住有所居才能安居樂業(yè)，但不論買房還是租房，總會遭遇種種“煩惱”，被中介忽悠，遭遇開發(fā)商捂盤惜售，房東隨意提價、隨意攆人……

住房城鄉(xiāng)建設部5月19日就《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》公開征求意見。這是我國住房租賃和銷售法規(guī)的征求意見稿。征求意見稿共7章47條，包括總則、住房租賃、住房銷售、房地產經(jīng)紀服務、監(jiān)督管理、法律責任、附則。意見稿回應了百姓買房租房中*關心的問題，直擊原有住房租售市場中常見的一系列“痛點”。

租金規(guī)定變透明 扣留押金或被罰

如果能開心租房，年輕時何必早早背負巨大的買房壓力？可問題是，租房中遇到房東隨意提價、“一言不合”就被趕、押金說扣就扣的情況并不少見，這房租得有點“艱難”。

針對這些租房“亂象”，意見稿提出，住房租賃合同中未約定租金調整次數(shù)和幅度的，出租人不得單方面提高租金。出租人收取押金的，應當在住房租賃合同中約定押金的數(shù)額和返還時間。除住房租賃合同約定的情形外，出租人不得扣留押金。

“意見稿強調對住房租賃出租方和承租方所負法律責任和義務的界定，特別注重對承租人的保護。”住建部政策研究中心副主任周江說。

意見稿提出，出租人扣留押金的，應當承擔舉證責任。出租人不得采取暴力、威脅或者其他強制方式驅逐承租人，收回住房。對租賃期限約定不明確，出租人解除住房租賃合同的，應當提前三個月通知承租人。

穩(wěn)定長租被鼓勵 具體責任落到位

要使租房成為人們推崇的生活方式，建立長期而穩(wěn)定的住房租賃市場是必要基礎。如何保障良好的租房環(huán)境？如何建立穩(wěn)定的租住關系？當前個人租賃現(xiàn)象多怎么辦？意見稿一一做了明確。

——廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間，不得出租用于居住。出租人出租住房，應當符合單間租住人數(shù)和人均租住面積的標準。

——鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同。住房租賃企業(yè)出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于三年。

——國家鼓勵發(fā)展規(guī)模化、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)。住房租賃企業(yè)依法享受有關金融、稅收、土地等優(yōu)惠政策，可依法將住房租賃相關收益設立質權。

周江說，住房具體標準、住房租金發(fā)布制度的建立、長期租房的政策支持、限制“二房東”現(xiàn)象、住房交易資金監(jiān)管等具體責任都落實到了各級地方政府。這意味著各地要出臺相應的實施細則。

買房“挖坑”要受罰 中介“禁區(qū)”全覆蓋

買房“陷阱”防不勝防：有捂盤惜售、散布漲價謠言的“炒作”；有發(fā)布虛假房源信息和廣告的“欺瞞”；有捆綁搭售、分割拆零銷售的“變相要價”。

意見稿明確列出了十一條房地產開發(fā)企業(yè)銷售禁止行為，并對“法律、法規(guī)禁止的其他銷售行為”進行了“兜底”覆蓋。

如果開發(fā)商在利益誘惑下踩了“紅線”怎么辦？意見稿明確，依法可以暫停合同網(wǎng)上簽約權限；有違法所得的，沒收違法所得，并可處以違法所得5倍以下罰款；沒有違法所得的，可以并處50萬元以上200萬元以下罰款；降低資質等級或者吊銷資質證書；構成犯罪的，還要依法追究刑事責任。

炒賣房號、發(fā)布虛假房源信息、賺取差價、違規(guī)提供購房融資等住房租售市場上的“亂象”，中介或為始作俑者，或推波助瀾。中國房地產估價師與房地產經(jīng)紀人學會副會長柴強說，意見稿對執(zhí)法檢查中常見的房地產經(jīng)紀機構和房地產經(jīng)紀人員的違規(guī)行為進行了全覆蓋，并規(guī)定了給予暫停合同網(wǎng)上簽約權限、沒收違法所得、罰款等較為嚴厲的處罰措施。

針對近年快速發(fā)展的住房租賃、銷售網(wǎng)絡平臺，征求意見稿也明確了平臺對信息真實性承擔的相應管理責任。諸如鏈家等房地產經(jīng)紀機構通過其網(wǎng)站發(fā)布信息的，應當對信息的真實性負責；諸如58同城等第三方網(wǎng)絡交易平臺，應當對信息發(fā)布者的身份進行審核和登記。

■解讀

我國首部住房租售條例 多角度落實“房住不炒”

住房城鄉(xiāng)建設部19日就《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》公開向社會征求意見。專家表示，條例將填補我國住房租賃、銷售、經(jīng)紀等法規(guī)*域的空白，并通過行政法規(guī)多角度落實“房住不炒”。

清華大學法學院教授程嘯說，要真正實現(xiàn)“房子是用來住的，不是用來炒的”，必須加強立法，而條例出臺的意義在于讓住房法律具體化，法律要靠行政法規(guī)來完善和具體落地。

首都師范大學政法學院副教授崔俊杰說，條例將有利于住房租賃關系的規(guī)范和穩(wěn)定。“房住不炒”障礙之一就是租購不同權，使不少人必須買房才能享受城市公共服務，如辦理居住證等。條例搭建了“租購同權”的平臺，不僅約束了住房租賃亂象無法可依的狀態(tài)，也向長期處于弱勢地位的承租人傾斜，使得房東和租客處于相同的法律地位和享有同樣的權利，從而讓住房租賃和銷售市場法治化、規(guī)范化。

據(jù)了解，住建部根據(jù)國務院2017年立法工作計劃，在總結地方實踐經(jīng)驗、參考國內外相關立法、廣泛調研和征求意見的基礎上，研究起草了條例征求意見稿。

條例將完善我國商品房交易管理法律法規(guī)體系。程嘯說，以前規(guī)范房地產市場的法律法規(guī)體系主要是《城市管理法》《城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例》《商品房預售管理辦法》以及一些地方性法規(guī)，這些法律法規(guī)以規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)行為為主。尤其在地方性法規(guī)方面，在住房的租賃、銷售、經(jīng)紀等*域尚留有空白。

住建部相關負責人表示，住建部希望廣泛聽取社會各方面對條例征求意見稿的意見建議，以*大限度地兼顧不同群體的利益訴求，擴大公眾對立法的有序參與，使立法更加符合客觀實際和人民意愿。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，自2013年以來，全國商品房每年的銷售面積均在10億平方米以上。除了體量如此龐大的銷售市場，我國住房租賃市場也在快速擴張。據(jù)統(tǒng)計，全國約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，主要是外來務工人員、新就業(yè)大學生等。

在住房租賃和銷售市場快速發(fā)展的同時，當事人權益保護不充分、市場秩序不規(guī)范、監(jiān)管制度不完善等問題也隨之而來。其中，住房租賃市場尤其混亂。記者調查發(fā)現(xiàn)，當前租房市場機制發(fā)育不健全有幾大突出表現(xiàn)：一是合同不報備，發(fā)生糾紛時協(xié)調困難，而租客處于弱勢地位，受“欺負”的情形普遍，維權困難；二是群租等問題突出；三是租客普遍沒有安全感——房東漲租、租期隨意性大，二房東現(xiàn)象屢禁不*。

專家認為，加快住房租賃市場立法，建立購租并舉的住房制度是解決目前住房租賃和銷售中存在的當事人權益保障不充分、市場秩序不規(guī)范、監(jiān)管制度不完善等問題的重要舉措。同時，這體現(xiàn)了國家政府機關堅持開門立法、科學立法、民主立法和提高立法質量、實現(xiàn)良法善治的決心。

柔性手段來調控 租房者的美好時代真的要來了嗎？

在去年底召開的中央經(jīng)濟工作會議上，明確提出要加快住房租賃市場立法，加快機構化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展。今年初，國務院將住房租賃市場立法作為深化改革急需的項目，列入今年的立法工作計劃。在房價高企很多人買不起房子的情況下，這一條例有何意義？租房的美好時代真的要來了嗎？

國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，4月份全國15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落，說明三月中下旬以來出臺的調控效果逐漸顯現(xiàn)。不過雖然結果類似，但從上而下的政府調控和從下而上的房企降價并不能畫上等號。一旦政策力度有所放緩，那么房價就有可能再次抬頭。

因此比起“限購、限貸、限價、限售”等需求端措施，大力發(fā)展和規(guī)范房屋租賃市場，從而增加房屋“供應池”的做法，是符合市場規(guī)律的柔性手段。

具體來說，將要出臺的管理條例提升了承租人的話語權與合約的穩(wěn)定性，比如鼓勵簽訂長期住房租賃合同以及對保障居住環(huán)境和質量提出要求。這些規(guī)定能讓承租人的底氣足一些，不過具體效果如何，還要取決于兩方面因素：一是政策執(zhí)行效果如何；二是房屋出租市場的供求情況。在租賃房源供應充足的情況下，承租人自然有更高議價能力，政策施行也會較為順暢。反之則政策實施阻力大，租戶仍有可能在不公平待遇下敢怒而不敢言。

好消息是目前有些城市已經(jīng)積*推出了自持型租賃房的用地政策，部分項目也處于建造的過程中，這為租賃市場奠定了更好的發(fā)展條件。

此外，由于在房屋租賃市場中，租房者常常扮演著“弱勢群體”的角色。在這個遠談不上客戶友好型的市場中，承租人不得不想盡辦法“飛越瘋人院”，一有機會就轉戰(zhàn)購房市場，買下自己的蝸居才算安心，即使為此背上高額債務也在所不惜。

因此，可以說并不健康的租賃市場和投機式購買一起催生了房價泡沫。而在擠泡沫、讓市場重歸正常軌道的過程中，進一步健全購租并舉的住房制度勢在必行。而將要出臺的條例就旨在規(guī)范住房租賃行為，保護當事人合法權益，保障交易安全，讓租房者更安心。