瑞銀證券中國(guó)**經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤預(yù)計(jì)，今年年底之前中國(guó)央行會(huì)再次降息一次，明年年初也會(huì)降息一次。這樣，春節(jié)前后，存款基準(zhǔn)利率會(huì)降低到1%。

對(duì)于汪濤的預(yù)測(cè)，筆者基本認(rèn)同。

汪濤說(shuō)的存款基準(zhǔn)利率，其實(shí)就是央行公布的整存整取的一年定期存款利率。目前是1.5%，如果按照央行慣例，每次降息0.25個(gè)百分點(diǎn)，降息兩次，當(dāng)然就是1%。

1%，這意味著什么？當(dāng)然是負(fù)利率時(shí)代的確認(rèn)無(wú)疑。10月份中國(guó)的CPI是1.6%，全年略低，大概在1.4%左右。也就是說(shuō)，高于一年期存款利率0.4個(gè)百分點(diǎn)。

不過(guò)對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，大家更熟悉的是商業(yè)貸款利率。10月24日降息之后，5年期以上貸款的基準(zhǔn)利率降低到了4.9%，如果降低兩個(gè)0.25，就是4.4%。

假如一個(gè)購(gòu)房者貸款100萬(wàn)元，期限為20年，全部采用商業(yè)貸款、基準(zhǔn)利率。那么，按照10月24日降息后利率計(jì)算，20年本息負(fù)擔(dān)是157萬(wàn)元；而如果再降息兩次，則全部還款額是150.5萬(wàn)元，可以節(jié)省6.5萬(wàn)元。如果跟這輪降息周期之前比（當(dāng)時(shí)商貸利率是6.15%），則可以節(jié)省23.5萬(wàn)元。

4.4%的商業(yè)貸款利率，在歷史上是什么水平？筆者手頭上有1989年以來(lái)的利率數(shù)據(jù)，可以說(shuō)來(lái)給大家做個(gè)參照。

1989年和1993年是中國(guó)通脹的兩個(gè)高點(diǎn)，5年期貸款利率分別達(dá)到過(guò)19.26%和12.24%。事實(shí)上，在1998年之前，都是高利率時(shí)代。亞洲金融風(fēng)暴的爆發(fā)，帶來(lái)通縮，5年期貸款利率降低到了5.76%，這是2002年的2月。2008年全球金融危機(jī)之后，“4萬(wàn)億刺激”的大背景下，5年期貸款利率也只降低到過(guò)5.94%。

也就是說(shuō)，從利率角度看，我們開(kāi)啟了改革開(kāi)放以來(lái)利率*低的時(shí)代。即便考慮到打折因素，商業(yè)房貸利率也已經(jīng)低于2009年。

也許有人會(huì)說(shuō)，都利率市場(chǎng)化了，央行降息還有那么大的作用嗎？從存款角度看，一年定期存款如果降低到1%，的確未必有銀行會(huì)執(zhí)行。但，這種基準(zhǔn)利率對(duì)市場(chǎng)利率的壓低作用，仍然是存在的。從住房按揭角度看，新的貸款利率被銀行執(zhí)行的可能性就大很多，同樣也是競(jìng)爭(zhēng)造成的。

所以，如果央行繼續(xù)降息，再加上“降準(zhǔn)”帶來(lái)的流動(dòng)性寬裕，對(duì)房地產(chǎn)的累積作用會(huì)不斷增大，最終會(huì)讓更多的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。

如果你生活的城市有人口增量，而你又是剛需，那么你該考慮買(mǎi)房子了。當(dāng)然，**的是市中心的普通住宅，不建議考慮郊區(qū)和新區(qū)的房子，除非你在一線(xiàn)城市生活。