股市不想看了，昨天補(bǔ)回了四成倉位，總共配置了券商、小金屬、豬肉和一點全面屏。今天周五，將遇股指期貨交割，不是個加倉時節(jié)，多看少動。
有朋友看到一個新聞很慌，問我“房價又要反彈了嗎？”
國家統(tǒng)計局14日公布最新數(shù)據(jù)顯示，8月末，商品房待售面積62352萬平方米，比7月末減少1144萬平方米。
中原地產(chǎn)分析師張大偉表示，相比2月份的7億平方米庫存，目前庫存數(shù)據(jù)跌到近3年的*低值。按照8月份單月成交面積1.2億平方米計算，當(dāng)下庫存去化周期已經(jīng)只有5.1個月。
如果上述專家分析無誤，意味著房地產(chǎn)庫存量已經(jīng)進(jìn)入紅線，補(bǔ)庫存周期已經(jīng)開啟。
按照住建部和國土部2017年4月發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，明確要求：
對消化周期在36個月以上的，應(yīng)停止供地；
36-18個月的，要減少供地；
12-6個月的，要增加供地；
6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。
按照周期商品邏輯，補(bǔ)庫存是發(fā)生在“供不應(yīng)求”的時段。那么是不是意味著房價馬上又要報復(fù)性反彈了呢？
我看難說。
這里先跳過租售比、房價傷害實體、工資增速不及房價增速等等意識形態(tài)的問題，我只跟大家從客觀情況去看看趨勢。
一、地價受限
前文提及的《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》還指出，要結(jié)合本地實際和出讓土地的具體情況，靈活確定競價方式，包括“限房價、競地價”“限地價、競房價”、超過溢價率一定比例后現(xiàn)房銷售或競自持面積等，堅決防止出現(xiàn)區(qū)域性總價、土地或樓面單價新高等情況，嚴(yán)防高價地擾亂市場預(yù)期。
不僅如此，政府在大力推廣的租賃地塊等手段也會輔助性的限制地價增長。
二、價格受限
據(jù)媒體報道，位于南京麒麟G09宅地的京奧港·未來墅，日前終于領(lǐng)到銷售許可證，但其身價一降再降，被核準(zhǔn)通過的銷售均價僅比樓面地價高出3000多元/平方米，基本是貼著地價賣。當(dāng)然，該樓盤也從*初的“帶裝修豪宅”改成了“毛坯房”。
究其原因也不復(fù)雜，無非是部分開發(fā)商資金壓力大，同時相關(guān)部門很難開過高單價的預(yù)售批條。
特別是一線、二線熱點城市，預(yù)售批條抓得死死的，怎么漲價？
三、房貸利率上升
來自融360的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月，全國首套房貸平均利率創(chuàng)下歷史新高，達(dá)到5.12%，這是自2016年以來首次突破5%大關(guān)，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.04倍，環(huán)比7月上升了2.47%；同比去年8月的4.44%，上升了15.35%。同時受總體形勢的影響，二套房貸利率較之前小幅上升1.27%，為5.54%。
看清楚了，這可是首套房、二套房的利率上升。炒房人的成本更是節(jié)節(jié)攀升，甚至貸款無路。
四、銷售增速連連下降
從廣發(fā)地產(chǎn)的數(shù)據(jù)報告來看，2016年1-3月的銷售高峰開始，銷售累計增速一路回落。從單月份看更為明顯。（注意這里說的是增速）這說明調(diào)控政策正在發(fā)揮作用。
五、租售同權(quán)削弱購房剛性需求
租售同權(quán)的推出不要奢望把房價一下子轟下來，那樣不現(xiàn)實。其核心目標(biāo)仍然是探索建立一套能夠保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的長效機(jī)制，漸進(jìn)式消除房地產(chǎn)泡沫和緩解住房供需矛盾。
我認(rèn)為*主要是教育資源的開放，穩(wěn)住“學(xué)區(qū)房”妖魔化的瘋漲趨勢。同時一定程度上削弱外來人口為教育資源帶來的剛性需求。
總而言之，房價雖然到了補(bǔ)庫存周期，但是在當(dāng)前的調(diào)控手段下，或不會重新出現(xiàn)報復(fù)性上漲。
在現(xiàn)階段，我認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)會處于一個劇烈洗牌階段。由庫存減少、地價受限、預(yù)售批條難拿等因素決定，大房企將會占盡優(yōu)勢，中小房企可能會面臨資金不足、*不到地、賣不出房等等的困境。
所以，針對A股近日火熱的房地產(chǎn)個股，一線房企股的大漲有其可預(yù)見的邏輯，但不要貿(mào)然抄底未啟動的三四線房企股，這不是個普適性的利好。
（原標(biāo)題：驚！全國庫存房子5個月即可賣完 房價要反彈？）
