連日來(lái)，因土地使用年限到期或即將到期，溫州部分市民面臨要花費(fèi)數(shù)十萬(wàn)元高額土地出讓金“買地”才能重新辦理土地證的遭遇，就像往平靜的湖水里扔了一顆深水炸彈，在房產(chǎn)市場(chǎng)上激起千層浪。由于溫州市區(qū)部分住宅土地使用權(quán)續(xù)期事件的持續(xù)發(fā)酵，將曾遇到“土地證續(xù)期”事件的青島、深圳等地也重新推上輿論的風(fēng)口浪尖，引發(fā)公眾對(duì)“土地證續(xù)期”話題的高度關(guān)注和深入探討。

有專家表示，住宅土地使用權(quán)到期如未補(bǔ)交相應(yīng)出讓金，不會(huì)影響業(yè)主居住。由于住宅建設(shè)用地使用權(quán)的*高期間是70年，專家建議地方政府可以有所作為，對(duì)沒(méi)超70年期限的，可約定自動(dòng)續(xù)期，補(bǔ)交的出讓金差價(jià)按照出讓土地使用權(quán)當(dāng)時(shí)的出讓金價(jià)格計(jì)算。

多地先后遇“土地證續(xù)期”問(wèn)題

青島“撞限房”照常租售 深圳續(xù)期需補(bǔ)交地價(jià)

近期有關(guān)“溫州土地證續(xù)期需繳數(shù)十萬(wàn)出讓金”的報(bào)道，引發(fā)大眾對(duì)“住宅土地使用權(quán)到期后如何續(xù)期”的廣泛關(guān)注。

不過(guò)，這一消息很快被溫州市國(guó)土局否認(rèn)。“‘土地證續(xù)期需繳數(shù)十萬(wàn)元’系誤讀”，溫州市國(guó)土資源局土地利用管理處處長(zhǎng)張少清17日稱，溫州始終都沒(méi)有這個(gè)說(shuō)法，因?yàn)檎哌€沒(méi)出。

根據(jù)2007年國(guó)家出臺(tái)的物權(quán)法第一百四十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，將自動(dòng)續(xù)期。而非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期，并無(wú)“自動(dòng)續(xù)期”的規(guī)定。物權(quán)法對(duì)住宅土地證的續(xù)期是否應(yīng)該繳費(fèi)，并未做任何規(guī)定。

然而，因?yàn)闇刂萃恋刈C續(xù)期的事件，此前發(fā)生過(guò)相似事件的深圳、青島等地也再次成為大眾關(guān)注的焦點(diǎn)。那么，在相關(guān)處置方案正式出臺(tái)之前，深圳、青島等地的“撞限房”又是怎樣的生存現(xiàn)狀呢？

青島黃島區(qū)阿里山小區(qū)號(hào)稱全國(guó)首例“住房土地使用權(quán)到期房”。據(jù)媒體報(bào)道，該小區(qū)一期住宅的土地使用權(quán)在2011年已經(jīng)到期，而該小區(qū)業(yè)主王先生最近依然能夠正常出售房子。他回憶稱，所購(gòu)房屋于1994年左右建成，土地使用權(quán)只有20年，“到期后，當(dāng)?shù)胤抗芩部梢赃^(guò)戶、交易，只是可能會(huì)貸不了款。”

深圳則成為**對(duì)此發(fā)布解決辦法的城市，4月19日發(fā)布《有關(guān)深圳市土地使用權(quán)續(xù)期有關(guān)規(guī)定的說(shuō)明》。

深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)表示，首次集中出現(xiàn)國(guó)有土地使用權(quán)期滿的問(wèn)題還要追溯到2004年，為妥善解決不滿70年的土地使用權(quán)延期問(wèn)題，決定對(duì)于土地使用年期屆滿的房地產(chǎn)，按有償使用土地的原則延長(zhǎng)土地使用年期，其中一種延長(zhǎng)方式就是補(bǔ)交低價(jià)簽訂土地出讓合同，在國(guó)家規(guī)定的*長(zhǎng)土地使用年期減去已使用年期的剩余年期范圍內(nèi)約定年期內(nèi)，補(bǔ)交地價(jià)數(shù)額為相應(yīng)用途公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%。

住宅土地證到期是否會(huì)影響業(yè)主居?。?/strong>

專家：宅地到期后業(yè)主仍有權(quán)居住 補(bǔ)交差價(jià)應(yīng)按出讓時(shí)地價(jià)算

按照國(guó)家規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)有房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分組成：房屋所有權(quán)的期限為永久；而土地使用權(quán)根據(jù)有關(guān)法規(guī)為40、50年或70年不等。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)*高為70年，屆滿后自動(dòng)續(xù)期。

也就是，“到期續(xù)費(fèi)”問(wèn)題只存在于“土地使用權(quán)”一方，但是，如果土地使用權(quán)到期未補(bǔ)交相應(yīng)出讓金會(huì)不會(huì)影響業(yè)主居住呢？

4月20日，就住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿續(xù)期問(wèn)題，中國(guó)人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心和北京市消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法學(xué)會(huì)共同主辦“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿續(xù)期法律問(wèn)題研討會(huì)”，邀請(qǐng)參與過(guò)《物權(quán)法》起草的全國(guó)人大常委會(huì)相關(guān)人士和法學(xué)者討論。

《物權(quán)法》起草者、全國(guó)人大常委會(huì)法工委原民法室主任姚紅介紹說(shuō)，《物權(quán)法》規(guī)定“自動(dòng)續(xù)期”是考慮到老百姓的利益，老百姓不用再去排隊(duì)辦手續(xù)，更加便民，也減輕了工作人員的負(fù)擔(dān)。有關(guān)使用年限到期續(xù)期要不要收費(fèi)，她表示，“《物權(quán)法》立法時(shí)也提出這點(diǎn)，但當(dāng)時(shí)大部分房屋都沒(méi)有到期，所以大家認(rèn)為這個(gè)問(wèn)題要隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展再解決，當(dāng)時(shí)并沒(méi)有明確規(guī)定。”

中國(guó)**法學(xué)家江平 資料圖

中國(guó)政法大學(xué)終身教授江平認(rèn)為，自動(dòng)續(xù)期一是說(shuō)明期滿了以后，不能夠收回；二是不能夠再重新簽訂一個(gè)土地出讓合同；三是業(yè)主無(wú)需自己去申請(qǐng)。但是，自動(dòng)續(xù)期沒(méi)有繳費(fèi)怎么辦？江平提出，自動(dòng)續(xù)期的含義就是沒(méi)有繳費(fèi)的業(yè)主仍然有權(quán)居住，但是如果房屋要轉(zhuǎn)讓就要受到限制。因此，自動(dòng)續(xù)費(fèi)并不對(duì)業(yè)主民事權(quán)利造成影響，而是對(duì)民事流轉(zhuǎn)進(jìn)行限制。

對(duì)于自動(dòng)續(xù)期并沒(méi)有明確有償或無(wú)償問(wèn)題，江平稱，“在我看來(lái)，即使收費(fèi)也應(yīng)該是數(shù)量比較少的。”此外，江平認(rèn)為，對(duì)于《物權(quán)法》的解釋迫在眉睫，但是不能由政府部門進(jìn)行，更不能夠由地方各級(jí)政府闡釋，只能由全國(guó)人大常委會(huì)解釋，不能由政府各個(gè)部門解釋，更不能由各地方政府部門解釋。

至于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)有“基準(zhǔn)地價(jià)”的概念確實(shí)是普通居民疑問(wèn)較多的地方。深圳規(guī)定，續(xù)期補(bǔ)交地價(jià)數(shù)額為相應(yīng)用途公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%，其中的基準(zhǔn)地價(jià)以“2013年公布實(shí)施的公告基準(zhǔn)地價(jià)”為準(zhǔn)。

中國(guó)人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任楊立新表示，住宅建設(shè)用地使用權(quán)的*高期間是70年，約定20年以及沒(méi)有達(dá)到70年期間的，首先應(yīng)當(dāng)自動(dòng)續(xù)期至70年，但是20年的期間屆滿自動(dòng)續(xù)期的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交20年與70年土地使用權(quán)期間的出讓金差價(jià)。對(duì)于具體出讓金差價(jià)的計(jì)算，他指出，當(dāng)時(shí)70年期間的出讓金價(jià)格是多少，20年或者其他期間的出讓金與其相比，差額是多少，就應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交多少出讓金。在補(bǔ)交出讓金時(shí)，應(yīng)當(dāng)計(jì)算20年的銀行貸款利息，由業(yè)主負(fù)擔(dān)。

談及土地使用權(quán)超過(guò)“70年后”，住宅建設(shè)用地使用權(quán)人在續(xù)期時(shí)，是否要繼續(xù)繳納土地出讓金的問(wèn)題，楊立新提出了兩個(gè)建議：一是免費(fèi)，將利益讓給業(yè)主，也就是讓給人民；二是費(fèi)改稅，不再收取出讓金，而是對(duì)永久性的住宅建設(shè)用地使用權(quán)，權(quán)利人向國(guó)家繳納稅金。