最近兩年,因?yàn)榉績(jī)r(jià)從一線城市到二線城市,甚至部分三線城市接連上漲,“房子”成為之無(wú)愧的熱門話題。買房,不論是剛需還是投資,成了許多人不得不思考和面對(duì)的問(wèn)題。

但從目前來(lái)看,至少?gòu)耐顿Y的角度,房子已不適合再購(gòu)買,或者說(shuō)房地產(chǎn)最近這個(gè)連續(xù)兩年的上升周期將告一段落,這里先從最近各地紛紛上調(diào)房貸利率折扣說(shuō)起。

今年以來(lái),全國(guó)首套房房貸平均利率折扣變化明顯,自1月份以來(lái),居民首套房房貸實(shí)際利率已連續(xù)4個(gè)月上升。

引發(fā)關(guān)注*多的是北京。從5月2日起,包括工、農(nóng)、中、建、交五大國(guó)有商業(yè)銀行,以及部分股份制商業(yè)銀行收緊北京市房貸優(yōu)惠政策,首套房執(zhí)行4.9%的基準(zhǔn)利率;二套房的貸款利率則在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%,即5.88%的年利率。

類似的,上海、深圳、廣州、杭州、天津等地首套房貸利率近期也紛紛所上調(diào)。其中杭州首套房貸款利率基本上在9折至9.5折;上海的多家銀行將首套房貸利率由先前的9折上調(diào)到9.5折甚至基準(zhǔn)。

這是一個(gè)什么概念呢?比如某對(duì)年輕夫婦預(yù)算300萬(wàn)準(zhǔn)備在北京買首套房(300萬(wàn)在北京買房如今不算多高的預(yù)算)。其中貸款200萬(wàn),按照一年前八五折的房貸優(yōu)惠利率,也就是年化4.17%,200萬(wàn)貸款30年每月還款9745元,總計(jì)利息150萬(wàn)。如果沒(méi)有折扣,也就是基準(zhǔn)利率4.9%,那么需要沒(méi)月還款10615元,利息總計(jì)182萬(wàn)。等于多支出32萬(wàn)的利息,這無(wú)疑是變相的漲價(jià)。

當(dāng)然,房貸利率上升并不是房子不再具備投資條件的根本因素,但卻可以說(shuō)是直接因素或者導(dǎo)火線。

一方面,房?jī)r(jià)之所以在2015年開(kāi)始上漲,誘發(fā)因素也是因?yàn)榉抠J利率,只不過(guò)當(dāng)時(shí)是連續(xù)降息——從3月1日開(kāi)始,全年共計(jì)降息五次,貸款利率累計(jì)降低1%。取消房貸利率優(yōu)惠是變相“漲”房?jī)r(jià),降息自然就是變相地降價(jià)。

另一方面,商業(yè)銀行紛紛上調(diào)首套房貸利率,主要并非為了貫徹房地產(chǎn)調(diào)控政策這個(gè)政治目的,而是基于房貸資金成本上升的內(nèi)生動(dòng)力。今年以來(lái),資金市場(chǎng)的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率一直抬升,5月4日,銀行間同業(yè)拆借利率繼續(xù)集體上揚(yáng)。上海銀行間同業(yè)拆放利率(Shibor)隔夜品種上升了0.0055個(gè)百分點(diǎn)至2.8506%,刷新兩年來(lái)高位。7天期Shibor上升了0.0140個(gè)百分點(diǎn)至2.9270%,其余中長(zhǎng)期利率品種也呈現(xiàn)上升走勢(shì)。

除了資金市場(chǎng)的專業(yè)指標(biāo),舉個(gè)通俗的例子:*熟悉的余額寶、現(xiàn)金寶等無(wú)風(fēng)險(xiǎn)或者風(fēng)險(xiǎn)極低的貨幣基金,7日年化利息都超過(guò)4%了,這也是近兩年沒(méi)有過(guò)的情況。貨幣基金主要投向銀行協(xié)議存款和大額存單,銀行付出的資金成本自然在4%以上,如果房貸利息再打八五折,那銀行房貸業(yè)務(wù)就無(wú)利潤(rùn)可言,如此說(shuō)來(lái),房貸利率上升是一種趨勢(shì)。還有美聯(lián)儲(chǔ)加息等外部影響因素,這里暫不討論。

當(dāng)然,講這么多有關(guān)利率、利息的,并不是說(shuō)這就是影響房?jī)r(jià)的決定因素,事實(shí)上也并不是,只是一個(gè)相對(duì)變化較大,且近期極有可能造成影響的因素。而對(duì)于影響房?jī)r(jià)的其他因素,如高素質(zhì)人口流入大城市、一線城市庫(kù)存少,甚至租售比、房?jī)r(jià)收入比等,有些或許比利率因素更重要,但這些影響因素變動(dòng)并不大,或者說(shuō)一直存在并沒(méi)有較大轉(zhuǎn)變的跡象。

目前房子已不值得投資,至少在可預(yù)期的一段時(shí)間之內(nèi)。但這不代表大城市,尤其是一線城市的房產(chǎn)會(huì)跌多少,即便下跌,也可能只會(huì)是小幅度的調(diào)整,而不會(huì)趨勢(shì)性地下跌。因?yàn)榇蟪鞘?尤其是北上深這樣的一線城市,無(wú)論是橫向與國(guó)際上的大都市對(duì)比,還是與縱向上和歷史對(duì)比,都可以說(shuō)“居大不易”。

“房貸利率折扣少了,這既受到各地出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響,也有銀行自身業(yè)務(wù)調(diào)整的因素。”中國(guó)社科院金融所銀行研究室主任曾剛認(rèn)為。

利率作為宏觀調(diào)控的重要手段,能夠起到抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲的作用。從資金面來(lái)看,銀行成本上升,會(huì)影響房貸的價(jià)格,進(jìn)而影響需求。由于各地住房金融政策及限購(gòu)等政策相繼出臺(tái),從而給過(guò)去非理性的房地產(chǎn)市場(chǎng)“潑了盆冷水”。

“目前市場(chǎng)預(yù)期趨于平穩(wěn),購(gòu)房需求可能有所下降。”曾剛認(rèn)為,無(wú)論是資金面還是購(gòu)房預(yù)期的變化,都會(huì)影響購(gòu)房者的意愿和交易量。目前看,在穩(wěn)定預(yù)期上,前期房地產(chǎn)調(diào)控政策起到了明顯作用,此前購(gòu)房者普遍預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)較快上漲的恐慌性情緒大幅緩解。

有人擔(dān)心,房貸折扣少了、利率高了,會(huì)不會(huì)誤傷剛需?住房按揭利率折扣變少直接提高了購(gòu)房成本?！?strong>目前來(lái)看,調(diào)整針對(duì)的是增量,對(duì)于存量房貸,居民的負(fù)擔(dān)沒(méi)有加重。”曾剛表示,從中長(zhǎng)期看,房地產(chǎn)市場(chǎng)漲幅放緩,對(duì)于剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是好事,尤其是部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了小幅回調(diào)?？偟膩?lái)算,成本說(shuō)不定不升反降。

從后期看,房貸利率在部分城市上調(diào)至基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上,仍有上浮的可能。曾剛認(rèn)為,房貸利率是否會(huì)繼續(xù)上浮要看接下來(lái)市場(chǎng)利率的變化。“對(duì)于銀行來(lái)說(shuō),如果資金利率繼續(xù)走高,那么房貸利率可能會(huì)繼續(xù)上漲?！睒I(yè)內(nèi)分析師預(yù)計(jì),房貸利率繼續(xù)上調(diào)可能性較大,銀行會(huì)繼續(xù)收縮房貸業(yè)務(wù)、控制房貸增量,并在滿足剛性需求和控制資金成本之間尋找平衡點(diǎn)。但從總體來(lái)看,房地產(chǎn)調(diào)控一系列“退燒藥”已初見(jiàn)成效。

來(lái)源：中國(guó)第一財(cái)經(jīng)報(bào)、經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)