當(dāng)前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速已明顯下滑。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年前三季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，初步核算，前三季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值487774億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)6.9%，已經(jīng)跌破7%。

而作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要引擎，中國(guó)樓市是否即將迎來(lái)危險(xiǎn)期？

今年9月30日，中國(guó)央行聯(lián)合銀監(jiān)會(huì)發(fā)布通知稱，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，對(duì)居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，*低首付款比例調(diào)整為不低于25%。這是今年房貸政策的第二次調(diào)整。

今年3月30日，央行聯(lián)合住建部、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知，其中主要的目的之一是下調(diào)二套房首付比例，明確對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通自住房，*低首付款比例調(diào)整為不低于40%。

同樣是9月30日，住建部、財(cái)政部和央行聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于切實(shí)提高住房公積金使用效率的通知》?！锻ㄖ访鞔_自今年10月8日起將實(shí)施多項(xiàng)舉措切實(shí)提高住房公積金使用效率，包括全面推行異地貸款業(yè)務(wù)，拓寬貸款資金籌集渠道，有條件的城市要積極推行住房公積金個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，盤活住房公積金貸款資產(chǎn)。

當(dāng)時(shí)，中國(guó)銀行金融研究所副所長(zhǎng)宗良表示，調(diào)整首套房貸款比例，不一定會(huì)對(duì)存量住房的銷量產(chǎn)生大的影響，但是卻傳遞出國(guó)家層面穩(wěn)定市場(chǎng)的信號(hào)。

與此同時(shí)，8月25日，央行宣布，從26日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期貸款和存款基準(zhǔn)利率各0.25個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)從9月6日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。

實(shí)際上，進(jìn)入2015年以來(lái)，央行已經(jīng)先后三次降準(zhǔn)、四次降息，而且?guī)缀趺恳淮窝胄薪禍?zhǔn)降息都對(duì)樓市產(chǎn)生了極大的正面刺激作用。

同策諮詢研究中心總監(jiān)張宏偉撰文則認(rèn)為，樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說(shuō)明當(dāng)前樓市形勢(shì)越嚴(yán)峻，未來(lái)樓市面臨的問(wèn)題越多，未來(lái)仍然會(huì)隱藏更多的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

張宏偉指出，央行“雙降”之后，樓市需求將大量透支，樓市在下半年瘋狂后將陷入大蕭條。

今年“330新政”以來(lái)，大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)的回升主要是過(guò)去積壓需求的集中釋放，以及由于需求的集中釋放而帶來(lái)的市場(chǎng)需求的透支，如果房企據(jù)此以為未來(lái)樓市一直會(huì)保持這樣的量?jī)r(jià)走勢(shì)，那其實(shí)就是對(duì)于市場(chǎng)的誤判，就極有可能在未來(lái)市場(chǎng)出現(xiàn)變化之時(shí)陷入被動(dòng)局面。

央行“雙降”之后，本輪樓市量?jī)r(jià)齊升*多持續(xù)到今年第四季度末，也就是說(shuō)，央行“雙降“之后，樓市需求將大量透支，樓市在下半年瘋狂后將陷入大蕭條，從時(shí)間的角度來(lái)看，2016年初開始新一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整極有可能會(huì)來(lái)臨。

屆時(shí)，如果企業(yè)沒有在今年下半年做到“未雨綢繆”，那么，房企就有可能會(huì)因此陷入被動(dòng)推盤的局面，企業(yè)的資金面也會(huì)因此遇到問(wèn)題。

另外，今年以來(lái)，北上廣深一線城市、合肥、南京、武漢等城市“地塊”頻現(xiàn)。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)認(rèn)為2015年至今全國(guó)20大標(biāo)桿房企一二線拿地面積占比65.9%，全面回歸重點(diǎn)城市。從成交建筑面積看，標(biāo)桿房企在一線城市占比高達(dá)12.4%。這兩大指標(biāo)均處于歷史*高紀(jì)錄。

中原地產(chǎn)**分析師張大偉稱，最近市場(chǎng)升溫后，一二線土地出現(xiàn)供應(yīng)，房企積極爭(zhēng)*。地塊依然頻繁出現(xiàn)，體現(xiàn)了房企對(duì)一二線市場(chǎng)的看多情緒。

張宏偉預(yù)計(jì)，北京、上海等地頻繁出現(xiàn)的地塊項(xiàng)目通常會(huì)牽動(dòng)周邊市場(chǎng)甚至整個(gè)城市的樓市。

他認(rèn)為，“地塊”樓盤一定程度上拉升板塊內(nèi)的成交均價(jià)，只要“地塊”樓盤推盤成交，會(huì)導(dǎo)致板塊內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)上偏向于高端，會(huì)帶來(lái)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格整體上走高。

不過(guò)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然還在復(fù)蘇的市場(chǎng)背景下，土地市場(chǎng)出現(xiàn)“高溢價(jià)”、“地塊”不是一件好事情。

回顧過(guò)去幾年的“地塊史”。2007年四季度和2008年上半年的地塊，在2008年四季度和2009年上半年賣房時(shí)相當(dāng)多很失意。

2009年四季度和2010年的地塊，在2011年下半年和2012年上半年賣房時(shí)，也感涼風(fēng)襲人。2013年下半年的地塊在2014年則痛苦不堪。

舉一個(gè)上海的案例。2007年9月，上海樓市非常繁榮，房?jī)r(jià)大漲過(guò)程中地市火爆。一家名不見經(jīng)傳的房企——上海志成企業(yè)，競(jìng)價(jià)歷時(shí)2個(gè)多小時(shí)、440輪叫價(jià)，以成交價(jià)超出底價(jià)250%戰(zhàn)勝綠地、華潤(rùn)等知名房企，獲得普陀長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)地塊項(xiàng)目。

但是，2008年樓市快速降溫，該企業(yè)6月以損失1億多元為代價(jià)退掉了這一地塊項(xiàng)目。

再舉杭州案例。2010年10月，雅戈?duì)栆钥們r(jià)24億元在杭州*得申花板塊單價(jià)地塊，然而到了2013年6月，雅戈?duì)栆該p失4.8億元(地價(jià)的20%)解除合同。

具有諷刺意味的是，在雅戈?duì)柾说厝?、四個(gè)月后，杭州又掀起了一波地塊潮，其中**的華家池三地塊總價(jià)拍出137億元，被綠地、世茂、濱江瓜分，最為*眼。

出乎這些地產(chǎn)大佬們意料的是，狗血?jiǎng)≡俣壬涎?。其后?014年杭州市場(chǎng)在全國(guó)率先降價(jià)，2013年下半年杭州所有的高價(jià)地全部被套，直到今天杭州房?jī)r(jià)經(jīng)歷近幾個(gè)月的反彈之后，那時(shí)的高價(jià)地仍然沒有辦法賣房賺錢，部分地塊至今仍未動(dòng)工。如果未來(lái)一兩年再度發(fā)生類似雅戈?duì)柾说厥录?，并不?huì)讓人驚訝。

從今年土地市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，如果土地市場(chǎng)“地塊”現(xiàn)象在今年下半年持續(xù)頻現(xiàn)，這也就意味著樓市將陷入大蕭條的調(diào)整期。

同策諮詢研究部結(jié)果顯示，2010年左右，中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭住房戶均套數(shù)已經(jīng)達(dá)到1.0套，按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，城鎮(zhèn)家庭戶均套數(shù)達(dá)到1.0，也就意味著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求已基本平衡，樓市開始進(jìn)入下半場(chǎng)，未來(lái)樓市增量、房增速將遞減。

既然市場(chǎng)需求已基本得到滿足，今年由于多輪“救市”政策導(dǎo)致樓市基本面復(fù)蘇好轉(zhuǎn)不可持續(xù)。

在2012年之前，中國(guó)人均住房面積就已經(jīng)超過(guò)了西班牙，而在過(guò)去數(shù)年，該指標(biāo)進(jìn)一步增長(zhǎng)。

如今已經(jīng)沒有任何一個(gè)新興市場(chǎng)國(guó)家的人均住宅面積比發(fā)達(dá)國(guó)家還高。中國(guó)是少有的例外，在2012年前，中國(guó)大陸的人均住宅面積已經(jīng)超過(guò)了中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)和韓國(guó)。

換言之，在居民住房市場(chǎng)上，中國(guó)已經(jīng)不需要所謂的迎頭趕超。然而，此次中國(guó)的房屋存貨問(wèn)題比2008年或2012年還要嚴(yán)重。

理論上，如果中國(guó)提高人均住宅面積，可以繼續(xù)維持房地產(chǎn)泡沫。

但事實(shí)上，鑒于中國(guó)已經(jīng)意識(shí)到地方政府龐大的債務(wù)規(guī)模，開發(fā)商的資金鏈問(wèn)題，其他國(guó)家的歷史路徑以及致力于讓中國(guó)經(jīng)濟(jì)朝著以消費(fèi)帶動(dòng)的方向發(fā)展所采取的努力，上述理論假設(shè)則不具現(xiàn)實(shí)可操作性。

在2013年前，居民住房在GDP中的比重就已經(jīng)超過(guò)了絕大多數(shù)國(guó)家(此后，這一占比繼續(xù)提升)。在2005或者2006年前后，西班牙的這一占比更高，但居民住房投資支出在GDP中的比重從12%下滑至4%，大大低于90年代中期6%的水平。

這一數(shù)據(jù)可以得出這一觀點(diǎn)：當(dāng)房地產(chǎn)泡沫破滅時(shí)，市場(chǎng)活動(dòng)會(huì)大大降至均衡前的水平。

近期的一個(gè)事例就是美國(guó)住房銷量的數(shù)據(jù)，在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇后的六年，美國(guó)住房銷量?jī)H相當(dāng)于2002年一半的水平。

最后，以亞洲的發(fā)展來(lái)看，無(wú)論是韓國(guó)還是日本，其房地產(chǎn)在GDP中的占比從來(lái)都沒有達(dá)到中國(guó)的這一高水平。

最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前三季度，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資增速持續(xù)回落，房屋新開工面積和竣工面積有所下調(diào)，在持續(xù)寬松政策的推動(dòng)下，商品房銷售情況持續(xù)小幅增長(zhǎng)，庫(kù)存有所下降，樓市復(fù)蘇態(tài)勢(shì)明顯。但受需求端下降及經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等因素影響，庫(kù)存壓力依然明顯。

目前，房地產(chǎn)去庫(kù)存已到關(guān)鍵時(shí)期。近日，重慶發(fā)布《重慶市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的通知》，以適當(dāng)緩解房地產(chǎn)投資逐漸下滑的局面，并加快去庫(kù)存。

《通知》鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)合理配置信貸資源，提高房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人購(gòu)房按揭貸款額。對(duì)資金困難的房地產(chǎn)在建項(xiàng)目，不簡(jiǎn)單地抽貸、停貸和壓貸。居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，*低首付款比例調(diào)整為25%。住房公積金貸款*低首付款比例統(tǒng)一調(diào)整為20%。

值得一提的是，就在5天前，廣東中山頒布新的積分入戶政策，在全市范圍內(nèi)購(gòu)買普通住房，入戶積分由100分提高到150分，這也被外界解讀為變相救市。

據(jù)中信建投研究發(fā)展部最新報(bào)告顯示，自2014年至今，地方發(fā)布救市政策超過(guò)27個(gè)，僅今年9月，就有至少6個(gè)地方發(fā)布救市新政。

9月5日，遼寧發(fā)布《關(guān)于做好促進(jìn)商品房銷售的通知》，要求各市對(duì)存量商品住房的基本情況開展調(diào)查摸底，并結(jié)合本地區(qū)保障性安居工程年度計(jì)劃和城市危舊房拆遷改造計(jì)劃，制訂商品房去庫(kù)存的工作方案。

9月11日，沈陽(yáng)發(fā)布新政表示，2015年5月6日起至2016年5月5日期間，居民購(gòu)買沈陽(yáng)市普通商品住房，辦理了合同備案并繳納契稅，其繳納契稅超過(guò)1%的部分，由市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政以補(bǔ)貼的形式給予獎(jiǎng)勵(lì)。

9月28日，河南焦作表示，此前《焦作市人民政府關(guān)于促進(jìn)焦作市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的若干意見》中對(duì)于個(gè)人購(gòu)房享受繳納契稅100%補(bǔ)貼政策規(guī)定，將延期三個(gè)月。

29日，廣東財(cái)政廳宣布，對(duì)購(gòu)房人及其家庭成員購(gòu)房記錄進(jìn)行查詢，符合條件的可享受減按1％或1.5％稅率繳納契稅的優(yōu)惠政策。

30日，內(nèi)蒙古赤峰宣布在2015年8月1日至2016年6月30日期間，對(duì)在赤峰市中心城區(qū)（紅山區(qū)、松山區(qū)、新城區(qū)）購(gòu)買住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、建筑面積在144平方米（包括144平方米）以下新建普通商品住房的，按其所購(gòu)房屋實(shí)際繳納契稅額的50%給予財(cái)政補(bǔ)貼。

對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，地方頻繁救市的主要原因還是巨大的庫(kù)存壓力。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局投資司**統(tǒng)計(jì)師李皎此前也表示，房地產(chǎn)投資持續(xù)下滑的主要原因是商品房前期庫(kù)存基數(shù)較大，特別是三、四線城市去庫(kù)存壓力較大。

易居研究院最新數(shù)據(jù)顯示，截至2015年9月底，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為26711萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)3.8%，同比減少1.7%。庫(kù)存規(guī)模在連續(xù)6個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比下跌的基礎(chǔ)上，首次出現(xiàn)上升。

具體來(lái)看，35個(gè)城市中，有18個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比增長(zhǎng)現(xiàn)象。其中太原、西寧和荊門3個(gè)城市的庫(kù)存上升幅度較大，同比增幅分別達(dá)到24.8%、24.1%和20.0%。而值得一提的是，庫(kù)存高企并不是個(gè)別現(xiàn)象。

在易居監(jiān)測(cè)的更完整的50城庫(kù)存數(shù)據(jù)中，去庫(kù)存周期超過(guò)12個(gè)月的城市多達(dá)27個(gè)，這意味著，庫(kù)存超過(guò)12個(gè)月的城市已經(jīng)超過(guò)一半。其中北海去庫(kù)存周期高達(dá)30.1個(gè)月，煙臺(tái)26.4個(gè)月，荊門25.5個(gè)月，呼和浩特24.9個(gè)月，三亞也多達(dá)23個(gè)月。

中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副研究員康俊亮表示，在高庫(kù)存的壓力下，地方被迫開啟去庫(kù)存狀態(tài)，棚戶區(qū)貨幣化安置、減免契稅目標(biāo)都是去庫(kù)存。

張宏偉稱，對(duì)于大多數(shù)大中城市來(lái)講，仍然面臨較大的去庫(kù)存壓力，樓市基本面并沒有實(shí)質(zhì)性改變，這是樓市基本“國(guó)情”，這也決定了未來(lái)樓市仍然會(huì)面臨階段性調(diào)整的市場(chǎng)壓力。

事實(shí)上，從短期內(nèi)來(lái)看，當(dāng)前樓市仍然是調(diào)整期，市場(chǎng)基本面并沒有明顯改變，“去庫(kù)存”仍然為市場(chǎng)主旋律，這個(gè)基調(diào)并不會(huì)因?yàn)橐痪€城市、部分二線城市成交量回升而明顯改變。

對(duì)于房企來(lái)講，同樣仍然面臨較大的去庫(kù)存壓力，甚至部分房企比如浙江廣廈等房企選擇退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。

而從中長(zhǎng)期來(lái)看，經(jīng)濟(jì)基本面下滑的壓力還會(huì)導(dǎo)致2015-2016年期間樓市需求動(dòng)力不足的問(wèn)題繼續(xù)表現(xiàn)出來(lái)，遲早還會(huì)面臨去庫(kù)存的壓力。

目前，在國(guó)內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)趨于飽和的進(jìn)程下，隨著2014年以來(lái)海外投資移民出國(guó)熱的升溫，越來(lái)越多的投資者逐漸把視角放在海外房產(chǎn)投資領(lǐng)域。

另?yè)?jù)專業(yè)人士分析，導(dǎo)致海外房產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫的原因主要是在國(guó)內(nèi)投資渠道狹窄且限制較多的情況下，海外房產(chǎn)供應(yīng)有限而需求強(qiáng)勁，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年都將整體呈攀升之勢(shì)。

美國(guó)全國(guó)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年中國(guó)投資者就購(gòu)買286億美元的美國(guó)住宅地產(chǎn)，這一數(shù)字是2011年70億美元的4倍。中國(guó)投資者去年在美國(guó)購(gòu)買住宅的中位數(shù)價(jià)格是52.3萬(wàn)美元，76%的中國(guó)購(gòu)房者選擇全現(xiàn)金付款。

張宏偉指出，美元加息預(yù)期強(qiáng)烈，從全球投資客或財(cái)富階層的資產(chǎn)配置方向來(lái)看，購(gòu)置美元資產(chǎn)或增加美元資產(chǎn)成為他們的*優(yōu)選擇，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加具有投資價(jià)值。

事實(shí)上，放開外國(guó)人在國(guó)內(nèi)購(gòu)房的限制對(duì)國(guó)內(nèi)樓市，對(duì)國(guó)內(nèi)樓市去庫(kù)存不會(huì)起到太大作用，中國(guó)取消限外對(duì)國(guó)內(nèi)樓市的象征意義大于實(shí)際意義。

原因很簡(jiǎn)單，全球投資客或財(cái)富階層對(duì)比中美樓市的投資價(jià)值，還是會(huì)選擇投資價(jià)值較高的美國(guó)房產(chǎn)，不會(huì)選擇中國(guó)樓市。

即使選擇中國(guó)樓市進(jìn)行投資，也只是關(guān)注一線城市及極少數(shù)二線城市當(dāng)中的中高端物業(yè)，難以改變樓市大趨勢(shì)。

綜上可見，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)依賴樓市越嚴(yán)重，中國(guó)未來(lái)的樓市形勢(shì)越嚴(yán)峻，未來(lái)會(huì)隱藏更多的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

（原標(biāo)題：若下半年地塊現(xiàn)象持續(xù) 樓市陷入大蕭條調(diào)整期）