在房地產(chǎn)并購市場，融創(chuàng)動手*早，卻不是收益*多的一家。

2015年，在房地產(chǎn)并購市場動作*大的是恒大和萬科兩家龍頭房企，有充裕現(xiàn)金在手，卻面臨不斷沖高的地價，這種矛盾讓恒大和萬科不約而同選擇了借道存量市場兼并收購以擴(kuò)大業(yè)務(wù)版圖。

2014年，萬科的市場占有率為2.8%，相比發(fā)達(dá)國家龍頭企業(yè)的水平還有一倍以上的上升空間。而通過兼并和收購，萬科董秘譚華杰認(rèn)為，大型房企很有可能打破美國開發(fā)商6%的市占率上限；在不遠(yuǎn)的將來，銷售規(guī)模達(dá)萬億、中國房地產(chǎn)界的超級大鱷將會誕生。

兇猛的恒大與萬科

“大魚吃小魚”的現(xiàn)象在地產(chǎn)行業(yè)愈演愈烈。

今年以來，恒大、萬科、保利等龍頭房企均悄然展開并購，其中尤以恒大、萬科最為兇猛。

5月28日，恒大以31億元人民幣（包括15億元債務(wù)）取得武漢三江航天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司67.08%股權(quán)；6月又花費(fèi)55億元人民幣收購中渝置地旗下重慶中渝集團(tuán)92%股權(quán)。7月以65億港元收購華人置業(yè)位于成都市3個住宅及商業(yè)辦公樓項(xiàng)目；10月更是用70億港元收購了信和置業(yè)、中渝置地、華人置業(yè)位于重慶的商住物業(yè)。

短短半年時間內(nèi)，恒大在西南和華中區(qū)域堡壘城市重慶、成都、武漢并購市場上，就已花費(fèi)200億。

與恒大的大手筆相比，萬科的并購動作顯得較為低調(diào)。

10月13日晚，綠景中國地產(chǎn)（00095.HK）發(fā)布公告稱，已與萬科的全資附屬公司W(wǎng)kland Investments V Limited訂立認(rèn)購協(xié)議，后者將按每股2.20港元的價格認(rèn)購其3億股新股份，認(rèn)購總價6.6億港元。交易完成后萬科在綠景中國的持股比例將達(dá)17.81%，晉身第二大股東。

10月30日，上置集團(tuán)有限公司刊發(fā)公告稱，全資附屬公司華通投資有限公司與萬科境外全資附屬公司Mainlandcn Ten Company Limited訂立買賣協(xié)議。通過這項(xiàng)協(xié)議，萬科將收購上置集團(tuán)位于上海市閘北區(qū)寶山路街道的上置·綠洲雅賓利花園項(xiàng)目。

其他萬科接觸的收購標(biāo)的還包括佳兆業(yè)上海項(xiàng)目、瑞安房地產(chǎn)持有的企業(yè)天地3期。融創(chuàng)中國作為并購的先行者，今年也介入了雨潤集團(tuán)的重組并購，但目前并無確定性結(jié)果。

長富匯銀基金執(zhí)行總裁楊明偉表示，房地產(chǎn)進(jìn)入了一個存量時代，必然伴隨著行業(yè)并購。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，盡管自2015年6月以來，受政府提振房地產(chǎn)市場的拉動，住宅價格開始回升，但截至9月底，國內(nèi)待售商品房庫存水平仍處于6.65億平方米高位，存量仍待消化。

一方面，房企要消化存量；另一方面，土地價格卻日漸上漲，開發(fā)商的拿地成本與日俱增。2015年前三季度，全國300個城市各類用地成交樓面均價為1308元/平方米，較去年同期上漲11.0%；其中住宅用地樓面均價2108元/平方米，同比上漲22.4%。

土地價格和房價的差距越來越小，新項(xiàng)目利潤式微，房企會尋找存在價格差的老項(xiàng)目進(jìn)行改造，低成本收購已逐步成為房企獲得項(xiàng)目資源的重要手段。如萬科入股的綠景中國地產(chǎn)就擁有多個舊城改造項(xiàng)目。

數(shù)據(jù)顯示，2015年前三季度房地產(chǎn)行業(yè)完成并購案例176起，涉及金額1600億元，接近去年全年。2014年房地產(chǎn)行業(yè)并購案例236起，涉及金額1768億元。而在2013年，僅并購153起，涉及金額863億元。

總體來看，股權(quán)收購和項(xiàng)目收購是房企并購的主要模式。企業(yè)通過參股目標(biāo)企業(yè)或與其他機(jī)構(gòu)合作開發(fā)的方式控股目標(biāo)企業(yè)，可獲得較高利潤；而通過對目標(biāo)項(xiàng)目的收購可以幫助企業(yè)獲得開發(fā)資源，擴(kuò)大布局范圍。企業(yè)并購的實(shí)質(zhì)是獲得土地資源和戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

大型房企受益廉價資金

房地產(chǎn)行業(yè)的并購喊了多年，為何在2008年都沒有發(fā)生大規(guī)模并購，而在2015年發(fā)生？

這與行業(yè)大環(huán)境不佳有關(guān)。2015年中期，地產(chǎn)上市公司平均投入資本回報率降至8.3%，其中11家公司的投入資本回報率在15%以上，而33家公司平均的投入資本回報率不到5%。行業(yè)的發(fā)展和分化為房地產(chǎn)行業(yè)的兼并重組創(chuàng)造了條件，未來整個行業(yè)需要通過并購整合來提高收益，實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置。

企業(yè)層面，今年全國房地產(chǎn)投資失速，主要源于資金缺位使多數(shù)中小房企拿地積極性消退、項(xiàng)目開工延緩、銷售回款速度明顯降低，進(jìn)而持續(xù)惡化企業(yè)資金面。更多中小房企經(jīng)營壓力上升，被迫出讓企業(yè)項(xiàng)目或變賣股權(quán)引進(jìn)戰(zhàn)略投資者以維系企業(yè)正常運(yùn)營。

但從資金角度，持續(xù)低利率環(huán)境為大企業(yè)并購創(chuàng)造了條件。自去年11月以來，央行已進(jìn)行六次降息、四次全面降準(zhǔn)，五年以上長期貸款利率已經(jīng)破“5%”，房企公司債發(fā)行規(guī)模和金額較去年同期大幅增長，促使并購潮涌現(xiàn)。

對大型房企而言，利率持續(xù)下行，開發(fā)商融資成本已是十年來*低。國慶之前，萬科發(fā)行的一年期公司債利率僅為3.5%，逼近國債信用水平。而在今年6月，恒大發(fā)行了一筆5年期200億公司債券，利率詢價區(qū)間4.3%-5.8%；10月15日恒大再次發(fā)行200億非公開公司債券，創(chuàng)國內(nèi)*大規(guī)模私募債紀(jì)錄。

此外，宏觀政策也為房地產(chǎn)行業(yè)的并購創(chuàng)造了機(jī)會。2012年至今，上市企業(yè)跨國并購、并購重組、產(chǎn)業(yè)內(nèi)部整合等交易形式頻受國家利好政策支持，行業(yè)兼并重組活動日趨活躍。

今年1月16日證監(jiān)會發(fā)言人表示，上市公司再融資、并購重組涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的，國土資源部不再進(jìn)行事前審查。并購政策的松綁不僅能幫助企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略部署、實(shí)現(xiàn)規(guī)模跨越式擴(kuò)張、提高營利能力，同時企業(yè)還可以通過兼并重組獲得**資源，順利實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與升級。

有關(guān)人士指出，房企在并購過程中不可避免會面臨融資、管理、法律和政策等風(fēng)險，在并購過程中通過引入咨詢公司、律師、會計事務(wù)所和評估等中介機(jī)構(gòu)，有利企業(yè)掌握全面的項(xiàng)目信息，提高估值準(zhǔn)確性。并購?fù)瓿珊?，對資源、財務(wù)和管理的高效整合能夠?qū)崿F(xiàn)雙方資源互補(bǔ)，*大化公司價值。對于一些跨區(qū)域或跨國家間的并購，加強(qiáng)并購雙方文化融合，提升文化的包容性也十分必要。

（原標(biāo)題：廉價資金時代的并購:地產(chǎn)行業(yè)超級大鱷將誕生）