截至3月19日，197家上市房企中已有31家發(fā)布了2014年的年報(bào)。數(shù)據(jù)顯示，2014年31家房企存貨值總和是6085億元,比上年增長20%；其中,未售現(xiàn)房合計(jì)848億元,比上年增長39.3%。

對此，蘭德咨詢總裁宋延慶向表示,存貨驟增背后有兩個(gè)不得不承認(rèn)的事實(shí)：一是高開發(fā)投資額和施工面積意味著今后的潛在供應(yīng)量非常大；二是許多房企的存貨質(zhì)量較差,這意味著過半存貨難以消化。

房企資金鏈承受重壓

實(shí)際上,雖然已公布2014年年報(bào)的房企還不到滬深兩市上市房企的四分之一,但其存貨大增的趨勢已經(jīng)非常明顯。

根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),按照Wind行業(yè)分類,截至3月19日,剔除數(shù)據(jù)不全的房企,30家上市房企公布2014年年報(bào),存貨總計(jì)為5996.78億元,而去年同期則為5147.96億元,攀升了848.82億元,同比上漲幅度為16.49%。

宋延慶表示,從具體企業(yè)來看,與其他業(yè)績指標(biāo)類似,不同企業(yè)的存貨情況也在加速分化。在已發(fā)布年報(bào)的各家企業(yè)中,20家企業(yè)存貨增長,占比達(dá)占65%。其中,5家企業(yè)增長50%以上:萊茵置業(yè)增長82%;中房地產(chǎn)與首創(chuàng)置業(yè)均增長65%;華發(fā)股份增長59%;廣宇發(fā)展增長54%。

“原來的存貨價(jià)格有一定上漲,尤其一線城市出讓的土地”。一位業(yè)內(nèi)人士向記者表示,一個(gè)地塊的誕生意味著前一個(gè)地塊的解套,可見上漲的這部分存貨貨值非常高。

存貨驟增背后的另一主要原因是,市場消化存貨的速度減緩。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,截至2014年末,全國商品房待售面積62169萬平方米,比2013年末增加12874萬平方米,同比增長26.1%,三項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)下了歷史新高。

更令人不安的是,年內(nèi)施工面積達(dá)72.6億平方米,開發(fā)投資額比銷售額高出18744億元。宋延慶表示,這意味著市場潛在供應(yīng)量巨大,供大于求的局面僅是剛剛開始。同時(shí),鑒于產(chǎn)品升級換代速度很快,可能過半再也賣不出去。這對房企的資金鏈可謂重壓。

過半庫存難以消化

據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)對比發(fā)現(xiàn),與存貨增加,存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)減少,去庫存能力強(qiáng)的大型房企相比,中小房企的控盤能力稍顯不足,項(xiàng)目布局過于集中,無法抓住市場窗口期,靈活推盤,項(xiàng)目去化速度較慢,因此存貨增長比例出現(xiàn)超過50%的現(xiàn)象。例如,宣布業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的房企,或者被標(biāo)桿房企*占其產(chǎn)品布局“主場（”市場份額的房企。

對此,上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)曾表示,房企存貨周轉(zhuǎn)速度下滑可能由多方因素造成,比如企業(yè)產(chǎn)品與財(cái)務(wù)周轉(zhuǎn)的困難,影響資金的利用效率,或者企業(yè)拿地激進(jìn)擴(kuò)張等。

而據(jù)宋延慶透露,“近期我們?yōu)橐恍┓科笞鰬?zhàn)略規(guī)劃和提供競爭監(jiān)測報(bào)告服務(wù)時(shí),重點(diǎn)分析了5家房企的存貨情況。結(jié)果顯示,在某三線城市的中小房企的存貨中,已批未售貨值,包括車位、營業(yè)房等,占總存貨的70%以上,而存貨中該有的土地儲備幾乎為零。某上市房企,已批未售貨值中,位于二、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)占比超過40%,不得不轉(zhuǎn)為被動(dòng)性持有”。

宋延慶稱,說得嚴(yán)重些,資金投進(jìn)去了,賣不出去,最終無奈地轉(zhuǎn)為被動(dòng)性持有。同時(shí),隨著其他房企的新項(xiàng)目持續(xù)入市,“我們預(yù)計(jì),許多房企的現(xiàn)有庫存可能過半再也很難賣出去,哪怕是降價(jià)”。

“老項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)存貨多,新增項(xiàng)目持續(xù)入市,這就是房企2015年普遍所面臨的困境。”宋延慶如是表示。

據(jù)蘭德咨詢監(jiān)測,近年來,房地產(chǎn)開發(fā)凈利潤率以年均1個(gè)百分點(diǎn)左右的降幅在持續(xù)走低。其表示,測算結(jié)果顯示,在凈利率只有10%左右的情況下,如果一個(gè)項(xiàng)目投資失敗,可能會(huì)吃掉幾個(gè)項(xiàng)目的利潤,甚至?xí)?dǎo)致公司資金鏈斷裂。宋延慶稱,這意味著哪怕是項(xiàng)目中有10%的存貨積壓,也可能會(huì)吃掉整個(gè)項(xiàng)目的利潤。

（原標(biāo)題：31家房企存貨直逼6100億元 過半庫存難消化）