3月5日上午9時，第十二屆全國人民代表大會第四次會議在人民大會堂開幕，國務院總理李克強現場做2016年政府工作報告，三五萬字的工作報告洋洋灑灑，涉及國民經濟和社會發(fā)展的方方面面。細致看來，盡管直接涉及房地產的內容并不算多，但其中有不少信息對于把握未來樓市發(fā)展卻是至關重要的。

下面，小編就為大家梳理一下政府工作報告中涉及房地產的幾大要點：

要點1：繼續(xù)寬松的貨幣政策，降息、降準仍有空間

報告：穩(wěn)健的貨幣政策要靈活適度。今年廣義貨幣M2預期增長13%左右，社會融資規(guī)模余額增長13%左右。

解讀：今年廣義貨幣的預期增長目標是13%，同比增加18.1萬億元。1月新增投放2.4萬億，接下來還有15.7萬億元的新增額度，接近2015年全年水平。總體，今年的貨幣政策比去年更寬松，說明央行還有降息、降準空間。隨著流動性進一步充裕，銀行對首套兩成首付和二套三成首付的積極性會上升，按揭利率優(yōu)惠力度也會進一步加大。

要點2：全面實施營改增 試點范圍擴大到房地產

報告：今年全面實行營改增。適度擴大財政赤字，主要用于減稅降費，進一步減輕企業(yè)負擔。今年將采取三項舉措。一是全面實施營改增，從5月1日起，將試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)稅負只減不增；二是取消違規(guī)設立的政府性基金，停征和歸并一批政府性基金，擴大水利建設基金等免征范圍；三是將18項行政事業(yè)性收費的免征范圍，從小微企業(yè)擴大到所有企業(yè)和個人。實施上述政策，今年將比改革前減輕企業(yè)和個人負擔5000多億元。同時，適當增加必要的財政支出和政府投資，加大對民生等薄弱環(huán)節(jié)的支持。創(chuàng)新財政支出方式，優(yōu)化財政支出結構，該保的一定要保住，該減的一定要減下來。

解讀：將所有企業(yè)新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍后，不僅解決了重復繳稅的問題，帶來的企業(yè)實際稅負的減少也意味著購房總成本將有所降低。

要點3：部分城市房價狂飆要不得 樓市平穩(wěn)*重要

報告：推進城鎮(zhèn)保障性安居工程建設和房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

解讀：這句話其實點出了目前房地產政策的兩個痛點：第一是住房背后的公平性還有待解決，第二是房地產市場的波動性還有待進行干預。所以后續(xù)保障房的投資依然會加大，各地或在大型居住社區(qū)的建設方面加大力度，也不排除在此類大型社區(qū)的建設過程中加入街區(qū)制、海綿城市等內容。

要點4：棚改將激發(fā)更多需求助力去庫存

報告：今年棚戶區(qū)住房改造600萬套，提高棚改貨幣化安置比例

解讀：這句話實際上是對棚戶區(qū)改造的供應和分配環(huán)節(jié)都做了強調。從供應層面看，改造600萬套棚戶區(qū)住房，一方面能夠加快改變棚改區(qū)域居民的住房條件，另一方面也使得棚改本身成為去庫存的一個有力手段。

從棚改的貨幣化安置比例角度看，通過貨幣化安置的方式，能夠使得棚改相關居民獲得較好的財政補貼和貨幣補貼，進而使得其有較好能力去購置其他商品住房，這事實上將釋放更多的購房需求和消費需求，反過來助推去庫存。

要點5：房貸利息抵個稅或出臺 購房杠桿將進一步提高

報告：完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策，適應住房剛性需求和改善性需求

解讀：實際上體現了目前對住房消費需求積極培育的政策導向。“合理消費”四個字可以理解為對二套住房消費需求的認可，同時也是鼓勵購房者積極置換新房。通過對此類需求進行稅收和信貸政策的支持，能夠促使購房者有相對較低的購房成本。

要點6：地方去庫存新政將繼續(xù)狂奔

報告：因城施策化解房地產庫存。

解讀：基本上可以認為在今年3-6月份，各地會繼續(xù)出臺地方版本的去庫存政策，不排除一些低首付的購房政策出現，關鍵要看各地政策的匹配度。接下來的房地產政策預計從以下幾個方面著手：庫存過高的二線和三四線城市會大幅減少甚至暫停新增土地供應；一線和熱點二線城市將著力加大土地供應量，來平抑當前供不應求導致的價格上漲。

要點7：公租房申請難度會降低、覆蓋人群更廣

報告：建立租購并舉的住房制度，把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應范圍。

解讀：購租并舉的住房制度的建立基本上可以認為是中國正嘗試建立房地產第四級市場，而此前一級土地市場、二級新房市場、三級二手房市場的發(fā)展總體成熟，目前對于四級購租并舉市場的建立，可能需要部分房企轉變去庫存思路，從賣房轉變到租房的策略上來。對于部分亟需回籠租金的房企而言，可以嘗試資產證券化的開發(fā)思路，進而使得房企能夠一次性回收相應的租金貼現值。

要點8：新型城鎮(zhèn)化將繼續(xù)帶來大量住房需求

報告：推進新型城鎮(zhèn)化和農業(yè)現代化，促進城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調發(fā)展。要深入推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，實現1億左右農業(yè)轉移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶，完成約1億人居住的棚戶區(qū)和城中村改造，引導約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化。到2020年，常住人口城鎮(zhèn)化率達到60%、戶籍人口城鎮(zhèn)化率達到45%。

解讀：以現有的人口增長率和常住人口城鎮(zhèn)化率增長目標測算，十三五期間，每年新增常住人口約1500萬人，以此測算，城鎮(zhèn)化率提升帶來的新增住房需求大約為12.7億平方米；另外舊城改造（包括棚戶區(qū)和城中村改造）帶來的新增住房需求大約15.7億平方米。新增需求巨大，十三五期間房地產行業(yè)仍會平穩(wěn)健康發(fā)展。

要點9：居住證含金量很高 加快覆蓋未落戶人口

報告：將深入推進新型城鎮(zhèn)化，加快農業(yè)轉移人口市民化。深化戶籍制度改革，放寬城鎮(zhèn)落戶條件，建立健全“人地錢”掛鉤政策。擴大新型城鎮(zhèn)化綜合試點范圍。居住證具有很高的含金量，要加快覆蓋未落戶的城鎮(zhèn)常住人口，使他們依法享有居住地義務教育、就業(yè)、醫(yī)療等基本公共服務。發(fā)展中西部地區(qū)中小城市和小城鎮(zhèn)，容納更多的農民工就近就業(yè)創(chuàng)業(yè)，讓他們掙錢顧家兩不誤。

解讀：“人地錢”掛鉤首次在政府工作報告上出現，是指財政轉移支付與農業(yè)轉移人口市民化掛鉤、城鎮(zhèn)建設用地新增指標與農業(yè)轉移人口落戶數掛鉤、基建投資安排與農業(yè)轉移人口市民化掛鉤。

三者掛鉤，有利于調動地方政府吸納農業(yè)轉移人口落戶的積極性，加快推出城鎮(zhèn)化進程，常住人口的增加必然帶來新增購房需求的擴大，利于二、三線城市樓市去庫存目標的達成。

（原標題：政府工作報告中關乎今年樓市走向的九大信號！）