全國(guó)多地的樓市成交慘淡，與這個(gè)勁爽的“國(guó)慶中秋雙拼小長(zhǎng)假”形成了鮮明的對(duì)比。

數(shù)據(jù)顯示，黃金周前6天，樓市熱點(diǎn)城市出現(xiàn)了明顯下調(diào)，熱點(diǎn)30城市（其中部分城市網(wǎng)簽數(shù)據(jù)暫停無(wú)法統(tǒng)計(jì)）網(wǎng)簽大幅下調(diào)，平均跌幅達(dá)到了8成，成交量創(chuàng)2014年來(lái)新低。而北京樓市更是迎來(lái)2009年以來(lái)*慘淡的黃金周。

黃金周樓市成交暴跌80%

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，黃金周前6天，樓市熱點(diǎn)城市出現(xiàn)了明顯下調(diào)，熱點(diǎn)30城市（其中部分城市網(wǎng)簽數(shù)據(jù)暫停無(wú)法統(tǒng)計(jì)）網(wǎng)簽大幅下調(diào)，平均跌幅達(dá)到了8成，成交量創(chuàng)2014年來(lái)新低。此外市場(chǎng)分化持續(xù)，三四線城市整體成交依然維持高位。

其中，北京新建住宅前6日網(wǎng)簽78套，二手房網(wǎng)簽23套，均是2009年來(lái)的歷史新低值，新房和二手房合計(jì)網(wǎng)簽量?jī)H101套，同比跌幅達(dá)到了72%；上海前6日網(wǎng)簽新建住宅147套，同比跌幅達(dá)到了78%。

今年十一假期前后，廣州總推貨量2090套，較去年同期跌65%；總成交貨量872套，較去年同期跌78%。此外，包括南京等熱點(diǎn)二線城市成交量也明顯低于去年同期。

這種成交下跌，是今年整個(gè)市場(chǎng)行情的延續(xù)。根據(jù)1-9月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，北京、上海、廣州、深圳等一線城市，平均成交跌幅達(dá)到了40%，其中北京跌幅達(dá)到了45%，深圳達(dá)到47%。二線城市之前的熱點(diǎn)城市，南京下調(diào)了57%，福州下調(diào)60%。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，消費(fèi)貸收緊帶來(lái)的資金價(jià)格繼續(xù)上升，熱點(diǎn)城市繼續(xù)擴(kuò)圍調(diào)控，三四線城市開(kāi)始約束性調(diào)控，這些都導(dǎo)致今年“金九銀十”成交遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于預(yù)期，預(yù)計(jì)在“四限”不斷加碼、信貸持續(xù)收緊的作用下，四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)難言樂(lè)觀，成交持續(xù)低位運(yùn)行將成市場(chǎng)常態(tài)。

復(fù)盤樓市調(diào)控一年：

逾百城發(fā)布150余次調(diào)控

去年中國(guó)“十一”長(zhǎng)假前后開(kāi)始的一輪密集房地產(chǎn)調(diào)控潮(業(yè)內(nèi)稱“930”調(diào)控)已滿“周歲”。疊加今年以來(lái)的兩輪樓市調(diào)控升級(jí)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)局部降溫明顯。2017年8月份，中國(guó)15個(gè)一二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)環(huán)比全線“止?jié)q”。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，中國(guó)已有超過(guò)100個(gè)城市(縣級(jí)以上)發(fā)布了各種相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的措施約150余次。今年前9個(gè)月，僅北京市就發(fā)布了相關(guān)房地產(chǎn)政策超過(guò)20次，15個(gè)核心熱點(diǎn)城市發(fā)布調(diào)控政策均超過(guò)4次。

隨著一二線城市的調(diào)控全面升級(jí)，大部分投資需求轉(zhuǎn)移到三四線城市。自今年3月以來(lái)，從70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)數(shù)據(jù)來(lái)看，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出“一二線跌，三四線漲”的態(tài)勢(shì)。

官方數(shù)據(jù)顯示，8月份，70個(gè)大中城市中，同比漲幅較高的城市以三四線城市為主，主要是菏澤、湖州、溫州、徐州、贛州、滄州市等地。這也導(dǎo)致在一二線城市持續(xù)調(diào)控，房?jī)r(jià)止?jié)q的同時(shí)，三四線樓市依然支撐了整體市場(chǎng)沖高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資也保持較高速增長(zhǎng)，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)增速并無(wú)明顯拖累。

歷史罕見(jiàn)，三四線城市為何超預(yù)期？

今年以來(lái)，三四線城市住宅銷量和房?jī)r(jià)同比增速均顯著超預(yù)期，與一二線房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出歷史少有的明顯分化。三四線的超預(yù)期表現(xiàn)是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至宏觀經(jīng)濟(jì)保持韌性的重要方面。什么原因造成了這種分化？未來(lái)三四線房地產(chǎn)是否繼續(xù)超預(yù)期？這都關(guān)乎未來(lái)經(jīng)濟(jì)動(dòng)能及其演進(jìn)方向的研判。

在三四線城市房地產(chǎn)需求超預(yù)期之初，有不少觀點(diǎn)將其原因歸結(jié)為一二線城市的溢出效應(yīng)，但其不足以解釋全國(guó)普遍的需求旺盛。事實(shí)上，除一二線城市外幾乎所有三四線城市價(jià)格、銷量增速至今仍處高位，這一輪房地產(chǎn)需求的強(qiáng)勁擴(kuò)張顯然是全國(guó)性的現(xiàn)象。

此外，市場(chǎng)上還有不少觀點(diǎn)將人口、可支配收入等慢變量作為支撐三四線房地產(chǎn)需求持續(xù)旺盛的核心因素。事實(shí)并非如此。以人口為例，通過(guò)三四線城鎮(zhèn)常住人口增速與房?jī)r(jià)（銷售）對(duì)比可發(fā)現(xiàn)，二者并無(wú)顯著的相關(guān)關(guān)系。因此，我們可排除一二線城市溢出效應(yīng)等局部變量以及人口等慢變量對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)需求分化的影響，著眼于總量性的快變量來(lái)找尋此輪三四線房地產(chǎn)需求擴(kuò)張及其分化的根源。

一是三四線城市的房地產(chǎn)需求大都沒(méi)有受到限貸限購(gòu)的“踩剎車”約束。2015年底中央提出“去庫(kù)存”，事實(shí)上，此前央行已在年內(nèi)連續(xù)5次降息至1989年有數(shù)據(jù)公布以來(lái)新低位，且首套首付比率連續(xù)2次調(diào)整降至近年來(lái)新低位20%（非限購(gòu)城市），這無(wú)疑為此次全國(guó)性房地產(chǎn)需求擴(kuò)張創(chuàng)造了寬松的貨幣條件。

隨著2016年熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)快速上漲以及年底中央“抑制資產(chǎn)泡沫”的提出，一二線城市限購(gòu)限貸政策開(kāi)始頻出以“踩剎車”抑制需求。截至目前，一二線城市中收緊首付政策的城市占比已近80%，限購(gòu)政策的城市占比也達(dá)到60%。而三四線城市中首付政策趨嚴(yán)的城市占比仍不到2%，限購(gòu)政策的城市占比不足1%?？梢?jiàn)，因城施策的情形下三四線城市房地產(chǎn)需求整體上并未受到限貸限購(gòu)的抑制。

二是棚戶區(qū)改造及其貨幣化還起到“踩油門”作用進(jìn)一步刺激三四線房地產(chǎn)需求。雖然棚戶區(qū)改造是全國(guó)范圍實(shí)行的民生工程，但其城市分布并不均勻。具體地，全國(guó)棚戶區(qū)改造規(guī)模中三四線城市占比高達(dá)87%，而一二線城市僅占13%。并且，2015年后棚戶區(qū)改造安置方式由傳統(tǒng)的實(shí)物安置轉(zhuǎn)向貨幣化安置，而貨幣化安置本質(zhì)上是以定向貨幣寬松的方式助力商品房去庫(kù)存。

通過(guò)測(cè)算我們發(fā)現(xiàn)，2017年1-7月，棚戶區(qū)改造貨幣化安置帶動(dòng)三四線城市36%的商品房銷售，而一二線城市則只有13%。可見(jiàn)，棚改及其貨幣化對(duì)三四線城市商品房銷售帶動(dòng)更強(qiáng)，進(jìn)一步加劇了此次房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化。

政策“踩剎車” ，三四線樓市趨弱

一方面，以房貸利率趨緊為代表的總量政策“踩剎車”將顯著抑制三四線城市的房地產(chǎn)需求。從2008年以來(lái)的多輪房地產(chǎn)調(diào)控來(lái)看，總量政策的效果是極其強(qiáng)大的，利率與房?jī)r(jià)、銷量增速都呈現(xiàn)明顯的反向關(guān)系。值得一提的是，利率對(duì)于房?jī)r(jià)與銷量增速的影響并非體現(xiàn)在當(dāng)期。測(cè)算發(fā)現(xiàn)，即期利率與房?jī)r(jià)增速（6個(gè)月后）相關(guān)系數(shù)*強(qiáng)，與銷量增速（4個(gè)月后）相關(guān)系數(shù)*強(qiáng)。因此，當(dāng)前的利率對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)的量?jī)r(jià)走勢(shì)有著至關(guān)重要的影響。

事實(shí)上，房貸利率自今年2季度以來(lái)有明顯的抬升，融360公布的8月份全國(guó)首套房平均利率（其與金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率趨同，且是更高頻數(shù)據(jù)、前瞻性更強(qiáng)）已超基準(zhǔn)利率，達(dá)到5.12%。因此，目前房貸利率“踩剎車”將顯著抑制未來(lái)三四線城市房地產(chǎn)需求，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)難言繼續(xù)分化。

另一方面，棚改貨幣化力度趨弱將使得其對(duì)三四線城市的“油門”刺激作用遞減。今年與去年棚改規(guī)?；鞠嗤议_(kāi)工進(jìn)度也似乎趨同（根據(jù)官方數(shù)據(jù)，今年1-7月與去年同期開(kāi)工進(jìn)度都為78%）。因此，根據(jù)去年的進(jìn)度大致預(yù)測(cè)，今年三季度棚改將幾乎完成全年任務(wù)，四季度棚改可能出現(xiàn)乏力。

更進(jìn)一步地，根據(jù)未來(lái)三年棚戶區(qū)改造規(guī)劃，2018-2020年棚改規(guī)模將降至年均500萬(wàn)套，顯著低于當(dāng)前，棚改及貨幣化的“油門”趨弱將進(jìn)一步降低三四線房地產(chǎn)需求，并縮小其與一二線城市之間的分化。

神預(yù)言的“最后一箭”：

全國(guó)房?jī)r(jià)2018年6月見(jiàn)頂？

金融經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳裕彬近日表態(tài)稱，去年10月他預(yù)測(cè)深圳上海北京廣州組成的一線城市房?jī)r(jià)在2017年下半年左右見(jiàn)頂，三四線城市樓市會(huì)在2017年接棒火起來(lái)。目前預(yù)測(cè)已經(jīng)兌現(xiàn)。其對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的預(yù)測(cè)只剩最后一箭：全國(guó)房?jī)r(jià)將于2018年6月左右見(jiàn)頂。

2016年，政府在房地產(chǎn)加速趕頂?shù)臅r(shí)刻突然地毯式鋪開(kāi)限購(gòu)限貸，實(shí)在是逼不得已才出手。因?yàn)橐痪€二線城市居民的住房抵押貸款杠桿已經(jīng)太高了，需要防止杠桿過(guò)高而暴力斷裂。

自2015年4月開(kāi)始延續(xù)至2016年的樓市暴漲，是中國(guó)房地產(chǎn)有史以來(lái)增速*猛的一輪暴漲，然而與以往情況不同是，金融機(jī)構(gòu)新增中長(zhǎng)期貸款中居民戶新增中長(zhǎng)期貸款的占比以歷史上****的速度向上拉升，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額:累計(jì)同比卻滯留歷史底部，幾乎巋然不動(dòng)，這二者之間出現(xiàn)了罕見(jiàn)的顯著背離。

機(jī)構(gòu)資金撤離房地產(chǎn)，降低其相關(guān)杠桿，中國(guó)大媽（居民戶）竭盡全力的接盤，把相關(guān)杠桿加到了歷史*高，和接近爆發(fā)債務(wù)危機(jī)的水平。這就是房地產(chǎn)去庫(kù)存的金融經(jīng)濟(jì)學(xué)本質(zhì)。

吳裕彬認(rèn)為，機(jī)構(gòu)資金在去杠桿，居民戶在瘋狂加杠桿（大媽進(jìn)場(chǎng)），這些都是超級(jí)大頂在即的特征，考慮到政府限貸限購(gòu)等樓市救命政策，他此前預(yù)測(cè)深圳上海北京廣州樓價(jià)于2017年下半年左右見(jiàn)頂（預(yù)測(cè)時(shí)間誤差以月為單位，目前看已應(yīng)驗(yàn)）。而在北上廣深一線城市見(jiàn)頂之后，滯后6個(gè)月，全國(guó)的房?jī)r(jià)將見(jiàn)頂。具體而言，全國(guó)的房?jī)r(jià)會(huì)在2018年6月左右見(jiàn)頂。

（原標(biāo)題：黃金周樓市爆跌80%！房?jī)r(jià)2018年6月或見(jiàn)頂？）