千呼萬(wàn)喚始出來(lái)。用這一句話形容自2009年開(kāi)始調(diào)研、歷時(shí)七年才最終出臺(tái)的物權(quán)法最新司法解釋再恰當(dāng)不過(guò)。

2月23日，最高法院發(fā)布《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》（下稱司法解釋），共22條，自3月1日起正式實(shí)施。

在《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》的發(fā)布會(huì)上，最高法院民一庭庭長(zhǎng)程新文介紹，司法解釋主要解決六個(gè)問(wèn)題：實(shí)踐中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記與民事訴訟關(guān)系的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)和做法，對(duì)預(yù)告登記后不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人處分不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的行為的過(guò)度限制，對(duì)機(jī)動(dòng)車等特殊動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中第三人范圍理解的偏差，對(duì)《物權(quán)法》第二十八條的不適當(dāng)?shù)財(cái)U(kuò)大化適用，對(duì)按份共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的實(shí)踐運(yùn)用及司法判斷標(biāo)準(zhǔn)的不統(tǒng)一，對(duì)善意取得制度適用標(biāo)準(zhǔn)的差異等。

“（司法解釋）是最高法院審委會(huì)大法官們字斟句酌的結(jié)果，也是萬(wàn)千法官在無(wú)數(shù)案件中的知識(shí)匯集，”一名最高法院法官寫(xiě)道。

那么，司法解釋具體“解釋”了什么呢？

防止不當(dāng)擴(kuò)大預(yù)告登記

2007年，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》）正式實(shí)施，包括《附則》在內(nèi)，一共二十章，二百四十七條。物權(quán)法的性質(zhì)是私法：所調(diào)整的基本內(nèi)容是民事主體之間發(fā)生的民事法律關(guān)系。具體來(lái)說(shuō)，因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系，適用《物權(quán)法》。

其中，《物權(quán)法》第九條到第二十二條，涉及不動(dòng)產(chǎn)登記的問(wèn)題。

《物權(quán)法》第二十條規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。

預(yù)告登記可以讓購(gòu)房者在已簽署購(gòu)房合同卻沒(méi)有拿到房子的時(shí)間里，取得合法的產(chǎn)權(quán)，以防止開(kāi)發(fā)商或賣(mài)房者一房二賣(mài)。

“預(yù)告登記來(lái)自德國(guó)，開(kāi)始引入我國(guó)時(shí)還曾有過(guò)爭(zhēng)議。”中國(guó)政法大學(xué)副教授朱巍說(shuō)。2015年施行的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，標(biāo)志著預(yù)告登記制度已在我國(guó)明確。

《物權(quán)法》第二十條規(guī)定，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

“實(shí)踐中，對(duì)于現(xiàn)實(shí)登記權(quán)利人針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的何種處分，會(huì)因違反法律規(guī)定而不發(fā)生物權(quán)效力，存在模糊認(rèn)識(shí)，一些案件中甚至出現(xiàn)不當(dāng)擴(kuò)大預(yù)告登記效力的傾向。”程新文說(shuō)。

為此，最新司法解釋對(duì)《物權(quán)法》第二十一條所稱的不發(fā)生物權(quán)效力的“處分行為”進(jìn)行了限縮性解釋，即將其限于未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意而轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的在法律上危及或者妨礙債權(quán)如期實(shí)現(xiàn)的行為。

防止公權(quán)力不當(dāng)干預(yù)私法

不動(dòng)產(chǎn)登記制度確立后，一個(gè)人是否擁有某個(gè)不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)，并非只有這個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記在他名下時(shí)才生效?！段餀?quán)法》第二十八條規(guī)定，因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。

也就是說(shuō)，法院、仲裁委員會(huì)判定某套房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移，法律文書(shū)生效時(shí)就有效了。

但“對(duì)于直接導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的人民法院、仲裁委員會(huì)作出的法律文書(shū)的范圍問(wèn)題，一直是司法實(shí)踐中爭(zhēng)論不休的難題”。程新文說(shuō)。

“尤其是，實(shí)踐中有將繼續(xù)履行合同的判決認(rèn)定為導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的法律文書(shū)的現(xiàn)象。如此，導(dǎo)致產(chǎn)生以法院判決替代履行行為，以法院判決替代物權(quán)登記，并導(dǎo)致物權(quán)秩序紊亂、實(shí)際權(quán)利狀態(tài)與登記權(quán)利狀態(tài)不一致的現(xiàn)象，進(jìn)而影響到下一步的交易安全。”上述最高法院法官寫(xiě)道。

比如，甲與乙簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，出賣(mài)人甲在收取了買(mǎi)受人乙支付的全部購(gòu)房款后違約，不愿辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記和交付。乙起訴請(qǐng)求法院判決甲履行該合同并支付違約金?！暗词狗ㄔ号袥Q出賣(mài)人甲履行合同義務(wù)，也不應(yīng)認(rèn)為如果認(rèn)為只要判決生效，物權(quán)就發(fā)生了變動(dòng)。還是要以登記、公示為準(zhǔn)?！币幻餀?quán)法學(xué)者認(rèn)為。

“這是為了避免公權(quán)力不正當(dāng)?shù)馗深A(yù)私法關(guān)系，損害物權(quán)的公示公信原則?！彼f(shuō)。

程新文介紹，應(yīng)當(dāng)注意防止實(shí)踐中不適當(dāng)?shù)財(cái)U(kuò)大化適用《物權(quán)法》第二十八條，損害相關(guān)權(quán)利人的合法權(quán)益，故需要對(duì)該條所稱人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)進(jìn)行目的性限縮解釋。

基于此，司法解釋規(guī)定：“人民法院、仲裁委員會(huì)在分割共有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變?cè)形餀?quán)關(guān)系的判決書(shū)、裁決書(shū)、調(diào)解書(shū)，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣(mài)成交裁定書(shū)、以物抵債裁定書(shū)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第二十八條所稱導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)?！?/p>

業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)引關(guān)注

值得注意的是，在2月23日的發(fā)布會(huì)上，程新文回應(yīng)了飽受關(guān)注的開(kāi)放封閉小區(qū)話題。

“目前，黨中央、國(guó)務(wù)院提出的這一意見(jiàn)屬于黨和國(guó)家政策的層面，涉及包括業(yè)主在內(nèi)的有關(guān)主體的權(quán)益保障問(wèn)題，還有一個(gè)通過(guò)立法實(shí)現(xiàn)法治化的過(guò)程。作為人民法院，我們將密切關(guān)注，并積極應(yīng)對(duì)。”他說(shuō)。

物權(quán)法第七十三條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。

“道路占用土地的所有權(quán)歸國(guó)家所有，但使用權(quán)歸業(yè)主所有，道路上鋪筑的水泥混凝土、瀝青，栽種的草木的所有權(quán)歸業(yè)主所有?！蔽餀?quán)法專家、武漢大學(xué)法學(xué)院教授孟勤國(guó)說(shuō)。

孟勤國(guó)認(rèn)為，這種所有權(quán)轉(zhuǎn)移在物權(quán)法框架下有兩種解決方式：業(yè)主與地方政府協(xié)商同意開(kāi)放封閉小區(qū)；如果業(yè)主不同意，地方政府只能以征收、征用方式，在進(jìn)行補(bǔ)償?shù)那疤嵯拢蜷_(kāi)封閉小區(qū)。

“除此之外，沒(méi)有第三種辦法?！泵锨趪?guó)說(shuō)。

（原標(biāo)題：《物權(quán)法》司法解釋調(diào)研七年出爐 *高院稱開(kāi)放小區(qū)需立法）