正值樓市“金九銀十”交替之際。過去一年，全國一、二線城市樓市的迅猛上漲讓許多人“措手不及”，而樓市的過熱也迎來了政策的調(diào)控。自9月30日晚間至10月6日，短短七天時(shí)間，北京、天津、蘇州、成都、合肥、南京、深圳等多個(gè)城市先后發(fā)布新樓市調(diào)控政策。緊接著又有珠海、東莞和福州三座城市重啟限購限貸，再加上嚴(yán)格樓市管理的惠州，使得本輪全國加入調(diào)控行列的城市達(dá)到19個(gè)。
分析人士指出，這意味著去年“330”樓市新政以來全面寬松政策迎來拐點(diǎn)，樓市或?qū)⒔禍?，預(yù)計(jì)這股調(diào)控浪潮或?qū)⒗^續(xù)，“銀十”成交量或?qū)⑾禄?。不過，隨著樓市的降溫，資金往哪兒去，又成為新的焦點(diǎn)。
限購限貸為樓市調(diào)控新政核心內(nèi)容
記者梳理發(fā)現(xiàn)，國慶期間各地出臺(tái)的樓市調(diào)控政策內(nèi)容雖有異同，但核心內(nèi)容都是限購限貸：
——限購。在本輪出臺(tái)調(diào)控新政的十幾座城市中，基本都涉及重啟或擴(kuò)大限購，其中合肥、南京限購政策比較嚴(yán)格，本地戶籍禁購第三套新房（限主力成交區(qū)域）；蘇州涉及的行政范圍*大，下轄的吳江區(qū)、昆山市、太倉市也納入了限購范圍。
——限貸。梳理多地的調(diào)控政策，常見政策為提升二套房首付至四成或五成。其中，蘇州力度較大，不但第三套禁貸，二套房首付（貸款未結(jié)清）也提升到了八成；北京則進(jìn)一步擴(kuò)大了二套房認(rèn)定范圍。
廈門大學(xué)管理學(xué)教授戴亦一認(rèn)為，從某種程度上來說，這一輪市場的瘋狂跟高杠桿效應(yīng)密不可分。多地限購、土地政策以及限貸政策都是從供需兩端去杠桿的典型措施。
業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，從各地集中出臺(tái)的政策看，主要以二線城市為主，而且基本都是前期房價(jià)漲幅較高的城市?！邦A(yù)計(jì)后續(xù)還將有更多城市升級樓市調(diào)控政策?！敝性禺a(chǎn)**分析師張大偉認(rèn)為，這一輪限購政策，對外地戶籍的購房資格和信貸資格開始收緊，意味著房價(jià)的調(diào)控從過去的一線全面蔓延到二線城市。不過，一些分析人士認(rèn)為，在一些樓市火爆的同時(shí)，一些城市仍然面臨去庫存的壓力。
還有哪些城市可能跟進(jìn)限購？
業(yè)內(nèi)人士分析,未來,石家莊、青島等房價(jià)漲幅較快的城市,仍有出臺(tái)限購政策的可能。
實(shí)際上,從2010年到現(xiàn)在,中國樓市從限購到取消限購再到重回限購,在政策上已經(jīng)走過一個(gè)來回。高峰時(shí),全國有46個(gè)城市實(shí)施限購政策,后陸續(xù)取消限購,只剩下北上廣深和三亞維持限購,如今一眾城市又重回限購行列。
業(yè)內(nèi)人士分析稱,從后續(xù)市場走向看,以下城市限購可能性比較大:石家莊、青島、昆山。這些城市有一個(gè)共同點(diǎn)是從地理位置上看,要么是經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較不錯(cuò)的重點(diǎn)二線城市,要么就是位于一線城市周邊的城市。其次是這些城市樓市已經(jīng)趨于活躍,而且房價(jià)增幅過快。因此,這些城市都有可能出臺(tái)各類版本的限購做法。
中原地產(chǎn)**分析師張大偉認(rèn)為,從各地集中全面出臺(tái)政策看,其中主要以二線城市為主,而且基本都是前期房價(jià)漲幅較高城市。從出臺(tái)政策的城市特點(diǎn)看,可以判斷,未來還有多個(gè)城市會(huì)出臺(tái)調(diào)控政策。最后有可能將有15-20個(gè)城市形成本輪調(diào)控政策風(fēng)暴。
不過,在一些城市樓市火爆的同時(shí),一些城市仍然面臨降庫存的壓力,未來有望出臺(tái)寬松政策,如沈陽等。因此,未來整個(gè)樓市的調(diào)控將會(huì)更多地呈現(xiàn)出“因城施策” 的樣態(tài),逐步向中央“一城一策”的調(diào)控思路靠攏。
密集調(diào)控政策下房價(jià)會(huì)降嗎？
國慶期間,各地密集出臺(tái)樓市調(diào)控政策。無論是剛需人群還是投資人群,似乎都在問這么一個(gè)問題:“十一之后房價(jià)會(huì)降嗎?”
某中國研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,中國樓市政策的拐點(diǎn)已在今年第四季度正式開啟,而市場拐點(diǎn)會(huì)在明年,2017年第二季度部分城市或有“量價(jià)齊跌”的現(xiàn)象出現(xiàn)。但必須認(rèn)識(shí)到,此類市場拐點(diǎn)是周期性的,而非實(shí)質(zhì)性的下跌。
張大偉認(rèn)為,這一輪新政策主要打擊的是投資客以及外地戶籍購房者。目前看,這一輪收緊政策,除了北京已經(jīng)接近恢復(fù)到了2014年“930”前的政策壓力,其他城市雖然力度較寬,但針對外地戶籍的購房資格和信貸資格也開始收緊。
對于本輪調(diào)控的政策效果,張大偉認(rèn)為,“房價(jià)不是一直漲的,在2014年、2011年、2008年、2005年房價(jià)的確是跌的。如果房價(jià)再漲,房地產(chǎn)政策全面回歸2014年是可能的。所以投資需求基本已經(jīng)到變現(xiàn)的時(shí)候了?！?/p>
對話中原地產(chǎn)**分析師張大偉：
本輪市場走勢消化了過去2年積累的剛需
為什么這些政策集中在“930”前后特別是國慶假期這幾天釋放?
張大偉:從各地全面出臺(tái)政策看,基本都是前期房價(jià)漲幅較高城市。從出臺(tái)政策的城市特點(diǎn)看,可以判斷,未來還有多個(gè)城市會(huì)出臺(tái)條款政策。最后有可能將有15-20個(gè)城市參與本輪樓市調(diào)控。
哪些城市樓市可能會(huì)*先出現(xiàn)回調(diào)?
張大偉:從房價(jià)走勢看,這一輪上漲得太迅速,投資需求太集中,所以導(dǎo)致很多城市都有回調(diào)的可能性,但從可能性來說,依然是越核心區(qū)域、越核心城市越難跌。這是因?yàn)殂y行對這些區(qū)域的信貸支持*大。
就某個(gè)城市而言,哪些房子投資風(fēng)險(xiǎn)較大?
張大偉:從過去的歷史看,房價(jià)上漲最快的區(qū)域疊加公共設(shè)施不完善的區(qū)域,一旦市場降溫,會(huì)出現(xiàn)投資客的踩踏效應(yīng),比如一線城市的輻射區(qū),投資房產(chǎn),*關(guān)鍵的不是看紙面上賺了多少錢,要看能不能變現(xiàn)。
今年以來,各地頻繁拍出高價(jià)地,這些高價(jià)地會(huì)被影響嗎?
張大偉:全國在2016年出現(xiàn)了210宗高價(jià)地地塊,這些高價(jià)地在限價(jià)及降溫的樓市下,很可能出現(xiàn)群體性煩惱。
全國密集出臺(tái)樓市新政,現(xiàn)在有聲音認(rèn)為是房價(jià)已經(jīng)到了一個(gè)拐點(diǎn),你怎么看?
張大偉:房價(jià)上漲的漲幅拐點(diǎn)到了,想跌價(jià)依然看信貸,你可以觀察貨幣基金“余額寶”的收益率,如果持續(xù)上升,那么房價(jià)的拐點(diǎn)也快了;如果平穩(wěn),房價(jià)短期不會(huì)跌。
投資客是不是該賣了?
張大偉:是。12月美聯(lián)儲(chǔ)是否會(huì)加息將決定中國信貸政策,而且如果加息,那么這一輪市場爆發(fā)基本就可以判斷到頂了。
剛需人群現(xiàn)在入手是否合適?
張大偉:買房看兩個(gè)指標(biāo),有學(xué)區(qū)有地鐵,對于剛需來說,這兩類房產(chǎn)依然可以買。大戶型這一次被全國“圍剿”,調(diào)控針對投資投機(jī)很明顯。如果是換房的,連環(huán)單需要注意控制交易時(shí)間。
中國房地產(chǎn)的周期輪還在嗎?
張大偉:認(rèn)同現(xiàn)在很多人說的大周期未結(jié)束的觀點(diǎn),因?yàn)橹袊嬖趹艏擎?zhèn)化率和實(shí)際城鎮(zhèn)化率之間接近一個(gè)億人口的差額,也就是說,這些人已經(jīng)生活在城市,但沒有城市房產(chǎn)。高房價(jià)是影響落戶的*主要原因。本輪市場走勢的爆發(fā)很大程度上,消化了居民儲(chǔ)蓄和過去2年積累的剛需,所以有短期調(diào)整的必要。
