2015年中國樓市可謂冰火兩重天，一線城市房價重回上升通道，二三線城市房價相對平穩(wěn)，四五線小城市整體下降。目前大環(huán)境是：全國樓市庫存高達90億平米，按照過去3年平均銷售速度計算，需要至少7年時間才能消化。去庫存已經(jīng)成了各地房地產(chǎn)市場的當務(wù)之急，壓力非常大。  

隨州樓市庫存壓力同樣巨大 現(xiàn)有存量預(yù)計賣7年 

隨州作為4線城市，行政區(qū)常駐人口在240萬左右，城市人口近40萬，城市面積較小。自2011年開始，隨州房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展，短短幾年時間，隨州涌現(xiàn)出大大小小樓盤近百個。那么隨州目前樓市庫存量到底有多少呢？房產(chǎn)在線小編通過統(tǒng)計，隨州市區(qū)在售狀態(tài)樓盤總面積：948萬方（未考慮已售情況），市區(qū)待售狀態(tài)樓盤總面積220萬方（已立項未開盤）。這個數(shù)據(jù)只是一個jue對值，那么我們可以預(yù)估在售狀態(tài)的樓盤，平均銷售3~4成（280萬~370萬已售），那么在售項目庫存約有560萬~660萬方的樣子，加上已立項的樓盤的220萬（待售狀態(tài)），那么隨州市區(qū)總的庫存大概在780萬~880萬方的左右，這還不包括隨縣各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的庫存。按照隨州近三年去庫存的速度（年均120萬方），消化現(xiàn)有存量需要7年左右。隨州樓市庫存的壓力可以想象。 

美國的人均住房面積是60㎡，日本的人均住房面積是31㎡（均為網(wǎng)上數(shù)據(jù)），我這里還是采用日本的數(shù)據(jù)做參考了。那么隨州的庫存可供25萬~29萬居住，按照隨州市政府規(guī)劃，2020年將實現(xiàn)中心城區(qū)100平方公里、人口100萬人的“雙百”目標。這里的100萬人口包括隨縣、廣水，隨州目前市區(qū)人口40萬，廣水15萬，隨縣6萬，共計61萬。缺口39萬，離2020年還有5年時間，可以看到政府的城市人口規(guī)劃目標較為合理，只是實現(xiàn)時間會延遲，隨州城鎮(zhèn)化進程還有很長的路要走。 

隨州房價究竟還有多少可降空間？ 樓盤成本價是多少？

隨州樓市市區(qū)均價3900左右，整體平穩(wěn)，上升區(qū)間仍在，不過短期見頂。2015年各大樓盤拿出各種優(yōu)惠措施，變相降低購房成本，吸引購房者。盡管如此，但是不少樓盤銷售仍然感嘆日子難過，市場不好做了。從整體數(shù)據(jù)來看，隨州近3年購房總需求保持平衡，每年都是120萬方，但由于隨州城東、城南新區(qū)商品房市場近兩年供給集中上市，新項目大大小小近50個，市場競爭陡增，僧多肉少，分到具體項目自然就少了。作為準備買房的老百姓，肯定希望房價再降降，再便宜一點。但是隨州房價究竟還有多少可降空間？成本價又是多少呢？ 

以城東熱銷項目康華花語城為例，該項目地塊成交價為7777萬元，總建筑面積為10.66萬方，建筑面積每平米土地成本為730元，加上建筑材料、施工、物業(yè)管理、園林管道等，每平米成本再加1200，再加上稅費、銷售、營銷等其它成本1100每平米，這樣算jue對成本為：730+1200+1100=3030元（此數(shù)據(jù)為小編個人推算僅供參考）。遇到市場不好的時候，項目的銷售周期會延長，更會進一步加大開支。

小結(jié)：隨州房價成本過高，總基調(diào)決定了下降空間非常有限，有些開發(fā)商已經(jīng)照成本價賣房，未來兩三年內(nèi)，房價漲價概率較小，作為剛需族可看準時機果斷出手。 

中國樓市會怎么走？隨州房地產(chǎn)究竟會怎么發(fā)展？

2016年起，國家地方開始實施各種政策化解房地產(chǎn)庫存，對于這行業(yè)來說影響是好的，等于給逐漸下滑的樓市暫時性地打一支強心針，但這個影響具體持續(xù)多久很難說，歸根到底房子供應(yīng)已經(jīng)是明星的供大于求。 

1.一線城市和三四線城市分化問題

其實大家目前說房價高，主要是一二線城市房價高，因為這些城市就業(yè)、醫(yī)療、教育等條件好，所以大家都愿意涌入這些城市。但是目前并不是所有人都能享有這些福利，更多的是社會精英等高收入群體享受。如果不做出改變，照這樣下去，北上深將匯聚高收入人群，而低收入人群不得不將被迫離開，這點跟香港是不一樣的。很多人說北上深房價將直追香港，我覺得這是腦殘說的話，香港他只有那么大，窮人想離開都離開不了，所以只會導(dǎo)致越來越多的人爭奪有限的資源（比如土地資源）；但是內(nèi)陸不一樣，如果我們在北上深混不下去了，我們還可以去二線回老家。造成目前一線城市和三四線房價分化的原因，就是城市發(fā)展不均衡，但是這在90年代到現(xiàn)在很明智的選擇。依靠群聚效應(yīng)（當時劃份了長三角、珠三角、京津冀經(jīng)濟圈，這也是目前中國的高房價區(qū)域）來帶動經(jīng)濟的發(fā)展，才有了現(xiàn)在中國的經(jīng)濟地位，成為第二大經(jīng)濟體，讓我們中國人揚眉吐氣。但是這種模式的弊端也不斷展現(xiàn)出來，就比如現(xiàn)在的房價問題、環(huán)境問題等等。所以現(xiàn)階段要繼續(xù)這種模式，是不太可能顯著提高中國經(jīng)濟了，反而會造成發(fā)達地區(qū)越發(fā)達，貧窮地區(qū)越貧窮?，F(xiàn)在需要的是均衡發(fā)展，大力發(fā)展二三四線城市和小鎮(zhèn)，除開配套的資源外，應(yīng)該給政策吸引畢業(yè)生和農(nóng)民工回老家創(chuàng)業(yè)（特別是農(nóng)民工，因為農(nóng)民工有技術(shù)能吃苦，創(chuàng)業(yè)成功可能性更大），不僅可以解決就業(yè)還能帶動當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展，慢慢把人口從大城市引流到中小城市！

2.隨州房地產(chǎn)市場穩(wěn)定為主

從近期市場來看，開發(fā)商已經(jīng)意識到2016年會很難做，做好了過冬的準備，同時也在積極的走量，保證項目的正常運作。而作為隨州市政府主管城建領(lǐng)導(dǎo)部門，也在積極的想辦法，出臺了《促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，比如，實現(xiàn)繳存異地互認和轉(zhuǎn)移接續(xù)等，有利在外隨州老鄉(xiāng)回家購房；支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求，鼓勵支持房地產(chǎn)信貸投放，有利于隨州房企渡過難關(guān)。盡管隨州樓市目前庫存確實較多，但基本面沒有壞，城鎮(zhèn)化率還很低，發(fā)展空間還很大，加上主管部門已經(jīng)意識到短期供應(yīng)過大，自2014年開始就采取慢慢減少土地供應(yīng)，引導(dǎo)隨州房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?？梢哉f，隨州的樓市不會崩，房價也不可能出現(xiàn)斷崖式下跌，市區(qū)房價會保持在3500~4000這個區(qū)間類來回波動，去庫存會成為隨州房地產(chǎn)市場未來三年的主要任務(wù)。

(注：此文章為隨州房產(chǎn)在線原創(chuàng)文章，禁止轉(zhuǎn)載，違者必究。)