經(jīng)過猴年的火爆之后，全國熱點城市樓市在雞年開年迎來了一片清冷。

春節(jié)假期期間，上海新房成交僅949平米，較去年縮水70%。合肥、廈門、南京等去年房價大漲的熱點城市，成交量多為個位數(shù)，和一年前的火熱形成鮮明對比。

上海證券報援引評論稱，熱點城市樓市冷清趨勢可能會延續(xù)一段時間，一方面，由于樓市調(diào)控政策持續(xù)收緊，導致房企對房價的預期難以提升，推盤意愿普遍不高；另一方面，買房人觀望情緒濃厚，期盼房價下跌漸成市場主流。

北京：量跌價穩(wěn)，調(diào)控政策不加碼

根據(jù)北京市住建委公布的官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2017年1月全月，北京新建商品住宅共簽約4994套，其中新建純商品住宅簽約2477套，環(huán)比2016年12月3250套的純商品住宅簽約量，下滑23.8%。二手住宅方面，2017年1月，北京市二手住宅共簽約12860套，環(huán)比2016年12月18079套的二手住宅成交量，下滑28.9%。

不過，盡管成交量下滑不少，北京地區(qū)的房價表現(xiàn)平穩(wěn)。

券商中國記者接觸的數(shù)位房地產(chǎn)中介，包括鏈家地產(chǎn)、中原地產(chǎn)等相關人士表示，春節(jié)期間北京市場交易清淡，旗下一些門店也因為假期關門休息，但房產(chǎn)價格未見松動，表現(xiàn)平穩(wěn)。

2016年9月30日，北京打響樓市調(diào)控第一槍，率先出臺“京八條”，緊隨其后全國20多個城市相繼出臺調(diào)控政策，至少從目前來看，這一輪樓市調(diào)控已經(jīng)達到預期效果。

2017年1月中旬，北京市人大代表、副市長陳剛明確表示，北京市目前對于樓市調(diào)控政策不會加碼，當前政策效果不錯，會根據(jù)北京房地產(chǎn)市場運行情況來微調(diào)一些政策，例如土地供應方面，來保證樓市和土地價格的穩(wěn)定。

上海：新房成交量重挫71.1%，創(chuàng)7年新低

在春節(jié)各地樓市的一片冷清中，上海樓市堪稱“*冷”。無論是新房還是二手房市場成交都較去年大幅萎縮。據(jù)上海證券報：

中原地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)顯示，1月27日到2月2日上海新建商品住宅成交949平方米，比猴年春節(jié)期間減少71.1%，是2011年以來成交量*低的。

春節(jié)長假期間只有8個項目有交易記錄，并且所有項目都只成交了1套。從交易產(chǎn)品來看，均為外環(huán)以外剛需或者首次改善置業(yè)產(chǎn)品，成交區(qū)域為金山、青浦等外環(huán)以外遠郊，成交均價都在4萬元/平方米以內(nèi)。而去年同期有24個項目有交易，并且結構也較為齊全，除了剛需改善外，還有一些單價超過10萬元/平方米的高價房。

供應方面同樣陷入低迷，和去年同期一樣沒有產(chǎn)品入市。一方面，年前有一波*收行情，某種程度上提前釋放供應量；另一方面，市場本身處于淡季，觀望氣氛比較濃厚，因此房企推盤動力不足。

二手房市場格局基本類似，市場進入“假日模式”。外環(huán)周邊剛需區(qū)域，來客量只有平時雙休日的三四成；中心區(qū)域以改善為主，來客量更少一些。來訪客戶以簡單咨詢、了解市場為主，帶看有一定困難。市場經(jīng)過前期連續(xù)走低后，目前有企穩(wěn)跡象，掛牌價格不再輕易調(diào)低。

上海證券報援引上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，雞年春節(jié)交投大幅下挫，與市場風向有關。1月的一系列數(shù)據(jù)顯示，樓市進入下行通道基本確立，從購買心態(tài)來看亦不會有非理性追漲行為，加之整個2016年透支相當多購買力，所以1月清淡起步已經(jīng)暗含市場交易不會活躍。另一方面，作為市場交易的“基石”，剛需產(chǎn)品節(jié)日期間也沒有相應投放。一些項目在初五以后才有值班人員，可見當前市場各方交易意愿都不高。

廣州：2016*猛，2017繼續(xù)

說起2016年的樓市狂歡，在一線城市中一向價格親民的廣州只能讓其他城市慨嘆，“有過之而無不及”。即便在2016年10月之后，全國刮起調(diào)控旋風，廣州這廂的房價也止不住上升勢頭。

目前沒有廣州市政府的官方數(shù)據(jù)，但來自網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計顯示，1月份廣州全市網(wǎng)簽成交6823套，同比去年（7809套）下降12.63%，環(huán)比12月（11829套）猛跌42.32%；成交均價16970元/ ，同比去年（15310元/ ）漲幅為10.84%；環(huán)比12月（17075元/ ）微跌0.61%。

值得一提的是，業(yè)界人士大多認為廣州樓市價格微跌只是春節(jié)的短暫現(xiàn)象，2017年廣州將成為房價繼續(xù)上漲的罕見“一城”。

主要原因包括兩方面：

第一，2013年11月廣州市出臺“穗六條”，要求非穗籍買家需有連續(xù)3年以上的個稅繳納證明或者社保繳納證明，如今“穗六條”的這一限制已經(jīng)打開，一大批非穗籍買家成為新進生力軍；

第二，2016年四季度，廣州出現(xiàn)供地高峰，造就“高價地”的同時也埋下了樓市繼續(xù)升溫的伏筆。

深圳：一如往常，量價齊跌

深圳市規(guī)劃國土委2月3日公布的樓市成交數(shù)據(jù)顯示,2017年1月，深圳市一手住宅成交環(huán)比下跌超過兩成，成交價格也繼續(xù)下降。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月份深圳市一手住宅累計成交1652套，環(huán)比下降23.6%；房價繼續(xù)回落，成交均價54931元/平方米，環(huán)比下降0.03%。

從區(qū)域成交情況看,龍崗仍是成交的主力區(qū)域，上月共成交1124套，接近占據(jù)全市總成交量七成，成交均價為32371元/平方米。而從成交結構來看，1月份90平方米以下中小戶型成交量為1172套，占總成交量的71%。分析人士認為，首套置業(yè)比例大幅提高，代表剛需購房得到釋放，也成為投資購房行為被進一步抑制的信號。

實際上，深圳樓市出現(xiàn)量價齊跌已有一段時日。

2016年10月4日，深圳市政府出臺“深八條”，被業(yè)界成為***嚴樓市調(diào)控政策。也正是從彼時開始，深圳樓市風向急轉。

從深圳市規(guī)土委發(fā)布的官方數(shù)據(jù)來看，2016年12月，深圳新建住宅成交2161套，成交面積21.8萬平方米，成交均價54946元/平方米，環(huán)比下跌0.1%，房價已經(jīng)跌回了2016年中水平。與此同時，12月深圳新房成交套數(shù)和成交面積環(huán)比下跌26.0%和24.5%，一手房成交量創(chuàng)下2016年全年*低。

對此，搜房網(wǎng)某位房地產(chǎn)中介向券商中國記者坦承，“深八條”對深圳樓市的震懾威力確實巨大，目前樓市整體仍然處于緩和向下的慣性之中，這個趨勢估計今年一季度結束之前不會改變。

多地成交僅個位數(shù)

過去一年，合肥、廈門、南京等樓市以超過40%的漲幅，位居全國房價年度漲幅前三位。而雞年春節(jié)中其強勢已不再，多地樓市僅成交幾套。據(jù)上海證券報：

官方數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)假期，南京市住宅認購量共31套，成交量為1套。認購量與去年春節(jié)假期的52套相比，下跌近四成。而且，這31套住宅均遠離主城，其中江寧區(qū)恒大龍珺占了13套，為全市認購量的四成多。

據(jù)不完全統(tǒng)計，雞年春節(jié)期間，合肥市區(qū)住宅備案量不足10套，和去年春節(jié)假期的35套相比下降七成多。

廈門的春節(jié)假期數(shù)據(jù)目前尚無法查到，但從一些房企反饋的情況看，成交量大概率為個位數(shù)。

其他一些熱點城市的樓市同樣一片慘淡。蘇州雖然有房企開展了春節(jié)促銷活動，但仍無法拉動銷量。其中，1月27日至1月30日為零；1月31日至2月2日稍有起色，成交住宅分別為7套、3套和2套。與去年春節(jié)假期相比，認購量下跌近七成。無錫樓市春節(jié)連續(xù)6天零成交，整個長假未賣出1套商品住宅，僅在除夕當天成交了2套辦公用房。杭州市區(qū)新房銷售量也是屈指可數(shù)，總共僅成交了6套，遠遠落后于猴年春節(jié)的32套。

央行“變卦”，樓市何去何從？

2月3日，春節(jié)后的第一個工作日，央行狠狠的逆回購了一把：進行200億7天、100億14天和200億28天期逆回購，中標利率分別為2.35%、2.5%和2.65%，較上期上調(diào)10個基點。

周五A股大跌是很多因素合力的結果，但機構仍然認為，A股對央行“加息”反應還不充分。周六央行趕緊變卦，興許是想給股市一個喘息的機會。但是就近一年逆回購的頻率來看，利率上調(diào)，貨幣收緊仍然是長期不變的主題。

由于常備借貸便利的操作利率，一般被視為“利率走廊”的上限，此次利率上調(diào)引起了業(yè)內(nèi)人士的高度關注。

目前，對央行這一波加息動作，市場主流觀點在于，股市債市樓市都將會受到?jīng)_擊。

**財經(jīng)評論員劉曉博表示，加息意味著資金貴了，它對于樓市、股市、債市、期市都構成利空。

海通證券姜超在他的最新研報《央行變相加息，誰的眼淚在飛？——評逆回購利率上調(diào)》中對于樓市的核心觀點在于——如果未來房貸利率持續(xù)上行，疊加政府對部分一二線城市投機購房限購限貸的鋪開，地產(chǎn)銷量或將持續(xù)下行，而地產(chǎn)市場的嚴冬或將到來。

截止16年9月末，銀行住房貸款平均利率為4.52%，銀行房貸的平均期限應該在10年以上，當時10年期國開債利率只有3.13%，但是目前10年期國開債利率已經(jīng)接近4.1%，而國開債是完完全全的政府信用，對銀行而言不用占用任何風險資本，但是發(fā)放房貸要計提50%的資本占用，而銀行是高利潤率高杠桿行業(yè)，其資本金有限，因而資本占用的成本極高，所以按照目前4.1%的國開債利率，從歷史數(shù)據(jù)比較來看合理的房貸利率應該在5.5%左右，比目前的水平高出100bp。

所以，央行確認貨幣市場加息的結果，其實意味著房貸利率存在著大幅上調(diào)的風險，目前5年期以上貸款基準利率為4.9%，這意味著按照5.5%的合理水平，所有的折扣房貸將全部絕跡，否則銀行不如去買債。

而16年房地產(chǎn)市場的異常繁榮，本來就沒有人口結構的支撐，全靠天量的房貸支撐，如果未來房貸利率持續(xù)上行，疊加政府對部分一二線城市投機購房限購限貸的鋪開，地產(chǎn)銷量或將持續(xù)下行，而房地產(chǎn)市場的嚴冬或將到來。