政府部門在控制房地產(chǎn)風險與促進經(jīng)濟增長間尋找著平衡；房地產(chǎn)企業(yè)在股東權(quán)利與市場發(fā)展間探索生存之道；普通百姓在投資需求和住房需求間找平衡點。在產(chǎn)值超萬億的房地產(chǎn)行業(yè)面前，大家都是“套中人”。

一線城市：供不應(yīng)求

無論是成交量還是價格，深圳漲幅遠超其他一線城市，豪宅項目應(yīng)接不暇；上海房地產(chǎn)市場前11個月成交量已超過2013年全年成交量；截至目前北京擁有銷售單價超過10萬元/平方米房源的項目達到了25個，而到了明年，這類規(guī)模豪宅的數(shù)量可能翻番

2015年，深圳成為“中國好房價”的代表。從2014年“9·30”新政后，深圳房價連漲，今年“3·30”新政出臺后，深圳領(lǐng)漲全國。

無論是成交量還是價格，深圳漲幅遠超其他一線城市，豪宅項目應(yīng)接不暇。中洲地產(chǎn)旗下深圳中洲中央公寓E-CLASS在5月時獲批預(yù)售證，其中一套單位價格高達37.6萬元/平方米，成為近年深圳*貴房。在深圳市規(guī)劃和國土資源委員會約談后，該房源備案價調(diào)整為17.6萬元/平方米。

易居研究院副院長丁祖昱認為，深圳樓市漲價的深層邏輯在于“供不應(yīng)求”。

與北上廣相比，深圳“地少人多”，土地面積只有不足2000平方公里，相當于1/3個上海，1/4個廣州，1/8個北京；而截至2014年，深圳常住人口卻有1000多萬，同期北京、上海、廣州常住人口分別為2151.6萬人、2425.68萬人、1308.05萬人，僅為深圳的2倍、2.25倍、1.2倍。

深圳官方數(shù)據(jù)顯示，到2020年建設(shè)用地上限是976平方公里，但現(xiàn)在已使用了940平方公里。今年，深圳計劃供應(yīng)建設(shè)用地1600公頃，住宅用地僅85公頃，占比5.3%。在深圳今年銷售的102個新樓盤中，有55個為城市更新項目，占比高達58%，然而城市舊改往往拆遷難度大、改造周期長，后續(xù)的市場供應(yīng)很難跟上。

2015年，上海房地產(chǎn)市場也很不錯，前11個月成交量已超過2013年全年成交量，為近8年來年度成交量*高水平。數(shù)據(jù)顯示，11月，上海商品住宅市場成交水平保持高位盤整態(tài)勢，成交面積達149.5萬平方米，同比大漲44%；全市住宅均價上揚達34730元/平米，環(huán)比上揚5個百分點，同比上揚幅度達25%，刷新歷史新高。

值得一提的是，11月新獲得預(yù)售證項目為26個，較10月大幅減少35個，預(yù)售面積合計也較去年同期下挫28個百分點。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴記者，供應(yīng)量的減少是11月上海樓市火爆的主要原因之一。截至11月底，上海商品住宅可售余量為1154.45萬平方米，環(huán)比下滑8%，同比下滑10%。

與深圳和上海的供不應(yīng)求不同，北京樓市呈現(xiàn)出不同的“氣質(zhì)”。北京市住建委統(tǒng)計數(shù)據(jù)，11月北京新建商品住宅成交8931套，同比銳減27.27%，11月北京二手房共成交17043套，同比大增52.44%，二手房成交量是新房的1.9倍。新房成交萎縮，二手房市場火熱，業(yè)界認為北京樓市正進入“存量房時代”。

北京萬科總經(jīng)理劉肖認為，北京樓市會呈現(xiàn)出首套房二手房化、首次改善新房化、高端滯銷化，“過去住宅市場主要由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房群體的雙方博弈，正演化為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、二手房業(yè)主、購房群體的三方博弈，住宅供求關(guān)系調(diào)整將更加復(fù)雜。”

北京樓市的另一大特點：樓面價超過房價已成常態(tài)。亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，北京可供開發(fā)土地**數(shù)量不斷減少，目前土地整理中面臨難度大、位置遠等問題，住宅用地集中供應(yīng)的機會將愈加減少，于是北京土地價格開始大幅度上漲，土地價格的上漲也正在影響樓市，預(yù)計受土地價格快速上升的影響，北京房價恐怕還將迎來新一輪上漲。

據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前北京擁有銷售單價超過10萬元/平方米房源的項目達到了25個，而到了明年，這類規(guī)模豪宅的數(shù)量可能翻番。業(yè)界形容今年北京樓市為“豪宅元年”。

二三線：觀望者多

二線城市和三四線城市面對供過于求的局面，房價持續(xù)下滑，隨著需求的持續(xù)增加以及存貸款利率降至*低，市場有望回暖

相較于一線城市樓市的亢奮，二三線城市形勢不太樂觀。

11月18日，國家統(tǒng)計局公布了10月份房價的最新情況。在新建商品住宅（不含保障性住房）方面，與上月相比，70個大中城市中，環(huán)比價格下降的城市有33個，上漲的有27個，持平的有10個。同比看來，價格下降的城市有54個，上漲的有16個。10月份，同比價格變動中，漲幅*高的城市是深圳達40.5%，*低的是湛江，下跌6.5%。

“不同城市間房價同比漲跌差異明顯?！眹医y(tǒng)計局城市司**統(tǒng)計師劉建偉坦言，一線城市價格同比均上漲且漲幅相對較大，比上月擴大2.4個百分點；二三線城市同比均下降，但降幅比上月分別收窄0.9和0.7個百分點。

東北證券認為，一線城市的土地供應(yīng)緊縮，房價受供需影響會有進一步上升空間。京津冀、長三角、珠三角周圍聚落的二線城市將會受一線城市波及而小幅上漲。二線城市和三四線城市面對供過于求的局面，房價將繼續(xù)下滑。隨著大戶型和改善型住房需求的比例提高，全國房屋銷售面積會有一定程度提高，城鎮(zhèn)家庭平均住房面積會隨著二孩預(yù)期有所提升。

國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟研究部研究員張立群則表示，在城鎮(zhèn)化以及按揭貸款等政策的推動下，房地產(chǎn)銷售形勢正在回暖，今年一季度城鎮(zhèn)商品房銷售面積同比負增長9.2%，1-10月同比正增長7.2%，隨著需求的持續(xù)增加以及存貸款利率降至*低，房地產(chǎn)市場有望回暖，但這種回暖主要集中于一線城市，房地產(chǎn)投資增長持續(xù)下降的態(tài)勢有望明年上半年結(jié)束。

不過，嚴躍進告訴記者，后續(xù)市場仍存在較大的上漲空間，尤其是二線城市，因為購房政策寬松，會進一步帶動市場交易的活躍。

土地市場：國企積極

全國排名前50宗住宅地塊合計成交土地金額為2449.15億元，其中，國企參與的29宗地塊；北京已經(jīng)成交的44宗住宅用地中，只有10宗地塊為民企獨立獲得，另外的34宗地塊，全部或者大部分參與者都是國企、央企

11月25日，上海楊浦拍出72.99億“地塊”，樓面價達到4.9萬元/平方米；次日，上海黃浦區(qū)北外灘拍出78.2億元“地塊”。根據(jù)一線城市土地儲備中心的資料統(tǒng)計，截至目前，2015年，全國排名前50宗住宅地塊合計成交土地金額為2449.15億元，其中，國企參與的29宗地塊的成交額高達1497.2億，占比達到了61%。成交價超過80億元的6宗地塊全部被國企競得。

以北京為例，葛洲壩公司以49.5億元競得豐臺樊家村地塊，7.5萬元/平方米創(chuàng)造了今年北京單價地塊；11月18日，綠城以總價57億元成交的高價地，背后也有央企中交集團的參與；中國建筑內(nèi)部人士透露，豐臺花鄉(xiāng)四合莊地塊，碧桂園已退出競爭，中國建筑將接手，與另一央企中國金茂聯(lián)合開發(fā)。截至2015年11月底，北京已經(jīng)成交的44宗住宅用地中，只有10宗地塊為民企獨立獲得，分別為萬科、恒大、旭輝等，另外的34宗地塊，全部或者大部分參與者都是國企、央企。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年以來，20大標桿房企合計在土地市場投入了3010億拿地，而從在一線城市的占比看，高達44%的數(shù)字無疑成為歷史*高。然而，從土地成交的建筑面積看，則只有5057萬平方米，預(yù)計2015年全年成交量將是2006年以來的*低值。但是，成交均價則上漲到9090元/平方米，同比漲幅19%。

“目前在北京拿地，怎么算都會虧?！币晃谎肫蟮禺a(chǎn)高管告訴記者，選擇拿地的聯(lián)合體就是賭一把，賭北京房價未來仍會上漲，只有這樣才有解套的機會。

不過，任志強在“不動產(chǎn)金融年會”上坦言，開發(fā)商的土地購置已經(jīng)連續(xù)兩年出現(xiàn)負增長。最近連續(xù)兩個月出現(xiàn)-33%以上。*高的時候，一年的土地出讓收入在4萬億以上，今年估計不到3萬億，25%到30%的降幅。北京、上海等幾個核心城市除外，更多城市的土地是賣不出去。

地產(chǎn)股：險資入侵

中國平安、中國人壽、安邦保險、前海人壽等保險公司都成了房地產(chǎn)業(yè)新“野蠻人”，為爭奪同一個地產(chǎn)資源，險資與險資短兵相接

地產(chǎn)行業(yè)在資本市場上也在經(jīng)歷著硝煙彌漫的“戰(zhàn)爭”。

“最近一年來拿地*多的，不是我們，而是平安?！敝档米⒁獾氖?，在今年一個行業(yè)論壇上，萬科總裁郁亮曾私下感嘆稱。

數(shù)據(jù)顯示，平安在過去一年中，土地投入近700億，入股兩家上市房企，默默組建了一個不動產(chǎn)帝國。在可預(yù)見的未來，平安除了能夠分享從去年起參與的近10個項目股權(quán)投資及長期貸款收益外，還將享受持股的碧桂園和朗詩的股東分紅。據(jù)悉，碧桂園今年前10月的銷售額已達1005億元，而朗詩綠色地產(chǎn)前10月的銷售額為48.43億元。

不僅僅中國平安、中國人壽“入侵”房地產(chǎn)，安邦保險、前海人壽等保險公司都成了房地產(chǎn)業(yè)新“野蠻人”，而且為爭奪同一個地產(chǎn)資源，險資與險資短兵相接，前有金地，后有遠洋，今有萬科，地產(chǎn)股了成為保險公司的“*手貨”。

12月8日晚間，萬科的一則公告揭示出這家全球*大住宅開發(fā)商背后的股權(quán)之爭，安邦保險成為新的“野蠻人”。不久前，遠洋地產(chǎn)的第一大股東之爭時，出手的同樣是安邦保險，通過接手遠洋第二大股東南豐集團所持有的股份，一舉拿下了遠洋地產(chǎn)20.5%的份額，直逼第一大股東中國人壽（目前持股約29%）。

通過多宗并購以及財務(wù)并表，安邦保險如今已邁入萬億級險企的行列。去年4月底，安邦第一次舉牌金融街，并成為第二大股東；此后，安邦保險悄然持有了華業(yè)地產(chǎn)4.99%的股份，位列華業(yè)地產(chǎn)第三大股東，但因未達舉牌線而鮮為人知；去年三季度，安邦人壽曾大舉買入萬科2.35億股，一度成為萬科的第四大股東，持有2.13%的股份，但在萬科今年的一季報中，安邦人壽悄然退出，那次買入更像是尋求投資收益，當時安邦的浮盈至少達到6.76億元；截至去年底，安邦通過四次舉牌金地，成為第二大股東。

中信證券將安邦的風格，稱之為“股東積極主義”。雖然先后買入多家房地產(chǎn)上市公司，但安邦目前僅在金地保有一個董事會席位，而華業(yè)地產(chǎn)則在買入后不久便陸續(xù)套利退出。

一位險企風控部門相關(guān)負責人曾告訴記者，保險資金更傾向于長周期投資、回報率穩(wěn)定的項目，雖然擁有龐大的低成本浮存金，但保險行業(yè)投資渠道相對有限，這正好與估值偏低、股權(quán)分散，卻又擁有大量一二線城市資產(chǎn)的地產(chǎn)公司不謀而合。事實上，近年來有不少險資涉入養(yǎng)老地產(chǎn)或物流地產(chǎn)。

政策導(dǎo)向：化解庫存

市場特別期待，在稅收減免政策、降低首付比例、多套房準入門檻等優(yōu)惠政策上，國家出臺一些有利于消化庫存的政策

一線旺，二線穩(wěn)，三四線淡，全國商品房庫存量處歷史高位。

國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)顯示，截至10月末，全國商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米。而2013年9月，全國商品房待售面積44636萬平方米，兩年間，這一數(shù)據(jù)增幅達53%。

易居研究院數(shù)據(jù)顯示，在其監(jiān)測的35個城市中，10月，一、二、三線城市新建商品住宅存銷比，即去化周期分別為10.0個月、12.2個月和18.9個月。其中，廣西北海的存銷比數(shù)值*高，截至10月為31個月，山東煙臺存銷比為26個月。

“去庫存”成行業(yè)燃眉之急。11月10日，習近平總書記主持召開中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會議，提出要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展。第二天，國務(wù)院總理李克強主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，提出要加快戶籍制度改革，以帶動住房、家電等消費。

事實上，今年以來，多地紛紛出臺政策，取消對房地產(chǎn)的各種限制條件，給樓市“松綁”。

嚴躍進認為，房地產(chǎn)市場庫存高企，特別是在三四線城市更為明顯。新城控股集團副總裁歐陽捷坦言，“去庫存已成為重要任務(wù)。”

“今年大型房地產(chǎn)商日子也不好過，小地產(chǎn)商就更別說了，目前除了省會太原還存在一些剛需空間，其余城市的開發(fā)商去年就已經(jīng)無法完成銷售目標?！币晃簧轿鞯禺a(chǎn)公司的工作人員告訴記者，取消限購或能幫助開發(fā)商年底沖沖業(yè)績。

政策松綁了，為何去庫存還是很艱難？

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長任志強近日公開表示，國家或會出臺一些有利于消化庫存的政策，但目前由于稅收減免政策、降低首付比例、多套房準入門檻等優(yōu)惠規(guī)則尚未恢復(fù)，去庫存任重而道遠，“*有效的辦法是用購房貸款利息抵扣個人所得稅，發(fā)達國家基本用這樣的方法來鼓勵消費者或者居民自己解決自己的住房問題。”

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為，對于房地產(chǎn)去庫存，要想打一場“殲滅戰(zhàn)”，需要政策予以支持，一是個人房貸進一步寬松，首付仍有降低的空間；二是財稅政策加大支持力度，取消二手房交易營業(yè)稅，首套房貸利息可抵個人所得稅；三是貨幣政策繼續(xù)寬松，繼續(xù)降準降息；四是棚改拆遷補貼，以貨幣為主、實物為輔。