分析人士指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)雖然仍有很大的需求以及增長(zhǎng)空間，但已基本告別了過(guò)去的“瘋?！痹鲩L(zhǎng)態(tài)勢(shì)，進(jìn)入“慢?！钡摹靶鲁B(tài)”。有業(yè)內(nèi)人士甚至預(yù)測(cè)，“就算全面取消限購(gòu)，房地產(chǎn)也難像5年前那樣瘋狂”

最近一段時(shí)間，盡管北京、上海等一線城市陰雨連綿，但這些城市的房地產(chǎn)業(yè)卻“重見(jiàn)陽(yáng)光”。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，6月份房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)和幅度均在增加。市場(chǎng)機(jī)構(gòu)的研究也顯示：樓市已經(jīng)走出近一年的低谷，隨著銷售回暖，“庫(kù)存”數(shù)據(jù)已經(jīng)連降四月。

上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《2015年6月新建商品住宅庫(kù)存報(bào)告》也認(rèn)為，目前去庫(kù)存周期已經(jīng)脫離了高位水平，預(yù)計(jì)下半年去化周期還將繼續(xù)縮短，房?jī)r(jià)將穩(wěn)中向上。

多年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)被視為助力中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要組成部分。分析人士表示，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)步入“新常態(tài)”，房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)、政府調(diào)控方式以及開(kāi)發(fā)商購(gòu)房者的心態(tài)，也都發(fā)生了相應(yīng)的變化；未來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)有望進(jìn)入降速運(yùn)行、提質(zhì)增效的新階段?！笆濉逼陂g，房地產(chǎn)業(yè)或真正從中國(guó)經(jīng)濟(jì)引擎轉(zhuǎn)變?yōu)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)的“穩(wěn)定器”之一。

逐漸回歸商品屬性

可以說(shuō)，中國(guó)樓市本輪的變化始于2014年。去年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)再一次走到“十字路口”：過(guò)往的“狂飆突進(jìn)”告一段落，多領(lǐng)域“數(shù)據(jù)拐點(diǎn)”開(kāi)始出現(xiàn)。

數(shù)據(jù)顯示，2014年下半年起，盡管個(gè)別地區(qū)的樓盤(pán)仍有上漲動(dòng)能，但行業(yè)整體高速增長(zhǎng)的時(shí)期已經(jīng)“告一段落”。2014年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額為95036億元，同比增長(zhǎng)10.5%，同比增速創(chuàng)過(guò)去十年*低水平；商品房新開(kāi)工面積為17.96億平方米，同比下降10.7%，降幅同樣創(chuàng)過(guò)去十年*低水平。

進(jìn)入2015年后，多項(xiàng)房地產(chǎn)業(yè)政策密集出臺(tái)：住建部等三部委3月30日聯(lián)合發(fā)布通知，將二套房首付比例下限下調(diào)至四成，公積金貸款購(gòu)買首套房首付*低降至兩成。同日，財(cái)政部等也發(fā)布通知，將普通住房營(yíng)業(yè)稅免征期由五年改為兩年……

業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，新政策并非樓市再次起飛的“助推器”，而是保證房地產(chǎn)市場(chǎng)軟著陸的“減速傘”。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，新政將顯著刺激改善型需求，二手房市場(chǎng)率先活躍，將帶動(dòng)一手房成交量上漲，有利于進(jìn)一步消化目前高企的庫(kù)存，為一線城市實(shí)現(xiàn)軟著陸提供條件。

業(yè)內(nèi)專家進(jìn)一步指出，前幾年政府對(duì)市場(chǎng)過(guò)熱的需求進(jìn)行行政干預(yù)，這個(gè)干預(yù)從目前的結(jié)果來(lái)看打破了市場(chǎng)預(yù)期，讓樓市似乎變成了“政策市”和“心理市”。過(guò)去十年間的中國(guó)樓市，供需關(guān)系失衡，限價(jià)、限購(gòu)和限貸政策屢屢失靈，進(jìn)一步加劇了購(gòu)房者的預(yù)期，導(dǎo)致房?jī)r(jià)越調(diào)越漲。

然而，此次超出預(yù)期的利好政策并沒(méi)有引發(fā)一線城市樓市再度暴漲?！靶抡皇谴碳?，而是解開(kāi)了束縛已久的剛性需求和改善性需求，作為房企，目前策略還是以抓住機(jī)會(huì)去庫(kù)存為主，誰(shuí)漲價(jià)誰(shuí)的房子不好賣，”越秀地產(chǎn)副總經(jīng)理伍岳峰說(shuō)。有分析認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商不敢提價(jià)，這或許標(biāo)志著持續(xù)了十年之久的北上廣深樓市“搏傻游戲”或?qū)⒕痛私K結(jié)，樓市在告別“心理市”后，將進(jìn)入一個(gè)相對(duì)平衡的理性博弈期。

專家認(rèn)為，在供需關(guān)系相對(duì)平衡的情況下，房地產(chǎn)將逐漸回歸其商品屬性。

深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒就表示，隨著政府調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變，穩(wěn)定住房消費(fèi)、逐步放開(kāi)行政性限購(gòu)等政策的出臺(tái)，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的心理已經(jīng)趨于成熟，樓市告別“心理市”，從而進(jìn)入一個(gè)較為長(zhǎng)期的依托市場(chǎng)本身規(guī)律的理性博弈階段。

行業(yè)增速平緩趨勢(shì)難逆轉(zhuǎn)

有分析認(rèn)為，當(dāng)前，中國(guó)正處在經(jīng)濟(jì)動(dòng)力轉(zhuǎn)型期和銜接期，房地產(chǎn)、制造業(yè)等“老引擎”動(dòng)力在減退，新的動(dòng)力將通過(guò)大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新激發(fā)出來(lái)。但在當(dāng)前以及未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)、新老引擎還未完全銜接之前，房地產(chǎn)業(yè)仍將是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。不過(guò)分析人士指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)雖然仍有很大的需求以及增長(zhǎng)空間，但已基本告別了過(guò)去的“瘋?！痹鲩L(zhǎng)態(tài)勢(shì)，進(jìn)入“慢?！钡摹靶鲁B(tài)”。

分析人士判斷，房地產(chǎn)行業(yè)增速趨于平緩，且這一趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)。有業(yè)內(nèi)人士甚至預(yù)測(cè)，“就算全面取消限購(gòu)，房地產(chǎn)也難像5年前那樣瘋狂”。這主要是基于以下兩點(diǎn)判斷：

一是國(guó)內(nèi)需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。民生證券研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究員朱振鑫測(cè)算，目前中國(guó)20歲至29歲人口占比約為17%，而未來(lái)十年這個(gè)數(shù)字可能降至10%左右，適婚人口比例的下降，將導(dǎo)致住房需求的減少。此外，有統(tǒng)計(jì)顯示，目前中國(guó)的人均住宅面積在33平方米左右，雖然明顯低于美國(guó)的67平方米，但已接近大部分發(fā)達(dá)國(guó)家，遠(yuǎn)高于一些新興市場(chǎng)。比如，英國(guó)是35.4平方米，日本是36.6平方米，韓國(guó)是26平方米。香港地區(qū)則僅為15平方米。

二是市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生變化。北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志說(shuō)，很多房地產(chǎn)商樂(lè)于將市場(chǎng)需求定義為“剛性需求”，這在當(dāng)前房?jī)r(jià)水平下，已經(jīng)發(fā)生了變化。以北京等一線城市為例，確實(shí)有很多需要改善居住條件的家庭，但缺乏支付能力的居多；還有很多年輕人選擇了租房來(lái)代替買房。這些都表明，住房需求不見(jiàn)得一定是“剛性需求”，開(kāi)發(fā)商蓋的房子也不一定總能賣得出去。

把房子做精更重要

在接受采訪的開(kāi)發(fā)商看來(lái)，嚴(yán)峻的市場(chǎng)考驗(yàn)正在到來(lái)。一方面，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率正向社會(huì)平均利潤(rùn)率回歸；另一方面，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，部分實(shí)力弱的開(kāi)發(fā)企業(yè)將面臨被市場(chǎng)淘汰的風(fēng)險(xiǎn)。

一位在房地產(chǎn)市場(chǎng)摸爬滾打二十余年的公司高管告訴記者，“研究政策不如研究市場(chǎng)。企業(yè)拿地就能賺錢的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，現(xiàn)在想賣房子，就要推出高附加值的產(chǎn)品。比如我們花大價(jià)錢引進(jìn)一種空氣循環(huán)系統(tǒng)，保證樓內(nèi)恒溫恒濕。雖然增加了成本，但可以在銷售過(guò)程中增加優(yōu)勢(shì)。不僅是我們，其他開(kāi)發(fā)商也都拿出來(lái)自己的看家本領(lǐng)，都在提高品質(zhì)上下工夫?！?/p>

萬(wàn)科集團(tuán)原**副總裁毛大慶也坦言，“把房子做精才是更重要的事情”。

可以說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型已是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。

全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生表示，轉(zhuǎn)型中的房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)向服務(wù)業(yè)看齊，抓住互聯(lián)網(wǎng)+的勢(shì)頭，改變營(yíng)銷模式。她說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型需回歸服務(wù)于人的“初衷”，通過(guò)借助互聯(lián)網(wǎng)等手段加快創(chuàng)新，積極轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)并學(xué)習(xí)服務(wù)業(yè)的經(jīng)營(yíng)思維，以滿足不同行業(yè)、不同人群的需求。

此外，還有學(xué)者分析，過(guò)去，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)被視為典型的政策市、貨幣市，非理性投資是房?jī)r(jià)快速上漲的一個(gè)重要原因。但隨著近年來(lái)房地產(chǎn)相關(guān)制度的完善，房產(chǎn)稅立法進(jìn)程的加快，住房?jī)r(jià)格漲幅回落、甚至出現(xiàn)**下降，百姓住房消費(fèi)理念也發(fā)生了轉(zhuǎn)變，這將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的關(guān)鍵因素。

“調(diào)控”將退出歷史舞臺(tái)？

在房地產(chǎn)業(yè)，多年來(lái)，行政主導(dǎo)的房地產(chǎn)調(diào)控政策一直持續(xù)，一些以“抑制改善型需求”、“短期內(nèi)控制房?jī)r(jià)”為目的的做法屢遭市場(chǎng)質(zhì)疑。而從2014年下半年起，這一情況有了實(shí)質(zhì)性的改變。目前，除北上廣深等一線城市外，絕大多數(shù)地區(qū)均已取消或放寬限購(gòu)政策。

去年10月天津取消限購(gòu)政策，最終全年新建商品房平均交易價(jià)格10679元/平方米，同比增長(zhǎng)1.4%；在山東省濟(jì)南市，去年7月取消的限購(gòu)政策也沒(méi)有對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生大的影響，全年新建商品房銷售均價(jià)8135.74元/平方米，同比增長(zhǎng)5.59%。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾是結(jié)構(gòu)上的供求不匹配，“去干預(yù)化”或“去行政化”，就是允許房地產(chǎn)市場(chǎng)自行調(diào)整，是要發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用。

“政府要做的，是取消一些不再合理的干預(yù)，要敢于給市場(chǎng)自身一個(gè)表現(xiàn)的機(jī)會(huì)。我覺(jué)得，"調(diào)控"這個(gè)詞可以退出歷史舞臺(tái)了，改為"改革"或"調(diào)整"可能更為恰當(dāng)?！甭櫭飞f(shuō)。

記者看到，最近一段時(shí)間，以刺激住房消費(fèi)為目標(biāo)的新一輪改革相繼在各地出現(xiàn)。這些改革措施的一個(gè)共同點(diǎn)，是政府專注于提升百姓住房消費(fèi)能力，允許市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)。

聶梅生認(rèn)為，原來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策不支持改善性住房?，F(xiàn)在既然全面建設(shè)小康社會(huì)，老百姓(603883,股吧)的幸福感也來(lái)源于住房條件的改善，政府就必須實(shí)打?qū)嵉靥岣甙傩兆》肯M(fèi)能力，減少稅費(fèi)和利息負(fù)擔(dān)。分析人士指出，依據(jù)中國(guó)樓市現(xiàn)階段的市場(chǎng)特征，把鼓勵(lì)政策從首次置業(yè)人群調(diào)整為改善型人群是非常必要的。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，未來(lái)，政府出臺(tái)房地產(chǎn)政策時(shí)，改善性住房政策的設(shè)計(jì)將有望得到進(jìn)一步加強(qiáng)。

（原標(biāo)題：前瞻“十三五”房地產(chǎn):“瘋?！弊儭奥！保?/p>