去年的中國經(jīng)濟工作會議提出了五大任務(wù)，有三項都是去庫存。這其中，房地產(chǎn)行業(yè)備受關(guān)注。那么，作為房地產(chǎn)市場一大主力的三、四線城市進展如何呢?

政策*寬松 卻擋不住三四線樓市危局

截至3月底，易居研究院監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存顯示，三、四線城市新建商品住宅存銷比為17.9個月，雖相比2月份的19.7個月有所降低，但總體上數(shù)值依然較大。

“當前，不僅是河南省，包括全國都是這樣，三、四線城市的房地產(chǎn)形勢和一、二線城市相比，基本上是兩重天：一、二線城市花團錦簇，三、四線城市秋風瑟瑟或者漫天大雪?！?河南財經(jīng)政法大學(xué)教授、城市發(fā)展研究中心主任劉社表示。

采訪中，業(yè)內(nèi)人士透露：房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)負債率普遍偏高，資金鏈趨緊，一些房企負債率不僅突破100%的警戒線，甚至超過300%。再加上三、四線房企牽涉到非法集資因素相對較大，好多房企確實度日如年。

在豫北一個經(jīng)濟發(fā)展不錯的地級市，記者發(fā)現(xiàn)，城市不大房子卻不少，已經(jīng)建成的大量房子還在空置待售，在建工地上依然是一片熱火朝天的景象。據(jù)知情人士透露：“各地情況不一，對縣級市來說主要積壓的是住宅，對地級市來說，住宅和非住宅積壓的都有，兩三年都賣不完?！?/p>

對此，劉社分析認為：“當前三、四線樓市危局是發(fā)生在房地產(chǎn)政策*寬松時期。2007年下半年到2008年國家也進行樓市調(diào)控，但那時候是***嚴的房地產(chǎn)調(diào)控，如今時過境遷，現(xiàn)在是***寬松的房地產(chǎn)政策。自2014年9月份以來，利好政策幾乎出盡，但是三、四線城市的房產(chǎn)形勢依然嚴峻?！?/p>

缺的不是機遇 而是優(yōu)質(zhì)的開發(fā)企業(yè)

在劉社的眼里，過去很長一段時間，全國三、四線城市房地產(chǎn)開發(fā)是完全模仿大城市的套路，開發(fā)的產(chǎn)品都是普通商品房，一、二線城市怎么弄，三、四線城市就去學(xué)，但是有時候?qū)W得并不像，建的房子品質(zhì)和管理模式?jīng)]有一、二線城市精細。就這樣，在一線城市房地產(chǎn)高歌猛進十幾年還量價齊升的當下，三、四線城市房地產(chǎn)市場跟著只是紅火了不到五年就“趴窩”了。因為一、二線城市是由于工作崗位和公共資源設(shè)施把人源源不斷地吸引過去，而三、四線城市沒有這些優(yōu)勢，所以當經(jīng)濟下滑、它的人是往外走的。另外是它買方市場總量小，樓盤更容易比一、二線城市提前飽和。

那么，當前中國三、四線城市的房地產(chǎn)市場到底還有沒有機會翻紅?

對此，碧桂園集團河南區(qū)域總裁楊海波表示：“雖然鄭州房地產(chǎn)市場已經(jīng)占據(jù)了全河南房地產(chǎn)市場45%的份額，但是不代表三、四線城市沒有機會。三、四線城市的機會，我們覺得更多的是改善性需求，在這種情況下，需要房企對所有產(chǎn)品的品質(zhì)、服務(wù)、成本、價格都有一個比較高的提升?！?/p>

業(yè)內(nèi)人士分析認為：“未來十年是三、四線城市發(fā)展的黃金期，風險與機遇并存，三、四線城市如能做好市場調(diào)查，投資機遇是很多的，并且投資風險也是可控的。”

精準定位 三四線樓市依舊有春天

房地產(chǎn)市場接下來怎么走?對此，陳琳分析認為：“一、二線城市開始復(fù)蘇，但尚未真正走出調(diào)整期，三、四線城市相對低迷，對樓市恐慌的情緒依然存在。在這種情況下，信心比黃金更重要。三、四線城市要走出逆境，*重要的是要把三、四線城市的投資激活。政府除了要注重頂層設(shè)計，還要在新型城鎮(zhèn)化的大背景下把城市包裝出來，幫助企業(yè)抱團取暖，專業(yè)整合?！?/p>

劉社則表示：“未來，房企要注重消費者在養(yǎng)老、生態(tài)、休閑、旅游、享受以及交際等方面的需求，開發(fā)更多元化的改善型產(chǎn)品，在提升房屋標準、創(chuàng)新配套設(shè)施、改善物業(yè)服務(wù)上多下功夫。”

他還表示，三、四線城市的樓市去庫存，政府的幫助必不可少。在這種情況下，更需要政府制定科學(xué)的城市規(guī)劃，從總體上降低房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模與速度。同時，完善城市公共設(shè)施配套，包括交通、醫(yī)療、教育設(shè)施等，這才能起到促銷的效果。另外，政策也要在企業(yè)融資方面加以扶持，只有這樣才能真正去庫存。

（原標題：三四線樓市 為何沒火幾年就趴窩）