滬深祭出三大招穩(wěn)定樓市

從上海、深圳出臺(tái)的政策來(lái)看，地方政府的招數(shù)主要有三：

——提高二套房首付比例。

如上海購(gòu)買二套房的首付比例原為四成，新政策出臺(tái)后，普通住宅和非普通住宅的二套首付比例分別上調(diào)為五成和七成。且只要已有一套住房，不論貸款是否結(jié)清，該家庭再次申請(qǐng)住房貸款時(shí)均按二套房政策執(zhí)行。在房?jī)r(jià)較快上漲的城市，一些銀行在信貸政策執(zhí)行中比較寬松，二套房貸款降杠桿勢(shì)所必然。

——強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管。

上海和深圳均規(guī)定，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從事首付貸、過(guò)橋貸及自我融資、設(shè)立資金池等場(chǎng)外配資金融業(yè)務(wù)。同時(shí)加大執(zhí)法力度，依法查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)相關(guān)捂盤惜售、炒作房?jī)r(jià)、虛假?gòu)V告等違法違規(guī)行為。首付貸等場(chǎng)外配資產(chǎn)品干擾了國(guó)家房地產(chǎn)政策，吹大部分城市的樓市泡沫，增加樓市風(fēng)險(xiǎn)。

——“限購(gòu)”升級(jí)。

上海將非滬籍家庭購(gòu)房所需繳納社保年限由2年提高至5年，深圳從滿1年提至滿3年。限購(gòu)政策從嚴(yán)將影響部分非本地戶籍家庭的購(gòu)房計(jì)劃，但政府主要是為抑制外來(lái)投機(jī)性需求。同策咨詢研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，社保年限提高后，受影響的人群僅占當(dāng)前上?？?cè)丝诘?%左右。

推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革

就去庫(kù)存而言，要摸清本地房地產(chǎn)庫(kù)存的實(shí)際情況和區(qū)塊分布、各類房產(chǎn)的比例，摸清本地流動(dòng)人口的支付能力及其落戶意愿，摸清吸納流動(dòng)人口需要配套的財(cái)政支出增量的大小。就去杠桿而言，要搞清楚各類主體的負(fù)債情況，尤其是政府自身、各類地方融資平臺(tái)、實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)的負(fù)債情況，包括負(fù)債余額、各類負(fù)債的還款期限和利率、相應(yīng)的還款能力等。

就降成本而言，要搞清楚本地企業(yè)的成本構(gòu)成，最近幾年成本上升的主要原因，這些原因中哪些是合理的，哪些是不合理的；哪些是因?yàn)橐厥袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致的，哪些是政府不合理干預(yù)導(dǎo)致的；哪些成本因素具有降低的空間。就補(bǔ)短板而言，要摸清本地貧困人口的數(shù)量、分布及其文化程度、技能水平、家庭人口構(gòu)成；搞清楚制約本地發(fā)展的軟硬基礎(chǔ)設(shè)施瓶頸所在。

因此，不能以扭曲的政策補(bǔ)貼刺激高端房地產(chǎn)銷售，也不能通過(guò)編制不切實(shí)際的地區(qū)發(fā)展規(guī)劃吸引人口流入。就去杠桿而言，根本目的是通過(guò)降低杠桿率化解財(cái)政金融風(fēng)險(xiǎn)，需要把握好化解的力度和節(jié)奏，以可控的小震（主動(dòng)調(diào)控）化解潛在的大震（區(qū)域性、系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)）。

要把握好手段和目的的關(guān)系，避免兩種傾向：一種是簡(jiǎn)單地指望一夜之間解決所有問(wèn)題，操之過(guò)急，導(dǎo)致本可有序化解的風(fēng)險(xiǎn)演變?yōu)榧斜l(fā)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)；另一種是忌憚小震帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，一拖再拖，直到拖不下去，大震爆發(fā)，無(wú)法收拾。

就降成本而言，根本要求是降低制度性交易成本，轉(zhuǎn)變政府職能、簡(jiǎn)政放權(quán)，減少不合理的行政審批，進(jìn)一步清理規(guī)范中介服務(wù)。不能為了降低成本而出臺(tái)新的歧視性政策或違背公平競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)惠政策。不然，就與降成本的初衷南轅北轍了。就補(bǔ)短板而言，完善軟硬基礎(chǔ)

又如，就去杠桿而言，要明確財(cái)政、稅務(wù)、金融管理等部門的責(zé)任，建立健全協(xié)同機(jī)制，及時(shí)評(píng)估去杠桿的成效，守住不發(fā)生區(qū)域性、系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線。尤需注意的是，“三去一降一補(bǔ)”的具體內(nèi)容非常多，但病根都是體制問(wèn)題。無(wú)論處置“僵尸企業(yè)”、降低企業(yè)成本、化解房地產(chǎn)庫(kù)存，還是增加有效供給、防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)，解決的根本辦法都是深化改革。各地應(yīng)當(dāng)積極作為、勇于探索，敢于啃硬骨頭、敢于涉險(xiǎn)灘，推動(dòng)體制機(jī)制創(chuàng)新，抓好改革措施落地。