如今中國(guó)的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近60%，房地產(chǎn)行業(yè)的增速也呈現(xiàn)出下滑趨勢(shì)，此時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)出規(guī)模化聚集與并購(gòu)重組頻繁發(fā)生的特征，“大魚吃小魚”的并購(gòu)現(xiàn)象與合縱連橫的“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”成為“新常態(tài)”。上述品牌房企重組完成后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成若干個(gè)“巨無霸”型的房企。

萬科、恒大、萬達(dá)這類民營(yíng)千億房企，迎來了強(qiáng)勁的央企對(duì)手。

國(guó)資委規(guī)定的21家主業(yè)可以經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的央企身上，正在發(fā)生又一場(chǎng)更加集中的并購(gòu)重組。

這并不僅僅是一個(gè)內(nèi)部的資源整合，央企地產(chǎn)公司的重組加速開放，是國(guó)資企業(yè)向多元化混合所有制企業(yè)轉(zhuǎn)變，也為當(dāng)前國(guó)企去“地產(chǎn)化”尋求了一種出路。

同策咨詢總監(jiān)張宏偉指出，未來一段時(shí)期內(nèi)，實(shí)力較強(qiáng)的央企地產(chǎn)商，可能會(huì)利用地產(chǎn)重組加速開放的機(jī)會(huì)，兼并入股民營(yíng)房企，或接盤其他國(guó)企“退房”的資產(chǎn)。

中海外、招商蛇口、保利地產(chǎn)、中交地產(chǎn)，在完成重組后將變成一個(gè)個(gè)“巨無霸”，房企1000億、2000億俱樂部陣營(yíng)迅速擴(kuò)容，行業(yè)集中度不斷提升。

然而，規(guī)模并不是央企地產(chǎn)商的全部。他們還承載著房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的使命。從單一的住宅、商業(yè)開發(fā)商，到城市運(yùn)營(yíng)商、產(chǎn)融結(jié)合實(shí)踐者，央企地產(chǎn)商可以有很多作為。

超十家央企地產(chǎn)商動(dòng)手

事實(shí)上，在這一輪央企地產(chǎn)重組浪潮之前，已經(jīng)有過一次集中清理、資源整合的過程。

2005年，國(guó)資委勒令78家涉房央企退出房地產(chǎn)主業(yè)，只留下了16家主業(yè)可以經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的央企；而在2010年年底，國(guó)資委又將能做房地產(chǎn)主業(yè)的央企增加至21家。

3015年，是深化國(guó)企改革之年，在這21家涉房央企中，有超過10家央企目前已經(jīng)按下了內(nèi)外部重組的按鈕，包括中建、中交、中糧、中化、中鐵、招商局等央企。

重組的方式有多種，資產(chǎn)注入是其中之一。中海外對(duì)外透露，今年3月份，其接受了母公司中建股份的338億元資產(chǎn)注入，接手了北京、上海以及英國(guó)等地區(qū)的30個(gè)相關(guān)物業(yè)項(xiàng)目，真正結(jié)束了持續(xù)近兩年的中建系整合。

7月9日，中房地產(chǎn)公告稱，所持有的中住地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)無償劃轉(zhuǎn)至中交地產(chǎn)，劃轉(zhuǎn)完成后，中房地產(chǎn)成為中交地產(chǎn)的全資子公司。

業(yè)內(nèi)人士進(jìn)認(rèn)為，直接的資金或資產(chǎn)注入，可以在企業(yè)財(cái)務(wù)上進(jìn)行換算，程序上能省去很多麻煩。

另有一些央企通過引入社會(huì)公眾股東進(jìn)行混改式的重組。比如華僑城和方興地產(chǎn)，均引入了險(xiǎn)資股東。

在諸多重組方案中，招商地產(chǎn)的重組備受矚目。8月初，招商地產(chǎn)公布重組方案。與之前預(yù)計(jì)的母公司資產(chǎn)注入招商地產(chǎn)不同的是，招商地產(chǎn)啟動(dòng)了“無先例重組”，以母公司吸收合并子公司的方式，開創(chuàng)A股先河。最終重組主體變成了招商局蛇口，而被吸收合并的招商地產(chǎn)將被終止上市并注銷法人資格。

央企第二大地產(chǎn)商保利地產(chǎn)也在計(jì)劃重組的行列中。關(guān)于同屬保利集團(tuán)旗下量大地產(chǎn)平臺(tái)保利地產(chǎn)和保利置業(yè)要整合的消息早有傳聞。保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊曾明確承認(rèn)，“這一兩年可能會(huì)進(jìn)一步提到議事日程上?！彼€透露，這是保利集團(tuán)的戰(zhàn)略目標(biāo)和任務(wù)之一。

保利地產(chǎn)副總經(jīng)理余英也對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，保利集團(tuán)目前正與一家規(guī)模較大，但并未上市的央企接觸，雙方有意整合。

此外，中鐵、中糧、中國(guó)電建分別以整合、吸資、并購(gòu)等方式正在加速重組的進(jìn)程；中信集團(tuán)也正在考慮合并集團(tuán)旗下的中信地產(chǎn)和中信泰富地產(chǎn)，也準(zhǔn)備加入重組“大隊(duì)”中。

內(nèi)外部壓力之下的重組

央企地產(chǎn)重組有其外在環(huán)境和內(nèi)在動(dòng)力。

“房企黃金時(shí)代到白銀時(shí)代的變化，其中*大的變化就是不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的趨勢(shì)由原來單邊的快速上漲變?yōu)闇睾偷厣仙！比f科**副總裁、董秘譚華杰曾在專訪中對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

誠(chéng)然，如譚華杰所言，房企的白銀時(shí)代終究來臨了，而這個(gè)時(shí)代的標(biāo)志之一，就是增量市場(chǎng)的萎縮，以及對(duì)于存量的盤活。

花樣年總裁潘軍說，中國(guó)過去30年地產(chǎn)的開發(fā)，積累了超過400億平方米的房地產(chǎn)面積，其中250億是住宅，其他是工業(yè)物業(yè)加上辦公物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、旅游地產(chǎn)物業(yè)。

房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了局部產(chǎn)能過剩。北京師范大學(xué)教授鐘偉指出，在全國(guó)現(xiàn)在這么多一、二、三、四線城市當(dāng)中，真正有地產(chǎn)投資價(jià)值的市場(chǎng)非常少，大多數(shù)城市只能做存量的優(yōu)化配置，甚至去化壓力將持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間。

白銀時(shí)代的另一大特征，就是房企的凈利率普遍明顯走低，達(dá)到社會(huì)平均化水平。

據(jù)業(yè)內(nèi)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，包含了萬科等標(biāo)桿企業(yè)的36家房企半年報(bào)中，36家房企的合計(jì)營(yíng)業(yè)收入達(dá)987.216億，而合計(jì)凈利潤(rùn)只有90億，平均凈利潤(rùn)率只有9.12%，跌至個(gè)位數(shù)，創(chuàng)下歷史新低。

在過去國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的“黃金十年”中，地產(chǎn)央企得益于其中長(zhǎng)期戰(zhàn)略布局、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整方面的優(yōu)勢(shì)，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)較許多民營(yíng)企業(yè)要迅速。然而，隨著2013年到2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)回調(diào)，及整個(gè)行業(yè)發(fā)展遭遇瓶頸期，地產(chǎn)企業(yè)告別了高增長(zhǎng)，部分央企地產(chǎn)商的凈利率、ROE也出現(xiàn)了下滑。

今年上半年，樓市雖然回暖，但產(chǎn)能過剩的問題至今都還未能很好的消化。

從內(nèi)部來看，多數(shù)涉房央企都存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的尷尬。有很多涉房央企是一個(gè)集團(tuán)內(nèi)有多個(gè)地產(chǎn)平臺(tái)，而這些內(nèi)部同業(yè)平臺(tái)的資源消耗，令整體競(jìng)爭(zhēng)力下降。中糧系、中建系、保利系等央企，就是其典型的例子。

在同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉看來，同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問題來源于，一是在樓市規(guī)?；瘯r(shí)代時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)較高的投資回報(bào)使房企有著強(qiáng)烈的欲望想在其中分得一杯羹，此時(shí)集團(tuán)內(nèi)部設(shè)立多平臺(tái)卷入增量惡戰(zhàn)中已不可避免。而如今，增量時(shí)代已過，原有的多平臺(tái)擴(kuò)張模式，在今天則變成了資源的閑置、重疊和浪費(fèi)。

二是由于房企規(guī)劃不同和平臺(tái)的分工不同，也可能會(huì)催生同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問題。如在一家房企的兩個(gè)平臺(tái)中，一個(gè)平臺(tái)負(fù)責(zé)住宅，另一個(gè)負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)，但事實(shí)上由于復(fù)合型的項(xiàng)目角度，各平臺(tái)之間的分工界限越來越模糊，從而導(dǎo)致同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。

中房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)倪建達(dá)指出，樓市規(guī)模化發(fā)展時(shí)代已經(jīng)過去，房企再延續(xù)原有的多平臺(tái)規(guī)模擴(kuò)張模式將導(dǎo)致資源的閑置、重疊和浪費(fèi)，央企房地產(chǎn)板塊重組已勢(shì)在必行。

“央企的利潤(rùn)下滑顯然是國(guó)資委不愿看到的，在行業(yè)新的發(fā)展周期下，房地產(chǎn)企業(yè)的生意模式、經(jīng)營(yíng)管理也確實(shí)需要改變。”一名央企內(nèi)部人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

（原標(biāo)題：千億房企俱樂部擴(kuò)容: 地產(chǎn)“巨無霸”時(shí)代啟幕）