2014年9月30日，央行、銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，業(yè)內(nèi)稱之為“9·30新政”。其中*大的亮點(diǎn)是“房貸結(jié)清后再購(gòu)房可算首套”。在這項(xiàng)新政的驅(qū)動(dòng)下，自2011年以來(lái)的限貸政策開(kāi)始松動(dòng)。在新政出臺(tái)的前后，多個(gè)二線城市也取消了此前執(zhí)行的限購(gòu)。

從2015年7月起，全國(guó)各地出現(xiàn)了一波房?jī)r(jià)上漲的浪潮，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2016年8月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比上漲的城市分別有62個(gè)和53個(gè)，其中廈門(mén)、合肥的新建商品住宅價(jià)格較一年前的同期水平超過(guò)了40%。

在“高熱”不退的房?jī)r(jià)面前，從2016年8月起，蘇州、廈門(mén)、杭州、南京相繼宣布重新啟動(dòng)已取消兩年的限購(gòu)政策，有消息稱，同樣處在房?jī)r(jià)“升溫”狀態(tài)中的鄭州、武漢等可能也將考慮重新啟動(dòng)限購(gòu)政策。

【交易】

購(gòu)房者：今年突然有了緊迫感

“如果能夠預(yù)見(jiàn)到現(xiàn)在的情況，想盡辦法也要一步到位。”9月29日，談到最近的購(gòu)房經(jīng)歷，家住大興黃村的吳女士感嘆道。

2014年上半年，當(dāng)北京二手房正處交易低落期時(shí)，吳女士在黃村大興購(gòu)置了一套一居室作為婚房，計(jì)劃等到有小孩時(shí)再換一套離市區(qū)更近的兩居室。

今年，眼看著北京二手房成交價(jià)格在上漲，正在考慮生孩子的吳女士夫妻倆突然有了緊迫感。“我們目前所住的區(qū)域沒(méi)有合適的學(xué)校，可現(xiàn)在基本上在南三環(huán)和南四環(huán)之間的萬(wàn)年花城這樣的小區(qū)，兩居室總價(jià)也在六七百萬(wàn)，我們現(xiàn)在這套一居室出售所得的資金差得還很遠(yuǎn)。新房就更不用說(shuō)了。”吳女士表示。

而對(duì)于開(kāi)發(fā)商和售樓人員來(lái)說(shuō)，過(guò)去的兩年，北京樓市同樣在改善型市場(chǎng)這條路上越走越遠(yuǎn)。

亦莊某樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員陳晨（化名）回憶，早在2014年上半年時(shí)，亦莊有項(xiàng)目曾經(jīng)打過(guò)“降價(jià)牌”，“當(dāng)時(shí)片區(qū)里幾個(gè)項(xiàng)目都有針對(duì)剛改需求的產(chǎn)品，庫(kù)存量不小。”

不過(guò)陳晨表示，自從2014年9·30房貸新政出臺(tái)后，市場(chǎng)上潛在的改善性需求逐漸被激發(fā)起來(lái)，片區(qū)里多個(gè)項(xiàng)目去化加快的同時(shí)，售價(jià)也慢慢起來(lái)了，“上個(gè)月有項(xiàng)目小步快跑，推出的幾十套改善型房源半個(gè)小時(shí)就售*了?！?/p>

而對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，近兩年來(lái)隨著北京住宅用地供應(yīng)的逐年縮減和價(jià)格上行，沒(méi)有雄厚的資金實(shí)力，在北京拿地則是越來(lái)越難。而即使是實(shí)力雄厚的央企和龍頭房企，去年以來(lái)也多選擇聯(lián)合拿地模式，以此分?jǐn)偝杀緣毫屯顿Y風(fēng)險(xiǎn)。

【分析】

限購(gòu)重啟，后續(xù)影響幾何？

在“高熱”不退的房?jī)r(jià)面前，從2016年8月起，蘇州、廈門(mén)、杭州、南京相繼宣布啟動(dòng)限購(gòu)政策，有消息稱，同樣處在房?jī)r(jià)“升溫”狀態(tài)中的鄭州、武漢等可能也將考慮重新啟動(dòng)限購(gòu)政策。

值得注意的是，此前，蘇州、廈門(mén)、杭州、南京四地都在2014年9·30新政前后取消了一直執(zhí)行的限購(gòu)政策。此番則意味著時(shí)隔兩年之后的“重啟”。

“從2014年9·30至今2年來(lái)，確切來(lái)講從2015年的3·30新政至今18個(gè)月，樓市已經(jīng)走完了一個(gè)周期，即便沒(méi)有進(jìn)一步的政策調(diào)整，市場(chǎng)自身也有調(diào)整的需求存在。重新全面啟動(dòng)限購(gòu)后，加上市場(chǎng)本身的周期效應(yīng)，會(huì)產(chǎn)生疊加效應(yīng)，相信從今年四季度到明年年初，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)逐步趨于冷靜。”偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示。

而在京WORK-北京碼頭創(chuàng)始人、北京房地產(chǎn)學(xué)會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)陳貴看來(lái)，這次限購(gòu)對(duì)北上廣深的影響有限，對(duì)熱點(diǎn)二線城市的降溫比較明顯，但由于三四線城市在這輪房?jī)r(jià)上漲中幾乎沒(méi)反應(yīng)，因此，去庫(kù)存壓力還是在三四線。

胡景暉認(rèn)為，三四線城市仍有去庫(kù)存的必要，更重要的不是通過(guò)普惠制的降息減稅實(shí)現(xiàn)，更多的通過(guò)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的重新布局，人口、教育、醫(yī)療的重新布局，讓這些需要去庫(kù)存的城市，有更多的人口凈流入，產(chǎn)生真實(shí)的住房需求。

“我們可能會(huì)面臨改革的陣痛，但這一過(guò)程必須要經(jīng)歷，不然我們又會(huì)走向老路。”胡景暉說(shuō)。

■ 案例

福州樓市新政：房?jī)r(jià)漲幅不得高于10%

9月29日，福州市人民政府辦公廳發(fā)布了《福州市進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展若干意見(jiàn)的通知》（下稱《通知》），分別從增加住宅用地供應(yīng)力度、控制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等七方面入手，對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘羞M(jìn)行調(diào)整。上述通知中的七項(xiàng)規(guī)定被業(yè)內(nèi)簡(jiǎn)稱為“榕七條”，其中，有關(guān)于房?jī)r(jià)漲幅不得高于10%的規(guī)定引起了市場(chǎng)關(guān)注。

《通知》規(guī)定，商品房銷(xiāo)售價(jià)格要按照“一房一價(jià)”和明碼標(biāo)價(jià)的原則公示商品房銷(xiāo)售價(jià)格。同一批次房源應(yīng)當(dāng)在批準(zhǔn)商品房預(yù)售許可后15天內(nèi)一次性全部公示銷(xiāo)售價(jià)格，并公開(kāi)對(duì)外銷(xiāo)售。如果開(kāi)發(fā)企業(yè)未按規(guī)定報(bào)備或未及時(shí)公示商品房銷(xiāo)售價(jià)格的，房屋登記部門(mén)暫停辦理商品房預(yù)售許可審批。

在商品房?jī)r(jià)格管理方面，福州市政府要求同一批次房源應(yīng)一次性全部公示銷(xiāo)售價(jià)格，同時(shí)明確規(guī)定同類(lèi)型房屋的售價(jià)，下一批次的漲幅不得超過(guò)上一次的10%。

福州市還表示，將進(jìn)一步增加住宅用地供應(yīng)，力爭(zhēng)三年內(nèi)市本級(jí)住宅土地供應(yīng)量在原有年度供地計(jì)劃基礎(chǔ)上增加20%以上。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，福州市之所以出臺(tái)相關(guān)政策，或與其近期的樓市漲幅密切相關(guān)。

“近期廈門(mén)限購(gòu)后，使得很多購(gòu)房需求開(kāi)始集中到了福州市場(chǎng)，進(jìn)而使得福州控制房?jī)r(jià)的壓力開(kāi)始增加?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，福州房地產(chǎn)市場(chǎng)明確了去庫(kù)存周期低于12個(gè)月的縣市，需要調(diào)整供地計(jì)劃。在土地競(jìng)買(mǎi)條件方面，福州提高了土地競(jìng)買(mǎi)金的比例，同時(shí)對(duì)于土地款項(xiàng)支付的期限也進(jìn)行了調(diào)整，實(shí)際上也是為了防范福州市場(chǎng)的炒地行為。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年8月份，福州新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲4.2%，漲幅排名全國(guó)第五。與此同時(shí)，福州新建住宅價(jià)格同比也出現(xiàn)了20.2%的上漲水平。

部分城市樓市調(diào)控政策

7月1日

合肥限貸，執(zhí)行購(gòu)房貸款差別化政策；8月9日限貸收緊，各銀行開(kāi)始執(zhí)行堪稱***嚴(yán)格貸款細(xì)則。

8月12日

蘇州限購(gòu)，非蘇州戶籍居民在申請(qǐng)第2套住房貸款時(shí)，需提供2年內(nèi)累計(jì)1年納稅或社保證明。

9月1日

武漢限貸，對(duì)在武漢市擁有1套及以上住房的家庭，再次申請(qǐng)貸款時(shí)提高首付比例，*低首付比例為40%。

9月5日

廈門(mén)限購(gòu)，對(duì)擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，以及未達(dá)到納稅要求的非本市戶籍居民家庭暫停出售建筑面積144平米及以下的普通商品住房。

9月19日

杭州限購(gòu)，在市區(qū)限購(gòu)范圍內(nèi)暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。之后宣布，9月28日起上調(diào)二套房首付比例、暫停購(gòu)房入戶。

9月26日

南京限購(gòu)，在主城區(qū)范圍內(nèi)，已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，不得再新購(gòu)新建商品住房和二手房；擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，不得再新購(gòu)新建商品住房。

9月29日

福州限價(jià)，商品房實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格原則上不得高于備案價(jià)格，同一項(xiàng)目下一批次備案預(yù)售價(jià)格原則上不得高于上一批次同類(lèi)型房屋銷(xiāo)售價(jià)格的10%。

（原標(biāo)題：9·30新政兩年多地限購(gòu)由取消到重啟 購(gòu)房者增加緊迫感）