國內(nèi)*貴“高價地”17日在上海誕生,閩系房企融信以110.1億元的成交價格勝出拿下靜安區(qū)某地塊,該地塊可售部分的樓板價超過14萬元/平方米,成為全國單價*貴“高價地”。
對此,有地產(chǎn)圈大佬表示,融信拿地“藝高人膽大”,也有人說這會給企業(yè)帶來傷害。然而,另一方面,那些不拿“地塊”的企業(yè)其實日子也沒好過多少。拿“地塊”可能錯,不拿同樣也會錯,這讓開發(fā)商非常糾結(jié)。
缺地不缺錢的時代
在“330新政”、雙降等政策刺激下,2015年下半年開始,房地產(chǎn)銷售大幅回升,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流大幅改善。
來自方正證券的研究表明,M1(狹義貨幣供應(yīng)量)與房價存在明顯的同漲同跌關(guān)系,二者之間的波動情況基本同步,相關(guān)系數(shù)達到0.664。M1的每次增 長高峰都對應(yīng)著房價環(huán)比漲幅的激增。2016年3月,M1同比增長再次突破20%,與此同時,70大中城市新建住宅指數(shù)的環(huán)比增幅達到2013年四季度以 來的*大值0.8%。
本輪M1上升主因是政府和居民加杠桿導(dǎo)致的企業(yè)現(xiàn)金流改善與存款增長以及存款的活期化。Wind資訊的數(shù)據(jù)顯示,2015年7月到2016年6月,企業(yè)活期存款增速從5.92%上升到32.51%。
對此,新城控股**副總裁歐陽捷向記者表示,在貨幣超發(fā)、流動性過剩的背景下,房企借錢的成本變得越發(fā)低廉,于是,缺地不缺錢成了房企的共性。開發(fā)商如果不去拿地*地,就要面臨被市場淘汰的局面。
大房企集中回流一二線城市。全國土地供應(yīng)逐年緊缺、一二線城市土地供應(yīng)指標(biāo)持續(xù)下降、可供投資開發(fā)土地**。歐陽捷表示,“地塊”背后,房企的金主是 銀行、保險、證券等金融機構(gòu),都是金融行為。而M2(廣義貨幣供應(yīng)量)杠桿作用也越發(fā)明顯起來,機構(gòu)的資金都是放了杠桿的,手上的錢不能躺著睡覺,實體不 景氣,面對資產(chǎn)配置荒,房地產(chǎn)還是相對優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。
而房地產(chǎn)的利潤與收入遠高于一般行業(yè),況且房價漲多跌少,總體保持每年平均上漲,利潤方面,即使增速下降,卻也是非??捎^的。一業(yè)內(nèi)人士表示,在貨幣發(fā)行量非常大的時代,負(fù)債率越高,可以使企業(yè)獲得成倍的增長速度,進而獲得更高的凈資產(chǎn)收益。
但天有不測風(fēng)云,市場好時一切都好。如果在長期寬松的背景下,杠桿就會長期存在,如果政策收緊,樓市出現(xiàn)調(diào)整和反轉(zhuǎn),少了購房者接盤,風(fēng)險就不期而至,不僅會波及房企自身,還會波及金融機構(gòu)甚至背后的個人投資者。
目前來看,房企幾乎把風(fēng)險都轉(zhuǎn)嫁給了金融機構(gòu),房企投資變成了無風(fēng)險投資,地價多貴也不足為奇了。
知名地產(chǎn)專家薛建雄告訴記者,這些拿“地塊”的房企資金成本很低,即便拿了“地塊”,可以先扛著,等N年后房價漲上去了再賣。
中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為,這類拿地企業(yè)有著一個共同特征:資本運作能力超群,本輪“地塊”潮中的閩系房企普遍擁有雄厚的財團背景,同時涉足銀行、金融等領(lǐng)域,平均融資成本低,而且民間資本實力雄厚。
2014年,金茂的上海大寧“地塊”因為踩準(zhǔn)了上市節(jié)奏,首次開盤單價便達到9萬元/平方米,一舉成為上海的豪宅標(biāo)桿之一,但其余幾個“地塊”項目,距離盈利還遙遙無期。高周轉(zhuǎn)高杠桿模式下的融信,此次拿地后,未來將推出何種產(chǎn)品,也成為眾人關(guān)注的焦點。
薛建雄表示,除了金茂的逆市而上,其他開發(fā)商便只能通過拉長開發(fā)周期、改規(guī)劃增容積率、打造高端產(chǎn)品等方式來尋找解套的可能。
從中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看,截至2015年底,2013年及以后成交的“地塊”多數(shù)仍處于尚未銷售狀態(tài),甚至有部分“地塊”最終遭遇退地甚至被收回。
拿地基本靠賭?
目前,土地市場持續(xù)火爆成為一二線城市的常態(tài)。目前市場上創(chuàng)造“地塊”的基本都是上市房企或國企,資金實力更強。對未來市場波動的抗壓能力也更強。
按照目前地價超過房價的趨勢,未來2年房價需要上漲100%以上,這些“地塊”才能上市解套,就目前情況來看,這個時間段或許會拉得更長,換言之,按照現(xiàn)在的正常水平來看,市場無法承受。
從歷史上看,以往那些敢于加杠桿的公司都在規(guī)模上得到了很大提升,非但沒有出現(xiàn)破產(chǎn)的情況,有的甚至在市場低迷時,實現(xiàn)了彎道超車,一躍躋身銷售前20強俱樂部。
薛建雄告訴記者,在大家都不看好的情況下拿地,但市場卻超出大家預(yù)料,這就使得那些公司業(yè)績增長非常快,手中有糧,心中不慌。而那些因為市場低迷,與“地塊”失之交臂的企業(yè)就錯過了擴張的*好機會。
有此前車之鑒,企業(yè)對市場、尤其是一線和重點二線城市越發(fā)充滿信心,紛紛開啟高舉高打模式,通過“地塊”的高周轉(zhuǎn)來提高利潤率,或者通過外部資金和小股操盤,以此獲得更高的投資回報率。
但旭輝控股總裁林峰對此有不同看法,他在今年的中期業(yè)績會上對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,“有同行在拼命加杠桿,因為這個時候加杠桿容易,但借錢越容易的時候,我們越謹(jǐn)慎,因為每一輪周期都有借錢容易的時候,它借給你,困難的時候它再給你拉手剎,就自顧不暇了?!?/p>
在市場高峰的時候該如何拿地?林峰表示,“高峰時,我們拿地的策略就是“撿漏”,我們會參加很多地塊的參拍,但是我們不會在熱門地塊上跟人家硬拼,因為那種拼下來就是拿‘地塊’,單價‘地塊’、總價‘地塊’,而一旦拿錯地會嚴(yán)重影響企業(yè)的發(fā)展?!?/p>
對于房企,這或許就是一場賭博,有賭性的開發(fā)商,賭的就是M2的繼續(xù)寬松,只要熬過去就是勝利。在此背景下,房企就是敢于拿“地塊”,但賭錯了,就面臨出局的下場。
“高價地”的盛宴還會持續(xù)多久?
8月17日,上海靜安一地塊剛剛以溢價率139%、總價超百億元,創(chuàng)下中國土地成交*貴“地塊”紀(jì)錄,再次將房地產(chǎn)行業(yè)的目光拉回到了土地市場。
在這一場“高價地”的盛宴中,地產(chǎn)商們狂熱背后站著一群金融公司,正是他們心甘情愿地敢當(dāng)房企的金主角色,而房企以借此擴大營業(yè)規(guī)模和資產(chǎn)規(guī)模,房企的融資能力趨強,決定了房企才會如此財大氣粗地在競價場上,不問地價的瘋狂舉牌拿地。
據(jù)中房研協(xié)測評研究中心的《中國房地產(chǎn)市場研究(2016年二季度)》報告顯示,1-6月份,全國主要城市出讓單宗土地金額超過10億的地塊合計219幅,其中溢價率超過100%的地塊達到了109幅,溢價率超過50%的地塊更是多達167幅。這些高價地主要分布在一線及熱點二線城市。值得一提的是,在“拍地”大軍中,國企表現(xiàn)最為顯眼。上述超10億的地塊中,國企拿到了106宗,占比50%。其中信達,華僑城、電建、中糧、保利、中冶、葛洲壩等央企則成為奪地先鋒。
如今的土地市場嚴(yán)重過熱,特別是一線城市和熱點二線城市,土地市場已經(jīng)遠遠超過了應(yīng)有的投資價值。企業(yè)拿了高價地之后,財務(wù)成本會變得很高。然而房企看準(zhǔn)的是當(dāng)三四線城市在去庫存的旋渦之中難以脫身之際,一二線城市的房價卻迎來了又一個牛市。中國房地產(chǎn)市場近十多年以來所經(jīng)歷的次次樓市調(diào)控并沒有讓房價下跌,這讓房企看到了只有“超常規(guī)”地在地價高漲時購進土地,所建設(shè)的房子才會有高房價,企業(yè)才會獲取高回報。
今年以來誕生的“高價地”,會不會成為中國房地產(chǎn)市場變奏曲?會不會成為中國房地產(chǎn)市場又一次盛宴,誰也說不準(zhǔn)。倒是一二線樓市儼然成為投資場,各種勢力都集中在一起,已經(jīng)不是“頭痛治頭、腳痛治腳”應(yīng)急式的老一套樓市調(diào)整政策能夠左右的。