2017下半年樓市怎么走？高層：穩(wěn)步推進(jìn)去庫存

2017-06-27 09:18來源：Wind資訊

媒體指出，高房價下不可能真正去庫存。房價上漲會使追漲的投資者增加而有購買能力的剛需減少，追漲的投資者會消化一部分庫存，但剛需的購買量則會減少，兩相抵消，很難說是增加庫存還是減少庫存。而且，在房價上漲周期，開發(fā)商會惜售、捂盤。

在一二線城市的房地產(chǎn)市場因受政策壓制而趨冷之際，三四線城市拿下了這個接力棒。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年4月，蚌埠市的新建商品住宅價格環(huán)比上漲2.2%，在70個大中城市中位列第二。到5月，蚌埠市新房價格漲幅上升到3.4%，位列第一。位于蚌埠市僅150公里的安徽省會合肥，則連續(xù)兩個月出現(xiàn)房價環(huán)比負(fù)增長。

新建商品住宅價格指數(shù)

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會指出，如果不是數(shù)據(jù)確鑿，很難想象蚌埠這樣一個人口不到350萬、GDP總量僅位列安徽省第七的城市，會成為全國房價上漲最快的地方。

總的看來，受到嚴(yán)厲調(diào)控的部分熱點(diǎn)城市房價出現(xiàn)下降走勢，而沒有實(shí)施調(diào)控的城市仍然是房價普遍上漲，而且有加速的趨勢。

而正是在這個一二線和三四線樓市“逆向分化”的背景下，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理在政協(xié)第十二屆全國委員會常務(wù)委員會第二十一次會議上講話指出：要堅持分類調(diào)控因城施策，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)去庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

回顧春節(jié)后那一波漲價潮，逼得各大城市紛紛加入新一輪調(diào)控。國土部、住建部也在4月初推出了《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，其中*大的看點(diǎn)是根據(jù)庫存去化周期的情況調(diào)整土地供應(yīng)策略：

對消化周期在36個月以上的，應(yīng)停止供地；

36-18個月的，要減少供地；

12-6個月的，要增加供地；

6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。

也就是說，“去庫存”將是房地產(chǎn)市場接下來的關(guān)鍵詞。

三四線城市的套路：漲價去庫存

“三四線城市領(lǐng)跑，一二線城市冷淡”，分類調(diào)控的政策思路，是造成當(dāng)下房地產(chǎn)市場這種分化的主因。在熱點(diǎn)區(qū)域遭遇調(diào)控重壓的同時，很多三四線城市非但不受影響，反而接收了大量的溢出需求。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道指出，三四線城市在內(nèi)的非熱點(diǎn)城市房價普遍上漲，也與當(dāng)前的融資環(huán)境有一定相關(guān)性。目前，一些熱點(diǎn)城市的房貸開始收緊，流入房地產(chǎn)市場的資金放緩。但是，整體的融資環(huán)境還是比較寬松的，5月房貸增量仍然比較多。5月中長期貸款增加4326億元，雖然同比和環(huán)比都是減少，但總量并不算少。在熱點(diǎn)城市受到更多限制的情況下，就會有更多資金流向三四線的非熱點(diǎn)城市。

三四線城市的上漲，還有一個原因是棚改的貨幣化安置，此舉與之前棚戶區(qū)改造住房安置有所不同，被安置者獲得一定的安置費(fèi)，既“創(chuàng)造”了需求，又提升了購買力，因此房價趁勢上漲。

而本輪的三四線去庫存模式，無非是將一二線的老模式拿來再用。

第一財經(jīng)日報直接指出，這是漲價去庫存。高庫存占用了三四線城市的經(jīng)濟(jì)資源，包括土地、資金和政策，嚴(yán)重制約當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展。從2012年~2016年，三四線城市因?yàn)榫薮蟮膸齑鎵毫?，房價一直停滯不前，房價不漲或者微跌，成交量反而低，因?yàn)橘I房者預(yù)期房價會繼續(xù)跌，一旦開始上漲，買房者就會涌入，上漲期間的成交量即可說明一切。

漲價去庫存？

第一財經(jīng)日報指出，房價上漲了，庫存也減少了，似乎是“一舉兩得”的事情，但這背后隱憂不少。

一方面，三四線城市原本不缺房子，人均住房面積不低，因?yàn)椴幌拶?，多套房產(chǎn)者比比皆是。房產(chǎn)已經(jīng)飽和甚至過剩，再通過漲價預(yù)期讓民眾涌入購買，雖然可以增加地方政府收入和經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，但長遠(yuǎn)來看，對經(jīng)濟(jì)和民眾生活并不是一件有利的事。

另一方面，地方政府可以繼續(xù)躺在房地產(chǎn)繁榮的功勞簿上，可以說，這種繼續(xù)依賴房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)的思維和行動，無異于飲鴆止渴。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道指出，高房價下不可能真正去庫存。房價上漲會使追漲的投資者增加而有購買能力的剛需減少，追漲的投資者會消化一部分庫存，但剛需的購買量則會減少，兩相抵消，很難說是增加庫存還是減少庫存。而且，在房價上漲周期，開發(fā)商會惜售、捂盤。這些現(xiàn)象在一二線城市并不罕見，高房價和高庫存并存，在三四線城市會更嚴(yán)重。

三四線城市高庫存的出現(xiàn)，根源在于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的思路出了問題，熱衷于“高端產(chǎn)業(yè)”導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)太多，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后導(dǎo)致當(dāng)?shù)鼐用褓徺I力不足。因此，要推動三四線城市去庫存，正確的思路應(yīng)該是優(yōu)先發(fā)展適合當(dāng)?shù)匕l(fā)展階段的產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)造更多高收入的就業(yè)崗位，帶動當(dāng)?shù)鼐用裨鍪詹⑽瞬帕魅?。這樣庫存會逐漸消化。

去庫存進(jìn)展到了哪個階段？

招商證券指出，三四線整體去庫存效果明顯，去化周期已進(jìn)入較低位置（接近2010年），尤其是滁州/惠州/南寧/南通/佛山/九江/宜昌等部分三線城市，而唐山/蚌埠/北海/丹東/濟(jì)寧等地去化周期仍較高。

三四線城市開工庫存去化周期

去化周期對房價具有顯著的指引作用，一線的臨界點(diǎn)更低。1）一線平均：去化<11個月，房價漲；去化>15個月，房價跌；2）二線平均：去化<15個月，房價漲；去化>20個月，房價跌；3）三四線平均：去化<16個月，房價漲；去化>19個月，房價跌。

招商證券指出，棚改還將繼續(xù)“托底”三四線。假設(shè)貨幣化安置都選擇購買新房，2016年棚改貨幣化安置對應(yīng)300萬套，而當(dāng)年商品住房銷量接近1400萬套，棚改大致貢獻(xiàn)20%，三四線會更高一些，對未來三四線銷量調(diào)整有較強(qiáng)的托底作用。不過，未來三年棚改總量比過去三年是略有下降的。

未來三年棚改總量比過去三年略有下降