在戶籍改革的大潮中，與農(nóng)業(yè)人口息息相關的農(nóng)村集體用地，所謂俗稱的“宅基地”或“小產(chǎn)權房”將何去何從，是每個“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民*關注的問題。這些建立在農(nóng)村集體土地上的房屋，本是“村民”所有，但在農(nóng)業(yè)戶口取消后，他們的歸屬問題似乎被遺忘了。

進：宅基地使用權仍在經(jīng)舊城改造“洗白”

住城中村的小王正在為老家一套老房子東奔西走。原來，小王祖父名下有套房產(chǎn)，土地是集體所有宅基地，祖父系該農(nóng)村集體戶口，但是隨著父親上大學后就業(yè)，一家人轉(zhuǎn)為非農(nóng)戶口。如今，家里三代單傳的小王作為非農(nóng)戶口，對該房屋是否可以繼承犯了難，由于祖父手上僅有一份購房合同，沒有房產(chǎn)證，這套房屋也難以上市交易。

事實上，我國的農(nóng)村土地為集體所有，個人所擁有的只能是房屋的所有權而非土地的所有權。業(yè)內(nèi)人士表示，依據(jù)我國法律規(guī)定，宅基地的所有權和使用權是分離的，宅基地的所有權屬于集體，使用權屬于房屋所有人，農(nóng)村村民的宅基地使用權是基于“村民”的特定身份取得，村民只有宅基地使用權，不能隨意對宅基地進行處置，所以宅基地不屬于遺產(chǎn)，不能被繼承。但建造在宅基地上的房屋屬于公民個人所有，可以繼承。

按照我國法律規(guī)定的“地隨房走”的原則，公民繼承了房屋，可以使用房屋所占的宅基地。所以小王不能單獨繼承祖父的宅基地，但仍可以繼承祖父的房屋并且繼續(xù)使用這塊宅基地。

據(jù)了解，市面上有些小產(chǎn)權房已經(jīng)通過“三舊”改造成功“洗白”為商品房并拿到了房產(chǎn)證。早在2014年便有媒體報道，廣州芳村某樓盤經(jīng)舊城改造補地價成為商品房項目，在當時已入住三四年。經(jīng)與地產(chǎn)中介人士確認及到房產(chǎn)登記部門核實，該樓盤的確是已出房產(chǎn)證的商品房項目，當初是以宅基地項目出售。但通過“三舊”改造“洗白”仍非正途，農(nóng)村土地、農(nóng)村房屋的登記等系列問題在法律中尚不明確，亟待完善。

退：集體產(chǎn)權屬街道 原村民尚待“拆遷”

小李生活在廣州的城鄉(xiāng)結(jié)合部，上世紀八十年代初曾有機會“農(nóng)轉(zhuǎn)非”。村里人相繼由農(nóng)村戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口，而同是農(nóng)民出身的鄰居，每年有旅游費有分紅，村里集體產(chǎn)權的房子只能由村民購買，不到十年，這批人全部后悔，隨之而來的經(jīng)濟大潮使農(nóng)村人口收入大變樣，成為工人的村民與分紅無緣，對是否購買村中的“小產(chǎn)權房”也是進退維谷。

轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的居民想轉(zhuǎn)回農(nóng)業(yè)戶口，小李并非個例。小孫曾是農(nóng)業(yè)戶口，家住北京的城鄉(xiāng)結(jié)合部，二十年前買了農(nóng)村集體產(chǎn)權房屋，拆遷過后，一家人全部轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶口，這棟“小產(chǎn)權房”于他們只有一張薄薄的購買合同，年前小孫買了新的商品房，認定為“首套房”。小孫說，當?shù)鼐游瘯硎救绻@批小產(chǎn)權房“拆遷”，他們原住村民也會得到相關補償，“首套房的優(yōu)惠條件算是撿來的。”

對于這部分等待拆遷補償?shù)摹霸∶瘛?，業(yè)內(nèi)提示，如果家中人口全部轉(zhuǎn)為城市居民，不要自行拆遷小產(chǎn)權房。一旦自行拆遷，由于家里已不再有人是集體成員，或者該集體已不存在，原有的使用權也將隨之丟失。

小產(chǎn)權房是我國城市化過程中的產(chǎn)物，律師認為，房子無論是否有產(chǎn)權證，無論是商品房還是建在村集體土地上的房屋都可以作為遺產(chǎn)可以繼承；宅基是不允許流轉(zhuǎn)到本集體經(jīng)濟組織以外的人，但許多地方現(xiàn)實中可以在一定范圍區(qū)域內(nèi)流轉(zhuǎn)。

如今農(nóng)非界限不再明確，統(tǒng)一居民戶口已是大勢所趨。而與農(nóng)業(yè)人口有著密切關系的宅基地、小產(chǎn)權房會有怎樣的變革，將極大影響房地產(chǎn)業(yè)。小產(chǎn)權房最終是進是退，相信隨著我國法律的不斷完善答案終將浮現(xiàn)。

（原標題：小產(chǎn)權房的進與退：全家“農(nóng)轉(zhuǎn)非”后房子該歸誰？）