近日，住建部合下發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的通知》，但令人意外的是，此前業(yè)內(nèi)盛傳或涉及房貸首付降低、營業(yè)稅降低2%等政策均未在新政之中。因此，業(yè)內(nèi)專家表示，本次新政“托市”意味遠(yuǎn)大于“救市”。>>相關(guān)閱讀：國土部聯(lián)合住建部出臺(tái)樓市新政 四大要點(diǎn)或影響房?jī)r(jià)

“從新政確定的總體思路上看，今年，北京的樓市調(diào)控應(yīng)大體與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的方向趨同?！敝袊缈圃撼鞘信c環(huán)境研究所副研究員李恩平表示?！锻ㄖ吩谖恼缕鹗季兔鞔_，本輪調(diào)控政策是為了合理優(yōu)化住房及用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展而進(jìn)行的，整體基調(diào)與此前中央表述基本一致。

具體來說，《通知》強(qiáng)調(diào)，住房供應(yīng)明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣，應(yīng)明顯減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ?jì)劃供應(yīng)。自分類調(diào)控政策大方向確定以來，類似的政策或者領(lǐng)導(dǎo)表態(tài)已經(jīng)出現(xiàn)過幾次，但業(yè)內(nèi)表示，在目前各地財(cái)政依賴土地出讓收入依然非常明顯的情況下，尤其是住宅供地多的市、縣，減少供應(yīng)可能對(duì)當(dāng)?shù)刎?cái)政產(chǎn)生巨大影響，因此即使執(zhí)行也可能是一個(gè)非常緩慢的過程。

而且，《通知》還進(jìn)一步表示，房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市、縣，國土資源主管部門、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門可以根據(jù)市場(chǎng)狀況，研究制定未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案，通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導(dǎo)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目用途的開發(fā)建設(shè)，促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)投資。但包括北京市房協(xié)秘書長(zhǎng)陳志在內(nèi)的多位業(yè)內(nèi)專家都表示，包括如何轉(zhuǎn)化、養(yǎng)老文化等用地出讓標(biāo)準(zhǔn)、相關(guān)扶持政策都不清晰，地方政府在這些方面出現(xiàn)了巨大的政策“真空”，前景不明朗。

不過，新政還是存在第一眼讓人非常驚喜的政策的。比如《通知》提出，對(duì)于在建商品住房項(xiàng)目，各地國土資源、城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要規(guī)劃條件的前提下，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)，對(duì)不適應(yīng)市場(chǎng)需求的住房戶型做出調(diào)整，滿足合理的自住和改善性住房需求。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅坦言，這項(xiàng)政策為滯銷地塊及項(xiàng)目提供了新的機(jī)會(huì)，初衷很好，但在建項(xiàng)目調(diào)整戶型的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建安等成本投入都會(huì)進(jìn)一步增加開發(fā)成本，如果拿地價(jià)格低，增加的成本可以消化，但如果在地價(jià)本身就較高的情況下，僅靠調(diào)整產(chǎn)品很難扭轉(zhuǎn)困境。

在李恩平看來，目前，“強(qiáng)刺激”已經(jīng)不再成為政策主流，中央為樓市調(diào)控確定主基調(diào)，不出臺(tái)大規(guī)?！耙坏肚小钡木仁姓哌€是可以理解的，而且本次調(diào)控和以往有些不一樣，比如以往更側(cè)重市場(chǎng)調(diào)控，而這次卻更專注于消費(fèi)需求方面等，還是能看出中央在樓市調(diào)控上根據(jù)市場(chǎng)情況積極調(diào)整的態(tài)度的。

《通知》還明確，整體購買在建房地產(chǎn)項(xiàng)目用于棚改安置房和公共租賃住房，或?qū)⑸形撮_工建設(shè)的房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)為棚改安置房和公共租賃住房用地的，允許其適當(dāng)調(diào)整規(guī)劃建設(shè)條件，優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)，并完善配套用地手續(xù)。

今后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)和交易環(huán)節(jié)中有嚴(yán)重違法違規(guī)行為或違反有關(guān)資質(zhì)管理規(guī)定的，國土部門可根據(jù)住建部門信息，限制或禁止其參與新出讓房地產(chǎn)用地競(jìng)買；在土地市場(chǎng)中有違法違規(guī)行為的，住建部門可依據(jù)國土部門信息予以處罰，情節(jié)嚴(yán)重的，依法注銷其資質(zhì)證書。這在一定程度上，是房地產(chǎn)行業(yè)更加規(guī)范。

（原標(biāo)題：房產(chǎn)新政“托市”意味大于“救市” 操作難度大）