住有所居才能安居樂(lè)業(yè)，但不論買房還是租房，總會(huì)遭遇種種“煩惱”，被中介忽悠，遭遇開發(fā)商捂盤惜售，房東隨意提價(jià)、隨意攆人……

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部5月19日就《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見稿）》公開征求意見。這是我國(guó)住房租賃和銷售法規(guī)的征求意見稿。征求意見稿共7章47條，包括總則、住房租賃、住房銷售、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)、監(jiān)督管理、法律責(zé)任、附則。意見稿回應(yīng)了百姓買房租房中*關(guān)心的問(wèn)題，直擊原有住房租售市場(chǎng)中常見的一系列“痛點(diǎn)”。

租金規(guī)定變透明 扣留押金或被罰

如果能開心租房，年輕時(shí)何必早早背負(fù)巨大的買房壓力？可問(wèn)題是，租房中遇到房東隨意提價(jià)、“一言不合”就被趕、押金說(shuō)扣就扣的情況并不少見，這房租得有點(diǎn)“艱難”。

針對(duì)這些租房“亂象”，意見稿提出，住房租賃合同中未約定租金調(diào)整次數(shù)和幅度的，出租人不得單方面提高租金。出租人收取押金的，應(yīng)當(dāng)在住房租賃合同中約定押金的數(shù)額和返還時(shí)間。除住房租賃合同約定的情形外，出租人不得扣留押金。

“意見稿強(qiáng)調(diào)對(duì)住房租賃出租方和承租方所負(fù)法律責(zé)任和義務(wù)的界定，特別注重對(duì)承租人的保護(hù)。”住建部政策研究中心副主任周江說(shuō)。

意見稿提出，出租人扣留押金的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任。出租人不得采取暴力、威脅或者其他強(qiáng)制方式驅(qū)逐承租人，收回住房。對(duì)租賃期限約定不明確，出租人解除住房租賃合同的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月通知承租人。

穩(wěn)定長(zhǎng)租被鼓勵(lì) 具體責(zé)任落到位

要使租房成為人們推崇的生活方式，建立長(zhǎng)期而穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)是必要基礎(chǔ)。如何保障良好的租房環(huán)境？如何建立穩(wěn)定的租住關(guān)系？當(dāng)前個(gè)人租賃現(xiàn)象多怎么辦？意見稿一一做了明確。

——廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室等非居住空間，不得出租用于居住。出租人出租住房，應(yīng)當(dāng)符合單間租住人數(shù)和人均租住面積的標(biāo)準(zhǔn)。

——鼓勵(lì)出租人與承租人簽訂長(zhǎng)期住房租賃合同。住房租賃企業(yè)出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于三年。

——國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展規(guī)?；?、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)。住房租賃企業(yè)依法享受有關(guān)金融、稅收、土地等優(yōu)惠政策，可依法將住房租賃相關(guān)收益設(shè)立質(zhì)權(quán)。

周江說(shuō)，住房具體標(biāo)準(zhǔn)、住房租金發(fā)布制度的建立、長(zhǎng)期租房的政策支持、限制“二房東”現(xiàn)象、住房交易資金監(jiān)管等具體責(zé)任都落實(shí)到了各級(jí)地方政府。這意味著各地要出臺(tái)相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則。

買房“挖坑”要受罰 中介“禁區(qū)”全覆蓋

買房“陷阱”防不勝防：有捂盤惜售、散布漲價(jià)謠言的“炒作”；有發(fā)布虛假房源信息和廣告的“欺瞞”；有捆綁搭售、分割拆零銷售的“變相要價(jià)”。

意見稿明確列出了十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售禁止行為，并對(duì)“法律、法規(guī)禁止的其他銷售行為”進(jìn)行了“兜底”覆蓋。

如果開發(fā)商在利益誘惑下踩了“紅線”怎么辦？意見稿明確，依法可以暫停合同網(wǎng)上簽約權(quán)限；有違法所得的，沒收違法所得，并可處以違法所得5倍以下罰款；沒有違法所得的，可以并處50萬(wàn)元以上200萬(wàn)元以下罰款；降低資質(zhì)等級(jí)或者吊銷資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的，還要依法追究刑事責(zé)任。

炒賣房號(hào)、發(fā)布虛假房源信息、賺取差價(jià)、違規(guī)提供購(gòu)房融資等住房租售市場(chǎng)上的“亂象”，中介或?yàn)槭甲髻刚?，或推波助瀾。中?guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)柴強(qiáng)說(shuō)，意見稿對(duì)執(zhí)法檢查中常見的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的違規(guī)行為進(jìn)行了全覆蓋，并規(guī)定了給予暫停合同網(wǎng)上簽約權(quán)限、沒收違法所得、罰款等較為嚴(yán)厲的處罰措施。

針對(duì)近年快速發(fā)展的住房租賃、銷售網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，征求意見稿也明確了平臺(tái)對(duì)信息真實(shí)性承擔(dān)的相應(yīng)管理責(zé)任。諸如鏈家等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通過(guò)其網(wǎng)站發(fā)布信息的，應(yīng)當(dāng)對(duì)信息的真實(shí)性負(fù)責(zé)；諸如58同城等第三方網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)，應(yīng)當(dāng)對(duì)信息發(fā)布者的身份進(jìn)行審核和登記。

■解讀

我國(guó)首部住房租售條例 多角度落實(shí)“房住不炒”

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部19日就《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見稿）》公開向社會(huì)征求意見。專家表示，條例將填補(bǔ)我國(guó)住房租賃、銷售、經(jīng)紀(jì)等法規(guī)*域的空白，并通過(guò)行政法規(guī)多角度落實(shí)“房住不炒”。

清華大學(xué)法學(xué)院教授程嘯說(shuō)，要真正實(shí)現(xiàn)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，必須加強(qiáng)立法，而條例出臺(tái)的意義在于讓住房法律具體化，法律要靠行政法規(guī)來(lái)完善和具體落地。

首都師范大學(xué)政法學(xué)院副教授崔俊杰說(shuō)，條例將有利于住房租賃關(guān)系的規(guī)范和穩(wěn)定?！胺孔〔怀础闭系K之一就是租購(gòu)不同權(quán)，使不少人必須買房才能享受城市公共服務(wù)，如辦理居住證等。條例搭建了“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的平臺(tái)，不僅約束了住房租賃亂象無(wú)法可依的狀態(tài)，也向長(zhǎng)期處于弱勢(shì)地位的承租人傾斜，使得房東和租客處于相同的法律地位和享有同樣的權(quán)利，從而讓住房租賃和銷售市場(chǎng)法治化、規(guī)范化。

據(jù)了解，住建部根據(jù)國(guó)務(wù)院2017年立法工作計(jì)劃，在總結(jié)地方實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、參考國(guó)內(nèi)外相關(guān)立法、廣泛調(diào)研和征求意見的基礎(chǔ)上，研究起草了條例征求意見稿。

條例將完善我國(guó)商品房交易管理法律法規(guī)體系。程嘯說(shuō)，以前規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律法規(guī)體系主要是《城市管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》《商品房預(yù)售管理辦法》以及一些地方性法規(guī)，這些法律法規(guī)以規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為為主。尤其在地方性法規(guī)方面，在住房的租賃、銷售、經(jīng)紀(jì)等*域尚留有空白。

住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，住建部希望廣泛聽取社會(huì)各方面對(duì)條例征求意見稿的意見建議，以*大限度地兼顧不同群體的利益訴求，擴(kuò)大公眾對(duì)立法的有序參與，使立法更加符合客觀實(shí)際和人民意愿。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，自2013年以來(lái)，全國(guó)商品房每年的銷售面積均在10億平方米以上。除了體量如此龐大的銷售市場(chǎng)，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)也在快速擴(kuò)張。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，主要是外來(lái)務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等。

在住房租賃和銷售市場(chǎng)快速發(fā)展的同時(shí)，當(dāng)事人權(quán)益保護(hù)不充分、市場(chǎng)秩序不規(guī)范、監(jiān)管制度不完善等問(wèn)題也隨之而來(lái)。其中，住房租賃市場(chǎng)尤其混亂。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前租房市場(chǎng)機(jī)制發(fā)育不健全有幾大突出表現(xiàn)：一是合同不報(bào)備，發(fā)生糾紛時(shí)協(xié)調(diào)困難，而租客處于弱勢(shì)地位，受“欺負(fù)”的情形普遍，維權(quán)困難；二是群租等問(wèn)題突出；三是租客普遍沒有安全感——房東漲租、租期隨意性大，二房東現(xiàn)象屢禁不*。

專家認(rèn)為，加快住房租賃市場(chǎng)立法，建立購(gòu)租并舉的住房制度是解決目前住房租賃和銷售中存在的當(dāng)事人權(quán)益保障不充分、市場(chǎng)秩序不規(guī)范、監(jiān)管制度不完善等問(wèn)題的重要舉措。同時(shí)，這體現(xiàn)了國(guó)家政府機(jī)關(guān)堅(jiān)持開門立法、科學(xué)立法、民主立法和提高立法質(zhì)量、實(shí)現(xiàn)良法善治的決心。

柔性手段來(lái)調(diào)控 租房者的美好時(shí)代真的要來(lái)了嗎？

在去年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，明確提出要加快住房租賃市場(chǎng)立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展。今年初，國(guó)務(wù)院將住房租賃市場(chǎng)立法作為深化改革急需的項(xiàng)目，列入今年的立法工作計(jì)劃。在房?jī)r(jià)高企很多人買不起房子的情況下，這一條例有何意義？租房的美好時(shí)代真的要來(lái)了嗎？

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，4月份全國(guó)15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅全部回落，說(shuō)明三月中下旬以來(lái)出臺(tái)的調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)。不過(guò)雖然結(jié)果類似，但從上而下的政府調(diào)控和從下而上的房企降價(jià)并不能畫上等號(hào)。一旦政策力度有所放緩，那么房?jī)r(jià)就有可能再次抬頭。

因此比起“限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售”等需求端措施，大力發(fā)展和規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)，從而增加房屋“供應(yīng)池”的做法，是符合市場(chǎng)規(guī)律的柔性手段。

具體來(lái)說(shuō)，將要出臺(tái)的管理?xiàng)l例提升了承租人的話語(yǔ)權(quán)與合約的穩(wěn)定性，比如鼓勵(lì)簽訂長(zhǎng)期住房租賃合同以及對(duì)保障居住環(huán)境和質(zhì)量提出要求。這些規(guī)定能讓承租人的底氣足一些，不過(guò)具體效果如何，還要取決于兩方面因素：一是政策執(zhí)行效果如何；二是房屋出租市場(chǎng)的供求情況。在租賃房源供應(yīng)充足的情況下，承租人自然有更高議價(jià)能力，政策施行也會(huì)較為順暢。反之則政策實(shí)施阻力大，租戶仍有可能在不公平待遇下敢怒而不敢言。

好消息是目前有些城市已經(jīng)積*推出了自持型租賃房的用地政策，部分項(xiàng)目也處于建造的過(guò)程中，這為租賃市場(chǎng)奠定了更好的發(fā)展條件。

此外，由于在房屋租賃市場(chǎng)中，租房者常常扮演著“弱勢(shì)群體”的角色。在這個(gè)遠(yuǎn)談不上客戶友好型的市場(chǎng)中，承租人不得不想盡辦法“飛越瘋?cè)嗽骸?，一有機(jī)會(huì)就轉(zhuǎn)戰(zhàn)購(gòu)房市場(chǎng)，買下自己的蝸居才算安心，即使為此背上高額債務(wù)也在所不惜。

因此，可以說(shuō)并不健康的租賃市場(chǎng)和投機(jī)式購(gòu)買一起催生了房?jī)r(jià)泡沫。而在擠泡沫、讓市場(chǎng)重歸正常軌道的過(guò)程中，進(jìn)一步健全購(gòu)租并舉的住房制度勢(shì)在必行。而將要出臺(tái)的條例就旨在規(guī)范住房租賃行為，保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，保障交易安全，讓租房者更安心。