國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的上半年樓市運(yùn)行數(shù)據(jù)，以及7月份的百城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)均顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)在持續(xù)回暖，但我們對(duì)此應(yīng)保持謹(jǐn)慎。

近期，一組非常重要但反常的數(shù)據(jù)需引起重視，那就是即便房?jī)r(jià)連續(xù)上漲、成交量連續(xù)三個(gè)季度回升，但開發(fā)商在土地市場(chǎng)上非常謹(jǐn)慎，甚至“用腳投票”（新開工也遵循這樣的規(guī)律）。數(shù)據(jù)顯示，7月全國(guó)300城市土地出讓面積環(huán)比下滑21%、同比下滑34%，延續(xù)了上半年持續(xù)回落的態(tài)勢(shì)。而在2009年、2012年樓市回升周期中，土地市場(chǎng)在商品房銷售市場(chǎng)回暖半年后也迅速反彈。

作為重要先行指標(biāo)的土地購(gòu)置和新開工持續(xù)冰凍，形成“地冷房熱”的反常，筆者認(rèn)為有三個(gè)原因：一是房企“*食”一線和少數(shù)二線城市土地，溢價(jià)率高啟和配建公共工程的硬指標(biāo)，使得這些城市即便是樓市的“安全島”，但操盤考驗(yàn)和房企競(jìng)爭(zhēng)慘烈，其間風(fēng)險(xiǎn)不能忽視。廣大的二三線城市盡管土地供應(yīng)充足，但開發(fā)商整體悲觀，用腳投票。二是整體供應(yīng)過剩背景下，二季度以來土地價(jià)格逆勢(shì)走高，7月份300個(gè)城市土地成交樓面價(jià)同比上升了30%，土地財(cái)政未減。三是樓市庫存壓力或超過預(yù)期，如果將在建未售和已批未建兩塊“被忽略”的庫存算在內(nèi)，庫存去化壓力可能非常大。

始于去年“9·30”新政以來的樓市回升，可謂遠(yuǎn)超預(yù)期，持續(xù)火了三個(gè)季度。全國(guó)商品房銷售面積從1-2月下降16.3%，逆轉(zhuǎn)到1-6月份回升3.9%，僅用不到半年時(shí)間。這種強(qiáng)力反彈，是在樓市過去10年布局的緊縮政策“一股腦”退出、貨幣政策持續(xù)寬松、各地救市和力度等重磅利好疊加下實(shí)現(xiàn)的，其大背景是“穩(wěn)增長(zhǎng)”不能容忍房地產(chǎn)這個(gè)“龐然大物”快速回落。

但是，即便如此大力度扶持，作為經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)、二線城市密集的東北，今年以來樓市供應(yīng)過剩、房?jī)r(jià)下跌的局面仍難以改觀，背后原因是重化工業(yè)占主體、產(chǎn)業(yè)落后且升級(jí)緩慢、居民收入水平低、人口老齡化且大量流失（每年流失在200萬左右），這些內(nèi)在的問題是政策扶持解決不了的。事實(shí)上，類似東北樓市衰落的問題，在我國(guó)中西部很多省份，特別是其中的三、四線城市普遍存在。

7月份以后，樓市銷售開始下滑。數(shù)據(jù)顯示，7月份，59個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交2899萬平方米，環(huán)比下滑13%。其中，一線城市成交428萬平方米，環(huán)比下跌10%；二線代表城市成交1920萬平方米，環(huán)比下跌12%；三、四線代表城市成交環(huán)比降幅達(dá)到18%。8月首周，主要城市成交量繼續(xù)明顯回調(diào)，一、二、三線城市成交量均下跌，且跌幅均超2成。

作為“領(lǐng)頭羊”的一線城市，7-8月份回調(diào)非常明顯。除北京（樓盤）因近期“通州副中心”效應(yīng)帶動(dòng)樓市火爆，7月成交量環(huán)比上漲33%以外，上海（樓盤）、廣州（樓盤）和深圳（樓盤）7月成交量環(huán)比分別下滑33%、19%和9%。8月首周回調(diào)更明顯，一線城市成交量平均下滑20.4%。上半年瘋漲的深圳樓市，回調(diào)*明顯。7月份，深圳新房和二手住房成交套數(shù)分別下降14.4%和11%，而新盤去化率也從4、5月份的90%以上，下降到8月初的60%左右。

成交量明顯回調(diào)后，房?jī)r(jià)（或漲幅）也撐不住了。7月份，盡管百城房?jī)r(jià)連漲3月，但漲幅全面收窄。與6月相比，7月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市減少7個(gè)，漲幅在1%以上的城市減少2個(gè)；房?jī)r(jià)環(huán)比下跌城市增加7個(gè)，跌幅在1%以上的城市增加5個(gè)。盡管從數(shù)據(jù)表現(xiàn)看，深圳新房均價(jià)環(huán)比仍上漲10%，但這很大程度上是網(wǎng)簽滯后的結(jié)果。*有代表性的二手住房?jī)r(jià)格回調(diào)明顯。

值得注意的是，成交量回調(diào)，淡季非主因，很大程度上在于后期需求跟不上、房?jī)r(jià)上漲透支和抑制需求所致。特別是，二套房貸松綁和營(yíng)業(yè)稅免征期“5改2”，極大地刺激了改善型需求，高價(jià)住宅成交旺盛帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，其示范效應(yīng)驅(qū)動(dòng)剛需蜂擁入市。其中，一線城市房?jī)r(jià)暴漲，股市短期財(cái)富效應(yīng)占很大比重。進(jìn)入下半年以后，旺盛的需求難以接濟(jì)，而股市財(cái)富效應(yīng)對(duì)均衡的擾動(dòng)也開始消退，樓市回調(diào)在情理之中。

目前，對(duì)樓市回升*大制約在庫存壓力和需求的可持續(xù)性。相比5億平方米的住宅待售面積，5月和6月庫存分別下降121萬和191萬平方米，算不上庫存壓力緩解，特別是商品房庫存仍在增加（商業(yè)辦公的庫存壓力很大）、隱性庫存很大。供應(yīng)壓力不減的同時(shí)，需求過度釋放后的可持續(xù)性受到考驗(yàn)，在供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)、房?jī)r(jià)回升背景下，后者需引起重視。

除此之外，下半年還有三個(gè)不利因素阻礙樓市回升：一是個(gè)人房貸緊縮。在深圳，占房貸份額超過60%的四大國(guó)有銀行，已將首套房貸首付成數(shù)提至4成，利率上浮5%-10%，二套房貸利率均上浮10%以上，很多中小銀行停止房貸。在上海，提供房貸的27家銀行中，有9家已將二套房貸首付提至七成，利率普遍上浮10%；二是由于股市震蕩下行，財(cái)富效應(yīng)對(duì)樓市的接濟(jì)全面消退，加上房地產(chǎn)稅第一次距離“落地”如此之近，1-7月份高價(jià)住宅（7-15萬/平方米）銷售同比增長(zhǎng)50%以上的局面不可能持續(xù)，對(duì)房?jī)r(jià)的拉動(dòng)和需求入市的示范和驅(qū)動(dòng)效應(yīng)也將全面消退；三是CPI連續(xù)回升，將制約貨幣政策寬松的空間，也將對(duì)樓市形成一定利空。

（原標(biāo)題：“地冷房熱”反常現(xiàn)象緣何上演）