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房地產(chǎn)輪回周期三年變兩年 “小年行情”或2016年提前上演

2015-11-03 11:55來(lái)源:華爾街見聞
房地產(chǎn)三年輪回周期縮減為兩年,2005年、2008年、2011年和2014年的“小年行情”可能重演,2016年會(huì)是政策市。

房地產(chǎn)三年輪回周期縮減為兩年,“小年行情”可能提前在2016年上演,中金地產(chǎn)小組分析師寧?kù)o鞭、肖月、呂功績(jī)?cè)谘袌?bào)中如此表示。

按照中金地產(chǎn)小組的解釋,2005年、2008年、2011年和2014年的“小年行情”可能重演,2016年會(huì)是政策市。這意味著今年四季度傳統(tǒng)龍頭將有表現(xiàn),明年一季度切換至主題股。

理由在于:

1)新開工增速有望觸底、銷售穩(wěn)定小幅攀升,提振經(jīng)濟(jì)信心,今年4季度看好傳統(tǒng)龍頭。

我們預(yù)測(cè)2016年全國(guó)商品房銷售面積將同比下降5%,投資增速+5%,新開工降幅縮窄至-8%;重點(diǎn)城市上半年供應(yīng)不足,房?jī)r(jià)環(huán)比依然將小幅上漲0%-5%,但在2016年下半年面臨高基數(shù),有同比下降壓力。

2)進(jìn)入明年1季度,市場(chǎng)進(jìn)入數(shù)據(jù)真空期(1-2月是過(guò)年銷售淡季,銷售數(shù)據(jù)不具備可比性,而投資數(shù)據(jù)均要等到3月),股票機(jī)會(huì)將逐步切換至主題個(gè)股,看好區(qū)域發(fā)展的“地圖經(jīng)濟(jì)”以及國(guó)企改革兩大主線。

3)2016年2/3季度基本面高點(diǎn),耐心等政策:而2016年2/3季度,基本面將面臨同比高基數(shù),走出拐點(diǎn)的標(biāo)志性時(shí)間將是政策新一輪放松,因此,建議投資者屆時(shí)耐心等待。

房地產(chǎn)政策方面,降低購(gòu)房負(fù)擔(dān)最為關(guān)鍵:

由于中長(zhǎng)期需求的衰減、經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行,政策效果已被削弱,居民加杠桿意愿的*大阻礙是收入不足以支撐高房?jī)r(jià),政策將維持寬松,我們預(yù)判未來(lái)政策方向包括:繼續(xù)降低首套房/二套房首付;交易稅費(fèi)減免;公積金貸款提高異地流動(dòng)支持力度,縮短放款周期;按揭貸款利息補(bǔ)貼或者利息支出稅前抵扣,類似中國(guó)臺(tái)灣2000年。

中金地產(chǎn)小組表示,板塊相對(duì)收益主要在下半年,

未來(lái)一年實(shí)際利率與銷售同比均呈“V”型走勢(shì),地產(chǎn)股板塊整體相對(duì)收益或要等到2016年下半年,催化劑將是政策刺激。

中金地產(chǎn)小組還表示,在公司趨勢(shì)方面,地價(jià)不降,房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)率難言樂(lè)觀:

1)公司銷售:2016年整體小幅增長(zhǎng)12%,跑贏行業(yè);

2)拿地及利潤(rùn)率:三四線城市量過(guò)剩,拿地回歸一二線是無(wú)奈之選;而上市房企融資放開將推動(dòng)一二線城市土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇,一二線城市地價(jià)將持續(xù)高位,未來(lái)利潤(rùn)率難言恢復(fù);

3 )并購(gòu)與轉(zhuǎn)型:城市“加法”式擴(kuò)張時(shí)代已經(jīng)結(jié)束,傳統(tǒng)地產(chǎn)龍頭間競(jìng)爭(zhēng)加??;中小房企轉(zhuǎn)型大浪淘沙,剩者為王。

(原標(biāo)題:房地產(chǎn)三年周期變兩年 小年行情明年提前上演?)

責(zé)任編輯:麗媛
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