老百姓抱怨房價漲得太猛，開發(fā)商吐槽供地數(shù)量太少，地方政府則要加速去庫存。針對各方不同訴求，住建部和國土資源部昨日公布的一項新政有望“一藥治多癥”。這個政策的核心就是以庫存消化周期分檔次，周期短的要擴大供地，周期長的要停止供地?！皬墓┣箨P(guān)系入手，這就對癥下藥了。下一步就看地方政府執(zhí)行力，看住建部問責(zé)力度了?！庇械禺a(chǎn)界人士如此評價。

據(jù)易居研究院最新統(tǒng)計顯示，全國70個重點城市中，至少有45個城市的庫存消化周期在12個月以下（含12個月），這些城市至少需要“增加土地供應(yīng)”，其中南京等6個城市“不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏”。

資料圖

對癥下藥

4月6日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和國土資源部發(fā)布《關(guān)于加強近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作通知》（建房[2017]80號）（以下簡稱《通知》），提出調(diào)控后堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，強化住宅用地供應(yīng)“五類”調(diào)控目標(biāo)管理。

《通知》要求保證住宅用地供應(yīng)平穩(wěn)有序。各地要根據(jù)商品住房庫存消化周期，適時調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時序，對消化周期在36個月以上的，應(yīng)停止供地；36-18個月的，要減少供地；12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。

《通知》還要求，各地要建立購地資金審查制度，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用合規(guī)自有資金購地。經(jīng)國土資源部門和有關(guān)金融部門審查資金來源不符合要求的，取消土地競買資格，并在一定時間內(nèi)禁止參加土地招拍掛。

《通知》指出，要結(jié)合本地實際和出讓土地的具體情況，靈活確定競價方式，包括“限房價、競地價”“限地價、競房價”、超過溢價率一定比例后現(xiàn)房銷售或競自持面積等，堅決防止出現(xiàn)區(qū)域性總價、土地或樓面單價新高等情況，嚴(yán)防高價地擾亂市場預(yù)期。

《通知》要求強化地方主體責(zé)任，對工作不力、市場出現(xiàn)較大波動、未實現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的地方，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部將對有關(guān)地方主管部門和責(zé)任人約談問責(zé)。對虛假編造、采用技術(shù)性手段調(diào)整相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)的，嚴(yán)格追究有關(guān)人員的責(zé)任；情節(jié)嚴(yán)重的，依法依規(guī)嚴(yán)肅處理。

根據(jù)《通知》，2017年6月底前，地級以上城市、地州盟所在地和百萬人口以上的縣(縣級市)應(yīng)編制完成住宅用地供應(yīng)中期(2017-2021年)規(guī)劃和三年(2017-2019年)滾動計劃，并向社會公布。

接受記者采訪的地產(chǎn)界人士均“點贊”上述政策。中原地產(chǎn)**分析師張大偉認(rèn)為，這次政策明確了庫存與土地供應(yīng)的關(guān)系，用庫存消化周期明確了市場土地供應(yīng)的節(jié)奏。利用土地市場調(diào)控做加減法，庫存多的減少土地供應(yīng)，土地少的增加供應(yīng)。

“這條政策*具針對性，把握住了行業(yè)癥結(jié)，思路和方法很對，就看地方政府能否落實。”明源地產(chǎn)研究院**研究院劉策表示，“一個看地方政府有沒有積極性，因為會影響到財政收入；另外一個要看有些城市是否具備新增土地供應(yīng)的條件?！?/p>

亦有部分受訪者認(rèn)為，去庫存周期短的城市大多數(shù)是一些熱點城市，這些地方就算增加供地，仍會被開發(fā)商哄*。

熱門名單

按上述最新規(guī)定，有哪些熱點城市需要“顯著增加供地，要加快供地節(jié)奏”的呢？

記者從易居研究院獲得的一份統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，南京、杭州、合肥、南昌、鄭州、惠州等6個城市在過去六個月的平均去庫存周期都在6個月以下，必須顯著增加供地且加快節(jié)奏；而北京、上海、廣州的平均去庫存周期在6-12個月，深圳的平均去庫存周期在12-18個月。

上海的去庫存周期竟然長于杭州等地，這是否有悖于常識？這數(shù)據(jù)究竟是如何統(tǒng)計出來的？對此，有業(yè)內(nèi)人士指出，上海調(diào)控力度較大，導(dǎo)致成交量下降，這可能使得統(tǒng)計出來的數(shù)據(jù)跟真實供求不太匹配。

必須一提的是，上述統(tǒng)計數(shù)據(jù)僅為一家之言，易居研究院亦表示：“去庫存周期即存銷比=當(dāng)月新建商品住宅庫存量/最近六個月新建商品住宅銷售面積的平均值。其中‘銷售移動平均’即指最近六個月新建商品住宅銷售面積的平均值?！?/p>

有分析人士告訴記者，關(guān)于庫存消化周期的算法，不同的機構(gòu)有不同的算法，有些機構(gòu)是按照最近三個月的平均去化速度去測算整個市場的去化速度，有些機構(gòu)是按照過去一年平均的去化速度進行測算。為此，住建部和國土部有必要就庫存消化周期具體的計算方法和標(biāo)準(zhǔn)進行“全國統(tǒng)一”，否則每家算法不同，最終結(jié)果差異也會比較大。

“如果政府增加供地數(shù)量，加快供地節(jié)奏，我們肯定是歡迎的，現(xiàn)在一二線城市就是缺地的狀態(tài)?！庇胁辉妇呙拈_發(fā)商告訴記者，政府供地量小，勢必會造成開發(fā)商的哄*，自然而然土地價格就會上漲。出不出地塊與土地供應(yīng)量有關(guān)，僧多粥少的情況下，怎能不出地塊？

還需問責(zé)

值得注意的是，在國家調(diào)控的大背景下，目前許多城市已經(jīng)相繼出臺了2017年的供地計劃。比如南京2017年國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃總量在2800公頃左右，其中新增建設(shè)用地控制在1600公頃左右。2017年南京土地供應(yīng)計劃中房地產(chǎn)開發(fā)用地700公頃（其中商品住宅用地530公頃，商辦用地170公頃）。而北京2017年安排的國有建設(shè)用地計劃供應(yīng)總量為3900公頃，其中住宅用地610公頃，商服用地310公頃。

業(yè)內(nèi)人士指出，部分熱點城市在土地供應(yīng)的計劃和落實方面存在著脫節(jié)的問題。供地計劃做得比較多，但計劃完不成的情況比較普遍。事實上，一些城市既然列了相關(guān)的年度供地計劃就應(yīng)該不折不扣的執(zhí)行，同時要將年度供應(yīng)量細化到月度，并向社會予以公布，如果完不成，監(jiān)管層也應(yīng)負(fù)起責(zé)任果斷問責(zé)。

“國土部此次政策提到了土地供應(yīng)的分類調(diào)控目標(biāo)，這是最近土地政策的首創(chuàng)。通過掛鉤去庫存周期、房價等指標(biāo)，使得各城市供地的計劃更具科學(xué)性和合理性。接下來就看國土部是否就此制定相應(yīng)的問責(zé)機制了?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士如此說。