當下的樓市，讓很多人看不明白。

為什么同樣是一線城市，北京領(lǐng)跌，上深在做俯臥撐，但廣州卻依舊領(lǐng)漲？

為什么同樣是二線熱點城市，合肥、鄭州、蘇州漲著漲著突然就跌了，而杭州、成都、武漢卻能夠堅挺如初？

就好像有一團云霧，籠罩在我們與樓市之間，讓我們找不出其中的走勢規(guī)律，摸不清未來房價的方向。

如果你也有類似的感受，如果你也因為摸不清方向，而感到焦慮或迷茫，請一定要認真看下面這段話。

當下的我們，正處于一個樓市巨大轉(zhuǎn)折的開端，正處于一個樓市新時代和舊時代的分水嶺。

舊時代的規(guī)律逐漸失效，新時代的經(jīng)驗卻尚未生成，是我們對樓市越發(fā)困惑的根本所在，也是未來我們所要面對的*大困境。

2018，注定是樓市新舊時代的分水嶺

之所以說注定，是因為類似的樓市轉(zhuǎn)折點，近年來總共出現(xiàn)過兩次，而且有規(guī)律可循。

一次在1998年，一次在2008年。

8這個年份，是非常特別的。

房地產(chǎn)的黃金十年（1998-2007）

1998年7月，國務(wù)院頒布的《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，簡稱房改，停止了樓市舊時代的福利分房制度，開啟了中國商品房的新時代。

1998到2007年的十年，中國經(jīng)濟平均增速達到12%，城鎮(zhèn)居民可支配收入從5160元上升到13785元，人口城鎮(zhèn)化率從33%提升到46%，北上深常住人口凈流入1299萬。

這個十年，是中國房地產(chǎn)行業(yè)高增長高回報的“黃金時代”，房地產(chǎn)投資和銷售都處于高速增長狀態(tài)。

不論你處于幾線城市，只要你在黃金十年買了房子，可以說基本都實現(xiàn)了財富的野蠻倍增。

房地產(chǎn)的白銀十年（2008-2017）

2008年，房地產(chǎn)疲態(tài)初現(xiàn)，在經(jīng)歷了一波地產(chǎn)下行之后，同年11月央行取消了對商業(yè)銀行的信貸規(guī)模限制，房地產(chǎn)正式進入白銀十年。

解除信貸規(guī)模限制這一舉措，在業(yè)內(nèi)俗稱房地產(chǎn)金融化，宣告了房地產(chǎn)除了居住以外的另一個屬性——金融屬性。

也就是說，由于貸款的存在，房子開始逐漸擁有了投資的價值。

想想08年以前，老百姓們買房大多是喜歡全款的，中國人也是出了名的不喜歡負債。

而自08年以后，由于有利可圖，以及房價的持續(xù)升高，貸款買房逐漸成為主流。

然而，在房地產(chǎn)的白銀十年，已經(jīng)不再是閉著眼睛買房都能賺錢，房產(chǎn)升值開始逐漸產(chǎn)生區(qū)域分化，一線比二線漲的多，新區(qū)比老區(qū)漲的快。

下圖是全國主要城市近10年房價漲幅：

從圖中就可以看到，在房地產(chǎn)白銀十年，同樣的本金，買對了城市，你*多能獲得6倍的升值，買錯了城市，哪怕同為二線，10年間的漲幅可能也就不到1倍，剛剛跑贏通脹。

白銀十年比不上黃金十年，未來十年的房價漲幅，也注定比不過白銀十年。

當然，如果我們從今天的角度再來看過去，可以很強烈的感受到，98年和08年，是兩次**的樓市機遇。

但是當局者迷，身處當時的年代，很少有人能夠給出真正正確的判斷。其中更不乏有樓市大V，經(jīng)濟學(xué)教授，博士大能給出錯誤的預(yù)測。

這跟當下的我們何其相似，處于新周期新十年的開端，舊的經(jīng)驗正逐漸失效，新的經(jīng)驗還正在摸索之中，感到迷茫困惑才是人之常情。

我們現(xiàn)在每天關(guān)注樓市動向，分析房價變化，也不過是在迷霧中努力探索，希望能早點撥云見日，早點抓住新十年的機遇。

其中更值得我們注意的是，機遇是在不斷變化的，不能用過去的眼光看待未來。

就像黃金十年，隨便買房子是機遇；白銀十年，買一二線房子才是機遇；未來十年，可能買好房子，買有品質(zhì)有地段好出租的房子，才是真正的機遇。

找尋樓市新機遇，其實才是未來幾年房產(chǎn)投資的真正重心。

房地產(chǎn)的下個十年，自2018開始。（2018-20XX）

在10月之前，其實還尚不能確定，2018到底會不會是樓市轉(zhuǎn)折點。

但是現(xiàn)在，我們完全能夠肯定，轉(zhuǎn)折點的到來。

轉(zhuǎn)折點，都是有標志的。

98年，轉(zhuǎn)折點的標志是房改。

08年，轉(zhuǎn)折點的標志是解除商業(yè)銀行信貸規(guī)模限制。

18年，轉(zhuǎn)折點的標志是住房屬性的明確變化。

過去十年，住房有兩個明顯屬性，一個是居住屬性，一個是投資屬性，公共物品屬性相對來說是處于弱勢的。（公共物品屬性可以大致理解為保障性住房）

但是未來十年，住房將極大的弱化投資屬性，轉(zhuǎn)變成居住屬性+準公共物品屬性。（想想最近的各種住房保障政策，保障房，人才房，共有產(chǎn)權(quán)房，70年只租不售房等等）

下面這段講話，就是屬性變化的*根本體現(xiàn)：堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，加快建立多主體供給，多渠道保障，租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

朋友們可以拿過去幾屆關(guān)于房地產(chǎn)的描述，和當下的描述進行對比，就能明顯感覺到去投資屬性的意味。

而且，讓“全體人民住有所居”這句話分量非常重，這預(yù)示著房產(chǎn)市場重心的轉(zhuǎn)移，這說明了房子除了買賣以外，租賃同樣重要，是未來發(fā)展的重心之一。

那些嗅覺靈敏度高的房地產(chǎn)企業(yè)，如今都紛紛進入轉(zhuǎn)型期，甚至那些對行業(yè)發(fā)展最為敏感的互聯(lián)網(wǎng)大佬們，也嗅出了不一樣的味道，開始大力布局住房租賃市場。

像馬云爸爸8月聯(lián)手杭州搭建智慧住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺，像京東10月24日正式宣布進軍房地產(chǎn)，第一個突破口就是北京住房租賃監(jiān)管平臺的技術(shù)合作，這些大佬們又是看到了怎樣的預(yù)兆？

這個話題點到即止，過了這段時間我們再繼續(xù)深入。

不過，至少看了這篇文章的朋友們，你們現(xiàn)在心中就已經(jīng)有了一個概念，一顆會發(fā)芽的種子：2018是一個重要的轉(zhuǎn)折點！

而且這個轉(zhuǎn)折點，并不是標題黨騙閱讀的轉(zhuǎn)折，而是真正意義上的，樓市又一次的重大轉(zhuǎn)型。

試想一下，如果你能在98年認識到商品房新時代的到來，08年意識到貸款買房的光明前景，一切是不是都會變得不一樣？

2018，短期炒房和長期持有的分水嶺

在經(jīng)歷了15年這一波房價快速增長之后，很多人都對房價產(chǎn)生了一個錯誤的認知：

炒房是很容易的，買房是可以很快賺到錢的。

只要找準熱點城市，用低首付高杠桿買入，房價上漲之后賣出，半年時間本金翻倍不是夢。

但是，這樣子的快錢，從2018開始，再也賺不到了。

首先，是價格不會再大漲。

去年*熱的時候，動輒5%的單月漲幅，如今再也不會出現(xiàn)。

熱點城市再熱，漲幅也沒有超過1%每月。

我們來看國家統(tǒng)計局給出的最新數(shù)據(jù)，2017年9月，全國70個主要大中城市，沒有一個單月環(huán)比漲幅超過1%的。

其次，是低首付再也拿不到了。

不說銀行目前首套房40%，二套房動輒60%，甚至像南京這種二套80%的首付，就連開發(fā)商、中介想讓你提前買房，想給你些首付貸也做不到了。

據(jù)財新網(wǎng)獲悉，近期住建部聯(lián)合央行、銀監(jiān)會于下發(fā)《關(guān)于規(guī)范購房融資和加強反洗錢工作的通知》，提出嚴禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介違規(guī)提供購房首付融資等要求，并加大了實質(zhì)性的懲處力度。

此次三部委要求，地方金融監(jiān)管部門要加大重點監(jiān)測，對違規(guī)提供購房融資行為的互金公司和小貸機構(gòu)，分別列入重點對象進行整治、或依法依規(guī)實施處罰，并將其違規(guī)行為錄入征信系統(tǒng)。

8月底，經(jīng)住建部、國家發(fā)改委、央行、銀監(jiān)會等七部委議定，“首付貸”已被確認為違法違規(guī)金融產(chǎn)品，房地產(chǎn)中介機構(gòu)不得提供或與其他機構(gòu)合作提供此類產(chǎn)品或服務(wù)。

除此之外，“眾籌買房”“贖樓貸”等性質(zhì)業(yè)務(wù)已經(jīng)被陸續(xù)叫停，個人消費貸也在嚴查階段，違規(guī)流向房地產(chǎn)的資金都被牢牢卡住，這次是來真的了。

最后，是交易被嚴格限制，想變現(xiàn)越來越難。

這一輪調(diào)控，跟過去的*大不同之處在于，過去是不讓你買，但這次還不讓你賣。

過去，限購限貸是調(diào)控的主力軍。

但是這一次，限價，限賣變成了主流，看看全國有多少個城市進行了限售，你就明白，邏輯從過去的不讓你買，變成了現(xiàn)在的不能賣，甚至是想賣也賣不出去。

未來，短期買賣快速獲利注定成為歷史，長期持有獲得收益將會變成新常態(tài)，而限售，既是培養(yǎng)習(xí)慣，又是在給房地產(chǎn)長效機制的出臺留一些時間和空間。

很多人看到這里或許會有一些疑問：

既然你說18年是樓市轉(zhuǎn)折，住房又在去投資屬性，而且現(xiàn)在不僅限買而且限賣，那是不是未來就沒必要再投資買房了，近期買房是不是也沒有升值的機會了？

其實，國家從來沒有說要打房價，國家希望的一直是平穩(wěn)健康的發(fā)展，你可以長期持有，長期獲益，一二線城市買房跑贏通脹肯定沒問題。

畢竟，我們剛剛確立了2035年全面建成小康社會的目標，又明確了本世紀中葉把我國建設(shè)成為富強民主文明和諧美麗的社會主義現(xiàn)代化強國。

而現(xiàn)代化發(fā)展，又基本涵蓋了：

農(nóng)業(yè)發(fā)展，科技發(fā)展和創(chuàng)新、工業(yè)信息現(xiàn)代化及城市化。

農(nóng)業(yè)發(fā)展，農(nóng)村發(fā)展，農(nóng)民進城，城市化建設(shè)依然是未來幾十年的重心，也是房地產(chǎn)的機遇所在。

要知道發(fā)達國家的城市化率普遍要達到80%以上，而我們16年的城市化率還沒有突破58%。

這就是房地產(chǎn)長期發(fā)展，一二線城市長期持有的*大利好。

但是如果你天天想著借貸刷信用卡炒房，薅社會主義羊毛，那對不起，未來要打擊的就是這種投機行為。

記住，國家從來沒有說過要讓房價下跌，說的一直都是要平穩(wěn)健康的發(fā)展。

發(fā)展，既要有量的變化，又要有質(zhì)的變化。

當房子的價格和數(shù)量足夠了，下一步改變的，必定是房子的質(zhì)量。

（原標題：2018,樓市將迎來巨大轉(zhuǎn)折,影響未來10年的房價走向）