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4月14日，記者自國(guó)土部獲悉，《國(guó)土資源“十三五”規(guī)劃綱要》正式印發(fā)（下稱《綱要》）。

根據(jù)國(guó)土部的資料，“十二五”期間，全國(guó)安排新增建設(shè)用地3925萬(wàn)畝，“十二五”時(shí)期全國(guó)城鎮(zhèn)建設(shè)用地增長(zhǎng)約20％，遠(yuǎn)高于同期城鎮(zhèn)人口11％的增幅，地均GDP僅相當(dāng)于歐美等國(guó)家的1/5~1/4。

根據(jù)《綱要》，“十三五”期間，新增建設(shè)用地總量控制在3256萬(wàn)畝，意味著在“十三五”土地需求仍強(qiáng)勁的背景下，新增建設(shè)用地總量將直降17%。

《綱要》對(duì)“十三五”時(shí)期房地產(chǎn)用地的方向和原則也予以了明確，提出對(duì)住房供求關(guān)系緊張的地區(qū)適度增加用地規(guī)模；對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存較高的城市，減少直至停止住房用地供應(yīng)。

地方財(cái)政壓力或加大

早在2015年，針對(duì)房地產(chǎn)去庫(kù)存現(xiàn)狀，國(guó)土部和住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，對(duì)住房供應(yīng)明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規(guī)模過(guò)大的市、縣，應(yīng)減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ?jì)劃供應(yīng)。

根據(jù)記者的不完全統(tǒng)計(jì)，目前海南、遼寧、湖南等超過(guò)十個(gè)省市已出臺(tái)減少乃至?xí)和８邘?kù)存區(qū)域的住宅用地審批，且明確允許尚未開(kāi)工房地產(chǎn)項(xiàng)目用地按照有關(guān)規(guī)定改變用途。

中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)胡志剛認(rèn)為，減少用地供應(yīng)也是緩解供需關(guān)系，是去庫(kù)存的一個(gè)有效措施。房地產(chǎn)用地去庫(kù)存寫(xiě)入國(guó)土資源“十三五”綱要，也意味著去庫(kù)存將成為貫穿五年的長(zhǎng)期政策方向。

“北京等一線城市供求關(guān)系比較緊張，特大城市用地被要求嚴(yán)控新增建設(shè)用地，很難適度增加用地規(guī)模。對(duì)土地財(cái)政依賴度較大的地方，普遍存在去庫(kù)存問(wèn)題，減少甚至?xí)和Ｗ》坑玫毓?yīng)，也將給地方財(cái)政帶來(lái)很大的壓力。”在同策研究院總監(jiān)張宏偉看來(lái)，《綱要》作為方向性的文件，存在待解的難題。

北京榮邦瑞明總經(jīng)理陳民認(rèn)為，減少乃至?xí)和?kù)存較大區(qū)域房地產(chǎn)用地供給，符合土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革方向，但是也需要配套的財(cái)稅體制改革，畢竟賣地依然是多地財(cái)政收入的重要來(lái)源之一。

“土地收入是多地土地收入的重要來(lái)源，短期暫停甚至減少土地供給也符合現(xiàn)階段房地產(chǎn)用地方向。另外，也可以防范地方系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)，畢竟庫(kù)存量較大時(shí)，即使推地也可能流拍、賣不出去，但是長(zhǎng)期來(lái)看，還是需要拓展地方稅源。”一位不愿透露姓名的大型房企的拿地總監(jiān)告訴記者。

4月5日，財(cái)政部公布的《2015年全國(guó)土地出讓收支情況》顯示，2015年全國(guó)繳入國(guó)庫(kù)的土地出讓收入33657.73億元，同比下降21.6%。全國(guó)土地出讓面積22.14萬(wàn)公頃，同比下降18.6%。且存在明顯的差異化現(xiàn)象，比如深圳土地出讓收入上升36.9%，大連下降56.4%，寧波下降54.1%。

易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2015年房地產(chǎn)業(yè)對(duì)財(cái)政收入貢獻(xiàn)率研究》報(bào)告也顯示，2015年房地產(chǎn)“五稅”總收入約為13315.8億元，較2014年下降3.6個(gè)百分點(diǎn)，近15年來(lái)增幅首次由正轉(zhuǎn)負(fù)。

土地變性面臨法律障礙

《綱要》聚焦房地產(chǎn)用地去庫(kù)存的另一個(gè)政策方向是，允許尚未開(kāi)工房地產(chǎn)項(xiàng)目用地按照有關(guān)規(guī)定改變用途，用于棚改安置房和公共租賃住房建設(shè)。這和此前的口徑稍有差異。

前述國(guó)土部和住建部聯(lián)合發(fā)布的通知亦給土地用途管制松了口子，通知稱，房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過(guò)大的市、縣，可以根據(jù)市場(chǎng)狀況，通過(guò)調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導(dǎo)未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用。

除了可轉(zhuǎn)為棚改安置房和公共租賃住房建設(shè)，通知亦明確可通過(guò)調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導(dǎo)未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，用于國(guó)家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目用途的開(kāi)發(fā)建設(shè)，促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)投資。

多地出臺(tái)的去庫(kù)存文件也特別提出了可通過(guò)用途轉(zhuǎn)性，解決房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性庫(kù)存問(wèn)題。比如海南2月份出臺(tái)的房地產(chǎn)新政就明確，鼓勵(lì)將未動(dòng)工的商品住宅用地調(diào)整為旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地，不再繼續(xù)用于普通商品住宅開(kāi)發(fā)。

遼寧日前出臺(tái)的聚焦去庫(kù)存的新政也明確，通過(guò)調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導(dǎo)未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，用于國(guó)家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目用途的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

張宏偉亦告訴記者，雖然允許土地變性，但卻缺少相關(guān)的操作細(xì)則，按照現(xiàn)有的土地用途管制要求，土地用途、規(guī)劃的轉(zhuǎn)換直接帶來(lái)是土地價(jià)值的變化，怎么審批，利益怎么協(xié)調(diào)，目前業(yè)內(nèi)尚未聽(tīng)說(shuō)有實(shí)際落地執(zhí)行的個(gè)案。

相比不同用途用地和規(guī)劃的轉(zhuǎn)變涉及到的利益難點(diǎn)，張宏偉稱，房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)化為棚改安置房和公租房更具可執(zhí)行性。

不少地方國(guó)土局人士在受訪時(shí)均向記者透露，按照現(xiàn)行的《土地管理法》，必須嚴(yán)格實(shí)行土地用途管制，雖然地方存在巨大的土地用途轉(zhuǎn)化的需求，但在實(shí)際落地時(shí)，還存在上位法的障礙。

（原標(biāo)題：國(guó)土部“十三五”規(guī)劃： 高庫(kù)存地區(qū)減少直至?xí)和Ｓ玫毓?yīng)）