在一二線城市的房地產(chǎn)市場因受政策壓制而趨冷之際,三四線城市拿下了這個接力棒。
國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,今年4月,蚌埠市的新建商品住宅價格環(huán)比上漲2.2%,在70個大中城市中位列第二。到5月,蚌埠市新房價格漲幅上升到3.4%,位列第一。位于蚌埠市僅150公里的安徽省會合肥,則連續(xù)兩個月出現(xiàn)房價環(huán)比負(fù)增長。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會指出,如果不是數(shù)據(jù)確鑿,很難想象蚌埠這樣一個人口不到350萬、GDP總量僅位列安徽省第七的城市,會成為全國房價上漲最快的地方。
總的看來,受到嚴(yán)厲調(diào)控的部分熱點(diǎn)城市房價出現(xiàn)下降走勢,而沒有實(shí)施調(diào)控的城市仍然是房價普遍上漲,而且有加速的趨勢。
而正是在這個一二線和三四線樓市“逆向分化”的背景下,中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理在政協(xié)第十二屆全國委員會常務(wù)委員會第二十一次會議上講話指出:要堅持分類調(diào)控因城施策,穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)去庫存,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
回顧春節(jié)后那一波漲價潮,逼得各大城市紛紛加入新一輪調(diào)控。國土部、住建部也在4月初推出了《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》,其中*大的看點(diǎn)是根據(jù)庫存去化周期的情況調(diào)整土地供應(yīng)策略:
對消化周期在36個月以上的,應(yīng)停止供地;
36-18個月的,要減少供地;
12-6個月的,要增加供地;
6個月以下的,不僅要顯著增加供地,還要加快供地節(jié)奏。
也就是說,“去庫存”將是房地產(chǎn)市場接下來的關(guān)鍵詞。
三四線城市的套路:漲價去庫存
“三四線城市領(lǐng)跑,一二線城市冷淡”,分類調(diào)控的政策思路,是造成當(dāng)下房地產(chǎn)市場這種分化的主因。在熱點(diǎn)區(qū)域遭遇調(diào)控重壓的同時,很多三四線城市非但不受影響,反而接收了大量的溢出需求。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道指出,三四線城市在內(nèi)的非熱點(diǎn)城市房價普遍上漲,也與當(dāng)前的融資環(huán)境有一定相關(guān)性。目前,一些熱點(diǎn)城市的房貸開始收緊,流入房地產(chǎn)市場的資金放緩。但是,整體的融資環(huán)境還是比較寬松的,5月房貸增量仍然比較多。5月中長期貸款增加4326億元,雖然同比和環(huán)比都是減少,但總量并不算少。在熱點(diǎn)城市受到更多限制的情況下,就會有更多資金流向三四線的非熱點(diǎn)城市。
三四線城市的上漲,還有一個原因是棚改的貨幣化安置,此舉與之前棚戶區(qū)改造住房安置有所不同,被安置者獲得一定的安置費(fèi),既“創(chuàng)造”了需求,又提升了購買力,因此房價趁勢上漲。
而本輪的三四線去庫存模式,無非是將一二線的老模式拿來再用。
第一財經(jīng)日報直接指出,這是漲價去庫存。高庫存占用了三四線城市的經(jīng)濟(jì)資源,包括土地、資金和政策,嚴(yán)重制約當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展。從2012年~2016年,三四線城市因?yàn)榫薮蟮膸齑鎵毫?,房價一直停滯不前,房價不漲或者微跌,成交量反而低,因?yàn)橘I房者預(yù)期房價會繼續(xù)跌,一旦開始上漲,買房者就會涌入,上漲期間的成交量即可說明一切。
漲價去庫存?
第一財經(jīng)日報指出,房價上漲了,庫存也減少了,似乎是“一舉兩得”的事情,但這背后隱憂不少。
一方面,三四線城市原本不缺房子,人均住房面積不低,因?yàn)椴幌拶?,多套房產(chǎn)者比比皆是。房產(chǎn)已經(jīng)飽和甚至過剩,再通過漲價預(yù)期讓民眾涌入購買,雖然可以增加地方政府收入和經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù),但長遠(yuǎn)來看,對經(jīng)濟(jì)和民眾生活并不是一件有利的事。
另一方面,地方政府可以繼續(xù)躺在房地產(chǎn)繁榮的功勞簿上,可以說,這種繼續(xù)依賴房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)的思維和行動,無異于飲鴆止渴。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道指出,高房價下不可能真正去庫存。房價上漲會使追漲的投資者增加而有購買能力的剛需減少,追漲的投資者會消化一部分庫存,但剛需的購買量則會減少,兩相抵消,很難說是增加庫存還是減少庫存。而且,在房價上漲周期,開發(fā)商會惜售、捂盤。這些現(xiàn)象在一二線城市并不罕見,高房價和高庫存并存,在三四線城市會更嚴(yán)重。
三四線城市高庫存的出現(xiàn),根源在于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的思路出了問題,熱衷于“高端產(chǎn)業(yè)”導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)太多,而實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后導(dǎo)致當(dāng)?shù)鼐用褓徺I力不足。因此,要推動三四線城市去庫存,正確的思路應(yīng)該是優(yōu)先發(fā)展適合當(dāng)?shù)匕l(fā)展階段的產(chǎn)業(yè),創(chuàng)造更多高收入的就業(yè)崗位,帶動當(dāng)?shù)鼐用裨鍪詹⑽瞬帕魅?。這樣庫存會逐漸消化。
去庫存進(jìn)展到了哪個階段?
招商證券指出,三四線整體去庫存效果明顯,去化周期已進(jìn)入較低位置(接近2010年),尤其是滁州/惠州/南寧/南通/佛山/九江/宜昌等部分三線城市,而唐山/蚌埠/北海/丹東/濟(jì)寧等地去化周期仍較高。
去化周期對房價具有顯著的指引作用,一線的臨界點(diǎn)更低。1)一線平均:去化<11個月,房價漲;去化>15個月,房價跌;2)二線平均:去化<15個月,房價漲;去化>20個月,房價跌;3)三四線平均:去化<16個月,房價漲;去化>19個月,房價跌。
招商證券指出,棚改還將繼續(xù)“托底”三四線。假設(shè)貨幣化安置都選擇購買新房,2016年棚改貨幣化安置對應(yīng)300萬套,而當(dāng)年商品住房銷量接近1400萬套,棚改大致貢獻(xiàn)20%,三四線會更高一些,對未來三四線銷量調(diào)整有較強(qiáng)的托底作用。不過,未來三年棚改總量比過去三年是略有下降的。
不過,根據(jù)量價關(guān)系預(yù)判,三四線房價同比將在3季度左右見頂回落。
小周期調(diào)整的規(guī)律不可逆,棚改也不是純粹的新增變量(其本身的**量環(huán)比是略降的),所以不可能引領(lǐng)一輪新周期(實(shí)際上三四線銷量同比見頂后已經(jīng)明顯放緩)。
而參照下圖,就房地產(chǎn)市場的供需來講,三四線要順利去庫存,長期來講,是一個非常困難的問題。
綜合來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道、中房網(wǎng)、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、第一財經(jīng)日報等
(原標(biāo)題:樓市下一階段怎么走?高層發(fā)話:穩(wěn)步推進(jìn)去庫存?。?/p>