9月22日、23日接連兩天，西安、重慶、南昌、南寧、長沙、貴陽、石家莊7個省會城市(重慶為直轄市)密集出臺樓市調(diào)控措施，除西安樓市調(diào)控新政著眼于強(qiáng)調(diào)“商品房調(diào)價(jià)申報(bào)”外，其中6個城市劍指“限售”。

隨著限售這一措施被逐漸認(rèn)同，未來這一舉措將會被更多城市借鑒。有專家認(rèn)為，近期量價(jià)齊跌的一線城市也可能成為“限售”對象。也有評論人士指出，包括限售限價(jià)在內(nèi)的措施已經(jīng)使得商品房炒房的屬性大大降低，無形中起到使商品房經(jīng)濟(jì)適用房化的功效，限購、限售和限貸等措施正成為歷史選擇的中國大城市樓市新長效機(jī)制。

記者注意到，各地調(diào)控措施因地制宜，如長沙、石家莊還延長了外地人在當(dāng)?shù)爻鞘匈彿康纳绫；騻€稅繳納期限；貴陽針對有過兩次或兩次以上住房貸款記錄的職工家庭將停止辦理公積金貸款。此外，“限售”成為本輪調(diào)控的一大亮點(diǎn)。南寧、重慶、南昌要求商品住宅房源在取得不動產(chǎn)權(quán)證滿兩年后方可轉(zhuǎn)讓；貴陽、長沙要求商品住宅房源在取得不動產(chǎn)權(quán)證滿三年后方可轉(zhuǎn)讓；石家莊要求自9月23日起新購住房（含新建商品住房和二手房）五年內(nèi)不得上市交易。

與往輪全國城市樓市的調(diào)控政策重點(diǎn)落在限購、限貸上有所不同，此輪調(diào)控政策在實(shí)施限購、限貸的常規(guī)性措施基礎(chǔ)上，首次全國大范圍內(nèi)啟用限售政策，通過限制二手房市場交易來穩(wěn)定樓市。

早在2017年3月起，北京在全國范圍內(nèi)率先實(shí)施限售，截至5月，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，加入限售的城市隊(duì)伍迅速擴(kuò)大至近30城；而9月22日和23日這兩天，這支城市隊(duì)伍又“收編”新成員，據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至發(fā)稿時，全國執(zhí)行限售政策的城市數(shù)量已達(dá)44個。

房價(jià)難抑七城聯(lián)動加碼調(diào)控

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記者通過梳理2017年的政策及市場變化路徑發(fā)現(xiàn)，其中重慶和貴陽此前的調(diào)控力度相比其他城市較寬松，因此這一輪調(diào)控加碼是“提緊”，縮小了與其他城市，尤其是一二線城市調(diào)控嚴(yán)苛度的差距；而南寧、南昌和長沙盡管此前已經(jīng)歷多輪調(diào)控，但仍拴不住房價(jià)跳漲的步伐。

從房價(jià)上漲的數(shù)據(jù)來看，本輪調(diào)控中八個城市的商品住宅價(jià)格曲線式上揚(yáng)，或許是調(diào)控再度加碼的*根本原因。

記者注意到，9月22日之前，貴陽的樓市調(diào)控內(nèi)容只有一項(xiàng)，即二套住房公積金貸款*低首付比例從20%上調(diào)為30%，并不執(zhí)行限購。在此背景下，前8個月貴陽房價(jià)穩(wěn)步上漲。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的新建商品住宅價(jià)格指數(shù)，貴陽房價(jià)連續(xù)8個月都出現(xiàn)環(huán)比增長和同比增長，8月房價(jià)環(huán)比漲幅0.7%，同比漲幅9.2%?；赝^去8個月中每個月的漲幅情況，環(huán)比漲幅值*高為4月的1.5%，*低為2月的0.4%；同比漲幅值*高為8月的9.2%，*低為1月和2月的5.4%。

重慶在9月22日之前針對樓市買賣行為的調(diào)控政策也只停留在對外地炒房客不予辦理信貸的層面，政策環(huán)境相對寬松。從上半年數(shù)據(jù)來看，樓市成交量經(jīng)歷了先漲后跌的變化，成交價(jià)格卻持續(xù)一路攀升?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2017年上半年重慶商品住宅成交面積1258.87萬平方米，同比增長30%；上半年成交均價(jià)8735元/平方米，同比增長29%。從下半年開始，成交量持續(xù)回落，房價(jià)仍保持高位穩(wěn)定，重慶8月的住宅成交均價(jià)為9875元/平方米，環(huán)比7月僅微跌0.8%。

長沙在迎接此輪調(diào)控前，已經(jīng)歷4輪加碼，戴上了“限購”、“限貸”、“限地價(jià)”、“限房價(jià)”的“鐐銬”。

然而面對供不應(yīng)求的市場，這些措施似乎“火力不足”。據(jù)長沙當(dāng)?shù)孛襟w和地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)消息，幾次政策收緊，樓市熱度不減，年初時曾出現(xiàn)賣斷貨的現(xiàn)象，如今依然維持著逢開盤必**的火爆銷售態(tài)勢。因此房價(jià)如脫韁的野馬，長沙內(nèi)六區(qū)商品住宅均價(jià)從2017年1月的8114元/平方米，攀升至8月的9312元/平方米，8個月間漲幅近15%。

無獨(dú)有偶，調(diào)控已較嚴(yán)格的南昌，其房價(jià)依然“高調(diào)”。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，15個一二線熱點(diǎn)城市的新建商品住宅價(jià)格漲幅趨降，而8月出現(xiàn)停漲的情況時，南昌“逆勢而行”，連續(xù)7個月出現(xiàn)環(huán)比上漲，8月的環(huán)比漲幅為0.9%，相比7月擴(kuò)大5個百分點(diǎn)。

克而瑞華東區(qū)域研究經(jīng)理沈?qū)庍h(yuǎn)告訴記者，由于全國樓市的熱度正從沿海地區(qū)向中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移，所以迫使中西部城市密集出臺調(diào)控政策。

“限售”或打擊樓市短期投資客

此輪新“收編”的六個城市，采取“限售”措施來維持樓市穩(wěn)定，調(diào)控方向并非盲目。據(jù)克而瑞研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)分析，部分城市樓市持續(xù)高燒，與投資客的涌入不無關(guān)系。

比如前文提到重慶商品住宅在2017年上半年成交面積1258.87萬平方米?？硕鹧芯颗袛啵骸爸貞c上半年成交量大幅增長，一方面由于投資客群增加，消耗部分市場容量，另一方面由于改善需求釋放，以及購房者對未來樓市預(yù)期看好，加快出手速度?！?/p>

由此看來，實(shí)施“限售”或?qū)D出一部分投資性購房需求，從而更好地維護(hù)樓市穩(wěn)定。

房地產(chǎn)專家馬英樞接受本報(bào)記者采訪時指出，“限售”政策的“維穩(wěn)”效果需要與當(dāng)?shù)厥袌龅耐顿Y客情況結(jié)合起來考慮。

“限售其實(shí)是限制了二手房市場的流動性，對樓市里的短線投資客是一個沉重的打擊。不過南寧、貴州等城市的投資購房需求中，屬于做兩三年短線投資的可能不多，這些城市的投資客看中的應(yīng)該是未來更長年限中的投資獲益情況?！瘪R英樞告訴記者。

他判斷，這一波調(diào)控潮的來襲，從中可看出政府進(jìn)一步打擊樓市投資投機(jī)氛圍的決心，其中對房地產(chǎn)短線投資的打擊限制會更嚴(yán)厲，若未來幾個月樓市熱度繼續(xù)上行，不排除會再出臺調(diào)控措施。

■鏈接

七城限購限售新政密集發(fā)布

9月22日

重慶市

出臺《關(guān)于加強(qiáng)主城區(qū)新購住房再交易管理的通知》規(guī)定9月23日起，重慶主城區(qū)新購新建商品住房和二手住房須取得《不動產(chǎn)權(quán)證》滿兩年后才能上市交易。

9月22日

南昌市

出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)住宅市場調(diào)控工作的通知》，規(guī)定住宅取得不動產(chǎn)權(quán)證后兩年才可以轉(zhuǎn)讓；全市范圍適用，包括此前不限購的九龍湖、儒樂湖區(qū)域，也包括南昌縣、新建縣、進(jìn)賢縣、安義縣等；“三限房”不在本次調(diào)控范圍內(nèi)，但是“三限房”本身已經(jīng)限制了五年不可轉(zhuǎn)讓的時限。

9月22日

西安市

西安市物價(jià)局發(fā)布《西安市物價(jià)局關(guān)于商品住房價(jià)格申報(bào)有關(guān)問題的通知》指出，自9月25日起，商品住房項(xiàng)目在辦理預(yù)售許可前，或已取得預(yù)售許可證但尚未售出的商品住房，在調(diào)整價(jià)格前，須向西安市物價(jià)局進(jìn)行商品住房價(jià)格申報(bào)。

9月22日晚

南寧市

南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局官網(wǎng)消息稱，為了進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，居民在取得不動產(chǎn)證滿兩年后方可轉(zhuǎn)讓。

9月23日凌晨

長沙市

長沙市住建委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場促進(jìn)健康發(fā)展的通知》，要求在本市購買的商品房(含二手房)，取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書3年后才能再次出售；本市戶籍無房的，限購一套；本市戶籍(家庭為單位)有一套房的，需要在取得首套房不動產(chǎn)權(quán)證后3年以上才能買第二套房；外來戶限購一套，需要出具24個月以上的所得稅或社保繳納證明。

9月23日

貴陽市

市政府發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的若干措施(試行)》，自2017年9月23日零時起，凡在我市購買的新建商品住房，3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。購買時間以簽訂《商品房購買合同》時間為準(zhǔn)。

9月23日下午

石家莊

石家莊市人民政府發(fā)布關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的補(bǔ)充意見指出，市區(qū)內(nèi)居民家庭自發(fā)文之日起新購住房(含新建商品住房和二手房)的，五年內(nèi)不得上市交易，購房時間以交易合同網(wǎng)簽備案時間為準(zhǔn)。非該市戶籍居民家庭在申請購買首套住房時，須提供近3年內(nèi)連續(xù)繳納24個月及以上個人所得稅納稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明，不得通過補(bǔ)繳個人所得稅或社會保險(xiǎn)購買住房，且限購1套住房(含新建商品住房和二手房)。