營改增后房企必須“二選一”

5月1日起，我國將全面實(shí)施營改增，營改增改革試點(diǎn)范圍將擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活性服務(wù)業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。此舉對房地產(chǎn)企業(yè)將會產(chǎn)生什么影響？企業(yè)會加入購房大軍嗎？對樓市去庫存又會構(gòu)成明顯利好嗎？昨天，記者采訪稅務(wù)專家就此進(jìn)行分析。

對房企利好的顯現(xiàn)尚需時日

“確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增?！苯衲陮懭肴珖皟蓵闭ぷ鲌蟾嬷械倪@句話，明顯給建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活性服務(wù)業(yè)這四大行業(yè)納稅人吃下了一個“定心丸”。

就房地產(chǎn)企業(yè)而言，中稅咨詢集團(tuán)**合伙人、營改增問題專家樊劍英也認(rèn)為是肯定構(gòu)成利好的，但他同時指出，營改增后，利好要體現(xiàn)出來，尚需一個過程。

“政府宣布房地產(chǎn)業(yè)等四個行業(yè)要營改增后，很多房企對按照11%的一般計(jì)稅方式計(jì)征增值稅接受不了，認(rèn)為稅率比較高。為了保證營改增平穩(wěn)推進(jìn)，根據(jù)總理所說的‘確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增’的原則，估計(jì)到時政府會出臺過渡性政策?！狈畡τ⒎治觥?/p>

據(jù)了解，房企在營改增后將是一般納稅人身份，一般納稅人有兩種計(jì)稅方式，一種是按照11%稅率采用一般計(jì)稅方式，另一種是對于老項(xiàng)目選擇過渡性措施，即實(shí)行簡易計(jì)稅方式，征收率或是5%，相當(dāng)于營業(yè)稅的4.76%。這樣，對房企來說，選擇過渡性政策保證了老項(xiàng)目稅負(fù)與營業(yè)稅持平或略有下降。兩種計(jì)稅方式稅率或征收率不同，直覺上看，部分房企會認(rèn)為，一般計(jì)稅方式稅交多了，還不如選擇簡易征收率5%來的簡單直接。

“但是，問題來了，房企選擇簡易計(jì)稅方式的老項(xiàng)目銷售開出的發(fā)票，對于購房企業(yè)客戶來講，作為新增不動產(chǎn)所含增值稅或不能抵扣。不能抵扣或抵扣很少，人家肯定就不愿意買房，除非房企價格優(yōu)惠。因此，簡易計(jì)稅時間長了，并不利于房企銷售?！狈畡τ⒅赋?。

樊劍英認(rèn)為，在營改增初期，房地產(chǎn)企業(yè)將會面臨一種兩難選擇：“房企想少交稅，如果按低的計(jì)稅率交增值稅，但購房企業(yè)不能進(jìn)行抵扣，房價又不降低，房子是否會滯銷？如果房企想多賣房，只有當(dāng)房企按照11%的稅率計(jì)稅、開出11%稅率的增值稅專用發(fā)票，這時購房企業(yè)客戶買的房才能*大程度抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。

房企要做選擇題

假設(shè)：營改增后，甲企業(yè)的老項(xiàng)目與乙企業(yè)的新項(xiàng)目同時開售，甲企業(yè)選擇簡易計(jì)稅，乙企業(yè)是一般計(jì)稅。按照樊劍英的說法，甲企業(yè)這時會遇到一個問題：大家如果都賣1萬元/平方米，老項(xiàng)目按照5%計(jì)稅也許稅負(fù)低，新項(xiàng)目按照11%計(jì)稅表面稅負(fù)高，但是，企業(yè)客戶都愿意買新項(xiàng)目的房子，因?yàn)?，按照營改增政策，只有新增不動產(chǎn)、新項(xiàng)目的房子才可以抵扣11%的進(jìn)項(xiàng)稅額，而老項(xiàng)目的房子不能抵扣或*多只能抵扣4.76%。如果簡易計(jì)稅也可以開出專用發(fā)票的話，對于購房企業(yè)，購入一套100萬元的房子，一般計(jì)稅發(fā)票可以抵扣9.90萬元進(jìn)項(xiàng)稅金，簡易計(jì)稅專用發(fā)票可以抵扣4.76萬元進(jìn)項(xiàng)稅金，簡易計(jì)稅普通發(fā)票沒得抵扣，甲企業(yè)、乙企業(yè)賣同樣的價格，那么時間長了市場上的庫存、老項(xiàng)目的房子也許會積壓得越來越多。怎么辦？降價！降到購房企業(yè)愿意買的程度。

“由于上述原因，短期內(nèi)這種稅制改革對房企來說，利好效果可能看不出來，但稍微長期一點(diǎn)的話，如一年半載，房企的一批新項(xiàng)目建好了，政策利好會顯現(xiàn)出來?！狈畡τ⒈硎?。

對個人二手房難有大影響

在談到房地產(chǎn)業(yè)營改增對樓市的影響時，樊劍英認(rèn)為，一方面影響的是企業(yè)客戶，比如購買廠房、商鋪、寫字樓今后可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅了，對于鼓勵投資是有好處的，肯定有利于房企去庫存化。另一方面，對于二手房的住房市場，不會有多大影響。

因?yàn)?，現(xiàn)行政策規(guī)定，原個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。營改增后，也就相應(yīng)改過來，或修改為：原個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

樊劍英認(rèn)為，營改增*大的好處是，會督促企業(yè)加強(qiáng)管理水平，你要少交稅，就要向上游企業(yè)要增值稅專用發(fā)票，別人不給就應(yīng)該按照市場博弈的規(guī)則要求對方降價。

如：甲企業(yè)和乙企業(yè)，甲企業(yè)只能開普通發(fā)票，那么定價多少才能達(dá)到購房企業(yè)的預(yù)期呢？購房企業(yè)買乙企業(yè)的房，支付價款100萬元，成本90.10萬元，買甲企業(yè)的房，成本也該是90.10萬元，甲企業(yè)只能開普通發(fā)票，定價超過90.10萬元肯定就不愿意買了，如果可以開具專用發(fā)票，或只能開具5%的專用發(fā)票，購房企業(yè)*多愿意支付房款94.61萬元。

樊劍英說，過渡政策之所以為過渡，其中也有考慮到多數(shù)企業(yè)不能及時適應(yīng)增值稅規(guī)則的現(xiàn)狀。但是，總有一些企業(yè)會抓住機(jī)遇，市場定位好，房子賣得多。比如，這些企業(yè)為了讓房子賣得快，寧愿選擇11%的稅率，以方便買家能拿到專用發(fā)票進(jìn)行抵扣，同時自己企業(yè)在基礎(chǔ)管理方面及時跟上，增加抵扣，讓自己企業(yè)的稅負(fù)沒有上升。

（原標(biāo)題：要低稅率還是要多賣房？營改增后房企必須“二選一”）