以往春節(jié)過后樓市總會出現(xiàn)翹尾的現(xiàn)象，但2015年春節(jié)房地產(chǎn)市場只能用冷清來形容，假期看房、返鄉(xiāng)置業(yè)等往年的常規(guī)“動作”都無法使今年的樓市成交有所起色。庫存高企，房價整體停下上漲步伐，不少城市房價連降數(shù)月，買賣雙方都顯得信心不足。政策層面，不動產(chǎn)登記正式實施，各地新一輪政策暗流涌動，樓市能否從當下“暫?！睜顟B(tài)下“重啟”，成為2015年房地產(chǎn)市場一大懸念。
春節(jié)期間樓市休眠
2015年1月，全國54個主要城市合計住宅簽約套數(shù)為24.66萬套，環(huán)比去年12月的31.87萬套下調了22.6%。一二線城市下調相對較多，其中一線城市下調比例達到了30%，北京等城市下調幅度更是達到了50%以上。
雖然1月樓市數(shù)據(jù)“寒意陣陣”，但在春節(jié)假期之前，大家還在談論一二線城市的假期看房，以及三四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)潮可能帶來的樓市回暖。從實際情況來看，這種期望顯然是落空了。
四大一線城市中，2月北京商品住宅市場預計有10個項目入市，供應量直線探底，開發(fā)商在這期間的推盤意愿也不強烈，大多數(shù)售樓處都在春節(jié)期間關門謝客。廣州2月18日至2月20日僅成交5套，且均分布在郊區(qū)縣，中心六區(qū)零成交。深圳2月初至春節(jié)假期，沒有一個新盤開盤。只有上海長假7天成交商品房33套，近5年來成績僅次于2013年春節(jié)同期。
一線城市樓市的遇冷，很大程度上還與開發(fā)商的“有意為之”不無關系。雖然在取消限購限貸等一系列救市政策刺激下，一線城市樓市在去年9月份之后明顯好轉，但也遠遠稱不上發(fā)展勢頭良好。趁著春節(jié)假期休息一下，為2015年“金三銀四”的沖刺攢足力氣顯得更為靠譜。進入2月份以來，一線城市的開發(fā)商們無論是領取預售許可證、推出新房源的積極性，還是售樓處推出的促銷和優(yōu)惠力度都十分有限，直接導致銷售量表現(xiàn)冷清。
與一線城市不同，二三四線城市的成交遇冷則更多是市場溫度的直接體現(xiàn)。這些城市的樓盤，在春節(jié)前就將目光瞄準從一線城市返鄉(xiāng)探親的潛在客戶。這些人普遍在一線城市工作多年，收入水平相對于家鄉(xiāng)城市屬于高收入階層，但是在一線城市大都只能長期租房，這部分人群往年都能給二三四線城市在春節(jié)期間帶來不少成交量。不過從今年整體情況來看，這個春節(jié)成交“窗口期”處于休眠狀態(tài)。人們利用春節(jié)假期忙于探親、旅游，但是看房和購房在許多人的假期行程單上消失了。
“因為假期全部在2月份，2月份的數(shù)據(jù)將非常低迷并影響到3月份上半月。本輪從2014年9月開始的復蘇，并不強勁。而且持續(xù)時間較短。后市走勢有待政策繼續(xù)加碼?！敝性禺a(chǎn)**分析師張大偉對新金融記者表示。
行業(yè)整合趨勢愈發(fā)明顯
2013年樓市的回暖讓人意外，2014年樓市的轉冷又讓人措手不及。在這個大起大落之中，踏準了步點的房企能夠借力加速發(fā)展，沒有踏準節(jié)奏的房企則必然受制于資金等多重因素的制約。在這個過程中，行業(yè)的洗牌不可避免，相對來說，大房企的并購機會更多，也更容易分攤風險，而中小房企則面臨嚴峻挑戰(zhàn)。2014年全國商品房銷售金額7.6萬億元，前十強企業(yè)銷售總金額為1.27萬億元，標桿房企發(fā)展的速度明顯超過市場平均速度。樓市“馬太效應”越來越明顯，大型房企在市場中的主導地位逐步增強，中小型房企想要生存，調整已成必然。
目前公布2014年年報預告的上市房企合計共有67家，這67家企業(yè)表現(xiàn)各異，但整體看，降溫趨勢明顯。67家房企中有36家企業(yè)業(yè)績相比2013年出現(xiàn)了下滑，其中首虧達到了13家，預減續(xù)虧14家。過半企業(yè)相比2013年業(yè)績有所下調，2014年整體房地產(chǎn)市場對上市房企的壓力非常大。除部分規(guī)模房企外，整體市場依然很難維持過去房地產(chǎn)市場的高增長。
據(jù)清科集團旗下私募通數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2014年12月中國并購市場共完成297起交易，并購交易案例數(shù)上升109.2%，總金額上升79.8%。從并購案例數(shù)量上看，房地產(chǎn)行業(yè)排在第一，完成32起案例，占案例總數(shù)的10.8%。
業(yè)內人士表示，行業(yè)分化體現(xiàn)在兩大方面，一是市場的分化，不同區(qū)域，不同城市，甚至同一個城市，都會因為區(qū)域的屬性定位和價值以及本身的供求情況而出現(xiàn)不一樣的市場行情。二是開發(fā)商的分化，大者恒大，有品牌、運營、資金和資源優(yōu)勢的開發(fā)商將更大更強。主動退出和尋求并購的中小開發(fā)商增多，大開發(fā)商有機會借此提高行業(yè)集中程度。
救市政策輪番上陣展開博弈
就在售樓處春節(jié)普遍門可羅雀之際，關于第三輪救市的說法也悄然興起。所謂第三輪救市，是在以放松限購和930新政放松限貸為代表的前兩輪救市之后，將救市重點集中在稅費補貼等領域，進入2015年以來先后有紹興市、廈門市和四川省等省市出臺了類似鼓勵購房的政策。央行和住建部等相關部委也在春節(jié)前先后發(fā)聲，支持樓市穩(wěn)定健康發(fā)展。
2月4日央行的降準，也被認為有利于樓市資金面的向好。業(yè)內人士分析表示，對于房企而言，隨著資金面的整體改善，房地產(chǎn)行業(yè)資金緊張局面或將得以緩解，開發(fā)貸款以及按揭貸款將有望寬松。對于購房者而言，繼去年11月降息之后，此次降準從心理層面將進一步對購房者預期帶來影響，增強購房者的入市信心。
雖然一些地方政府對房地產(chǎn)市場的積極救市態(tài)度，被認為是樓市利好。不過第三輪救市說法本身，就說明前兩輪救市政策并沒有扭轉樓市轉冷的大勢。1、2月份，本來就是房地產(chǎn)市場的傳統(tǒng)淡季，在這期間樓市的暫停，并不能說明太多問題。若3、4月份房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢，則新一輪救市并沒有急于推出的必要。若3、4月份樓市量價繼續(xù)下行，則地方政府救市的積極性會高漲。在去行政、重市場的房地產(chǎn)調控思路下，“大放水”的可能性微乎其微。
在房地產(chǎn)政策層面，近期另一個重要消息就是今年3月1日，《不動產(chǎn)登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)正式實施。全面啟用統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記簿證，需要進行登記的不動產(chǎn)，包括土地、房屋、森林、海域等九大類，原先分散在住建部、農(nóng)業(yè)部、林業(yè)局、海洋局等部門的各類不動產(chǎn)權屬登記將合并。不動產(chǎn)登記的主要功能是梳理信息，不過對于房地產(chǎn)市場的影響卻引起普遍關注。主要原因在于其有利于實現(xiàn)全國房產(chǎn)信息的聯(lián)網(wǎng)和信息共享，這是房地產(chǎn)稅征收的重要前提之一，是房地產(chǎn)調控從之前的交易環(huán)節(jié)調控轉變到存量環(huán)節(jié)調控的重要標志性事件。
不動產(chǎn)登記本身和房價漲跌無必然聯(lián)系，不過在市場冷清，各地出現(xiàn)政策放松預期的時間節(jié)點上，不動產(chǎn)登記作為房地產(chǎn)稅前提的信號，將在一定程度上影響市場走勢。
新常態(tài)下房企持謹慎態(tài)度
從2014年起，房地產(chǎn)市場進入調整期。結束了以前供不應求、價格單邊上漲的格局，進入供需相對平衡，甚至局部開始出現(xiàn)供過于求的局面?！耙郧暗氖袌稣{整主要是因為政策變動而引起，并不是市場自發(fā)性的調整?！睆埓髠ケ硎?，必須理性地正視中國房地產(chǎn)市場正在面臨著的增長瓶頸，供求關系、信貸環(huán)境以及市政規(guī)劃等基本市場化因素，將成為影響未來市場走勢的主導因素，平穩(wěn)增長、區(qū)域分化，將成為未來發(fā)展的新常態(tài)。
在新常態(tài)下，房企大都持謹慎態(tài)度，這在目前已經(jīng)公布2015年銷售目標的房企中體現(xiàn)較為明顯。人口紅利拐點顯現(xiàn)，城鎮(zhèn)化速度減緩和整體經(jīng)濟發(fā)展速度減慢，使房地產(chǎn)過去“黃金十年”的大環(huán)境因素急劇改變，房地產(chǎn)超級大繁榮時代已經(jīng)完結。隨著勞動力人口趨于下降，且人均住房面積已經(jīng)達到33平方米，房地產(chǎn)的需求高峰已經(jīng)過去，進入白銀時代已經(jīng)成為行業(yè)內外的共識。
不過從整體經(jīng)濟新常態(tài)的角度看，一旦房地產(chǎn)行業(yè)長期低迷，中國經(jīng)濟下行的壓力將更大。在出口受阻，消費的提升需要一個漫長過程的環(huán)境下，想要穩(wěn)住2015年的經(jīng)濟增長，無疑只能靠投資，而房地產(chǎn)投資又在固定資產(chǎn)投資中有著舉足輕重的地位，且依然是拉動中國經(jīng)濟增長*重要的一環(huán)。這些因素決定了“穩(wěn)增長”的框架下將倒逼國家擴大投資以及提供更為寬松的貨幣環(huán)境，今后降息、降準有望再現(xiàn)市場，資金面會更加寬松。這對于對資金面極為敏感的房地產(chǎn)行業(yè)將帶來明顯轉機。
雖然有轉機，但想要重現(xiàn)2009年、2013年那樣的根本性大逆轉基本不可能。在2015年上半年的相當長一段時間里，去庫存仍將是市場的主旋律，房價也有進一步下探的可能。上海房地產(chǎn)研究院最新報告顯示，35城連續(xù)第五年呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢。截至2014年12月底，上海房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為28124萬平方米，和11月份基本持平，同比增長15.4%。
在去庫存背景下，今年上半年行業(yè)開發(fā)投資、新開工等指標在慣性影響下，仍將延續(xù)回落格局，各項房地產(chǎn)指標都將低位運行。買房人的信心回升也需要一個過程，而且隨著過去十多年的高速發(fā)展，買房人的心態(tài)也已更加成熟，未來首次置業(yè)在購房需求中的比例將不斷下滑，改善型置業(yè)的比例將不斷增加，這類需求對所購房屋的要求更加細化，能夠接受的從看房到買房的時間彈性更大，對市場波動的接受程度也更高。
長期來看，我國房地產(chǎn)市場將逐步告別過去住房商品化初期的高速發(fā)展階段，且隨著購房適齡人口峰值的即將回落以及勞動力人口總量回落，市場出現(xiàn)趨勢性變化不可避免。
（原標題：一二線樓市開年遇冷 房地產(chǎn)市場復蘇成懸念）
