3月11日，海南三亞市人民政府發(fā)布《三亞市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》。通知指出，三亞房地產(chǎn)市場將嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定、嚴(yán)格禁止預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓。認(rèn)真執(zhí)行差別化的住房信貸政策，在三亞市購買第2套住房的家庭申請商業(yè)性個人住房貸款首付比例不得低于50%，暫停向購買第3套及以上住房的家庭發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款。

值得一提的是，三亞是繼3月2日杭州限購升級之后，又一個調(diào)控加碼的熱點(diǎn)城市。信號意義重大！那么，熱門城市購房需求受到擠壓后是否已溢出到三四線城市？

三亞樓市調(diào)控加碼：第三套及以上住房停貸

全國樓市調(diào)控仍在繼續(xù)，繼上周南昌出臺限購措施后，三亞開始對樓市調(diào)控，主要以下四個著力點(diǎn)：

1、嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定；

2、嚴(yán)格禁止預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓；

3、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場秩序監(jiān)管

4、認(rèn)真執(zhí)行差別化的住房信貸政策：購買第2套住房的家庭申請商業(yè)性個人住房貸款首付比例不得低于50%；暫停向購買第3套及以上住房的家庭發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款。

多地樓市調(diào)控政策加碼，一二線成交量明顯下滑

在分類調(diào)控、因城因地施策的政策基調(diào)下，熱點(diǎn)城市持續(xù)調(diào)控不斷。今年以來，杭州、北京、河北、南昌等地都出臺了有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的政策。從內(nèi)容看，各地持續(xù)發(fā)布政策，政策內(nèi)容涉及房地產(chǎn)信貸、資金、購買資格、供應(yīng)等多方面，政策力度逐漸收緊。

2月27日：重慶率先表態(tài)，表示將通過四個方面堅決遏制投機(jī)炒房行為。

2月28日：北京提出將對自住型商品房（地塊匯總、實(shí)拍、論壇）的銷售政策進(jìn)行調(diào)整，一是只針對無房家庭進(jìn)行銷售，二是不允許三年內(nèi)有房屋轉(zhuǎn)出記錄的家庭申購。

3月1日：河北保定涿州市規(guī)定，非本市戶籍居民僅允許購買1套住房(含二手房)。

3月2日：杭州住宅限購升級，本地人限購第三套住宅，外地人必須交滿2年社保等。

3月2日，保定市的淶水縣亦出臺限購政策。包括非本地戶籍居民家庭限購1套房且首付不低于30%，本地戶籍居民購買第二套住房首付比例不低于60%。

在各種調(diào)控政策加碼之下，各地樓市成交數(shù)據(jù)已呈明顯下滑趨勢。

海通證券最新報告分析稱，一線城市成交下滑顯著，二線和三四線成交漲幅收窄。2月監(jiān)測的主要城市成交面積環(huán)比均出現(xiàn)下滑，以往春節(jié)月成交比正常月份成交量小，但2017年卻是相反。分線來看，一線城市成交下滑最為明顯，同環(huán)比均出現(xiàn)下滑，一方面是受到限購限貸政策影響需求收縮，另一方面1-2 月批準(zhǔn)上市面積同比萎縮26.5%。二線和三四線城市累計同比雖然為正，但相較去年增速有所下行。此外，城市間的分化較為顯著，一線城市中僅有廣州累計成交為正，二線城市中成都和三亞累計同比漲幅居前。

需求外溢，三四線城市成投資客新戰(zhàn)場？

今年以來，一二線熱點(diǎn)城市和三四線的樓市銷量呈現(xiàn)兩極化態(tài)勢，即使春節(jié)因素亦無法阻擋。

大家都知道，去年上海實(shí)行*嚴(yán)樓市新政后，對上海房產(chǎn)市場以及周邊城市起到了立竿見影的效果。上海的樓市在持續(xù)高燒后，成交量價也出現(xiàn)降溫。而提高非滬籍人士購房門檻的“新政”無形間讓購房需求外溢，一時間以蘇州、南京為代表的長三角城市樓市熱度風(fēng)頭無二。

本輪熱點(diǎn)城市調(diào)控不斷，購房需求受到擠壓后是否已溢出到三四線城市？方正宏觀任澤平最新發(fā)布的研報認(rèn)為：

由于房地產(chǎn)庫存主要集中在三四線城市，去庫存政策的因城施策色彩明顯。2016年全國商品房銷售面積增速達(dá)22.5%，為2010年以來*高值，較2015年提升16個百分點(diǎn)。其中，一線城市商品房銷量增速為9.0%，較2015年下降6.3個百分點(diǎn)；二線城市商品房銷量增速為27.1%，上升18.1個百分點(diǎn)；三四線城市商品房銷售面積增速為21.6%，上升16.6個百分點(diǎn)。

從1-2月數(shù)據(jù)看，三四線樣本城市銷量同比增速仍然保持高位，但較2016年12月下降。在根據(jù)Wind日交易數(shù)據(jù)整理的46個三四線樣本城市中，2017年1-2月有34個三四線樣本城市的日均成交量同比為正，其中有29個城市同比增速超過20%、16個超過50%、3個超過100%。但從整體看，以簡單算術(shù)平均值計算，1-2月三四線城市房地產(chǎn)成交量同比增速為38.0%，保持快速增長，但低于2016年12月的42.8%；從月日均成交量合計同比看，1-2月，46個三四線樣本城市同比增速為26.2%，低于2016年12月的29.3%。

對于三四線地產(chǎn)銷量火爆的原因，任澤平分析稱，國際經(jīng)驗(yàn)表明，人口遷移的第二個階段是從農(nóng)村和三四線城市向一二線大都市圈及衛(wèi)星城遷移，三四線人口面臨遷入停滯，大都市圈人口繼續(xù)增加。

他表示，人口遷移存在兩個階段：第一階段，人口從農(nóng)村向城市遷移，一二線和三四線城市都有人口遷入，這可能跟這一階段產(chǎn)業(yè)以加工貿(mào)易、中低端制造業(yè)和資源性產(chǎn)業(yè)為主有關(guān)。第二階段，當(dāng)城市化處于中后期時，人口從農(nóng)村和三四線城市向一二線大都市圈及衛(wèi)星城遷移，三四線人口面臨遷入停滯，大都市圈人口繼續(xù)增加，集聚效應(yīng)更加明顯，這可能跟產(chǎn)業(yè)向高端制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)升級，以及大都市圈學(xué)校醫(yī)院等公共資源富集有關(guān)。

中原地產(chǎn)**分析師張大偉亦表示，毫無疑問，已經(jīng)調(diào)控的核心一、二線城市不會存在松動的機(jī)會。但當(dāng)全國核心一、二線城市“全城限購限貸”之后，樓市需求勢必會外溢到其他城市，這些非熱點(diǎn)城市可能迎來“活”的時機(jī)，將成為新一輪的樓市熱點(diǎn)。

天風(fēng)證券近期對鎮(zhèn)江、常州等城市進(jìn)行調(diào)研時發(fā)現(xiàn)，三四線城市前期庫存高企，14~16年積極去庫存且土地供給大幅減少的城市去化周期已得到明顯的改善。核心都市圈周邊的三四線城市溢出效應(yīng)較為明顯，一二線城市的購房者較多，一旦一二線地產(chǎn)調(diào)控政策放寬，資金預(yù)計會回流核心城市；位于長三角等發(fā)達(dá)地區(qū)的強(qiáng)三四線城市銷售增長主要來自本地需求，溢出效應(yīng)不明顯，部分毗鄰都市圈的項(xiàng)目受益于周邊一二線城市限購。其報告認(rèn)為三四線未來銷售情況會出現(xiàn)分化，需要重點(diǎn)關(guān)注城市是否有經(jīng)濟(jì)和人口基本面支撐，以及是否處于核心經(jīng)濟(jì)圈，同時關(guān)注供地情況。

（原標(biāo)題：樓市限購升級!投資客正轉(zhuǎn)向哪些三四線城市？）