

因?yàn)橐I房，所以租賃客戶中高端租賃非常小眾，99%的租客住房的投入不會(huì)超過收入的30%，而買房的客戶甚至愿意用超過60%的收入支付月供

第三：信貸會(huì)依然收緊，貸款難度加大

接近年底，貸款難度越來(lái)越大。

第四：熱點(diǎn)城市土地流標(biāo)可能性加大

過去一地難*的北京，也出現(xiàn)了土地流標(biāo)。雖然是因?yàn)橥恋匚恢玫仍颍w看，隨著資金的持續(xù)收緊，疊加各種配建太多，部分土地可能出現(xiàn)流標(biāo)。

第五：改善房源依然**

從市場(chǎng)變化看，不論一線還是二線城市，各種配建抑制了高端市場(chǎng)的供應(yīng)量，未來(lái)商品房住宅市場(chǎng)中的高端部分依然會(huì)出現(xiàn)緊張。

第六：期房限價(jià)+現(xiàn)房限價(jià)+高端限簽：

2017年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)*大的壓力肯定來(lái)自限價(jià)政策。

不論是土地限價(jià)、還是房產(chǎn)限價(jià)，對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，其實(shí)都只是置后了矛盾。事實(shí)上，市場(chǎng)三四線城市的投資需求依然活躍。

第七：房地產(chǎn)接近天花板與房企萬(wàn)億目標(biāo)

房地產(chǎn)銷售額已經(jīng)在2016年全年達(dá)到了11.76萬(wàn)億的規(guī)模，同比漲幅為增長(zhǎng)34.8%，2017年雖然會(huì)繼續(xù)出現(xiàn)個(gè)位數(shù)的上漲。但從房企的規(guī)?？?，依然在積極拼*萬(wàn)億規(guī)模。

如果行業(yè)接近天花板，那么企業(yè)要增加規(guī)模，特別是在高地價(jià)的趨勢(shì)下，快周轉(zhuǎn)已經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。這種矛盾將很可能導(dǎo)致部分千億級(jí)別房企壓力非常大。

從2014年開始，全國(guó)基本就陷入了標(biāo)桿房企增收不增利的怪圈，干的越多賺的越少。凈利潤(rùn)率持續(xù)下調(diào)。

第八：房地產(chǎn)稅到底何時(shí)出？

房地產(chǎn)稅是一個(gè)綜合性概念一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。在我國(guó)包括房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅等。這也意味著“房產(chǎn)稅”其實(shí)是“房地產(chǎn)稅”的一個(gè)組成部分。

第九：經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)

房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制其實(shí)已經(jīng)執(zhí)行了20年，從內(nèi)容看，房地產(chǎn)一直只是中國(guó)經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)行業(yè)，而中國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)效機(jī)制一直是穩(wěn)增長(zhǎng)與去杠桿！

（原標(biāo)題：從2017年全國(guó)房地產(chǎn)210次調(diào)控 看2018年樓市發(fā)展9大趨勢(shì)）